مالیات تأثیرات عمده‌ای بر افزایش رهن و اجاره‌بهای مسکن گذاشته است

بهروز عسگری در گفت‌وگو با خبرنگار ایلنا، افزود: در برخی موارد در قراردادها توافق می‌کنند که مالیات خانه را مستأجر پرداخت کند. با این وضعیت موضوع مالیات نه تنها باری را از روی دوش مستأجر برنداشته است، بلکه وضعیت را برای مستأجر سخت‌تر هم می‌کند. هرچند که این موضوع قانونی نیست؛ اما هنگامی که چنین توافقی در قرارداد وجود داشته باشد، قانون نیز سکوت می‌کند. بنابراین می‌توان به راحتی دریافت که متأسفانه ساماندهی در این حوزه وجود ندارد.

وی به موضوع تسهیلات ودیعه مسکن اشاره کرده و ادامه داد: تسهیلات ودیعه مسکن تنها به عنوان مُسَکِن‌های چند روزه فعالیت می‌کنند و در دراز مدت تأثیر چندانی نخواهد داشت. در شهری مانند اراک که قالب نرخ جمعیتی آن متشکل از جمعیت کارگری است، چگونه یک مستأجر می‌تواند با حقوق کارگری از یک سو اقساط تسهیلات ودیعه مسکن را بپردازد و از سوی دیگر معاش خانواده خود را تأمین کند.

رئیس اتحادیه مشاورین املاک شهرستان اراک اظهار داشت: در سطح شهر اراک هیچگونه تراکم خاصی در احداث واحدهای مسکونی وجود ندارد. هنگامی که در احداث ساختمان‌ها تراکم واحدهای مسکونی پایین آمده و به جای آن متراژ واحدهای مسکونی بالاتر می‌رود، قطعاً افزایش قیمت‌ها را چه در خرید و فروش و چه در رهن و اجاره شاهد خواهیم بود. چنین شرایطی دست به دست هم می‌دهد تا با افزایش قیمت‌ها روبرو باشیم.

عسگری تصریح کرد: موضوعی که وجود دارد این است که باید واحدهای مسکونی با متراژ کمتر از 100 متر مربع که متناسب با اقشار ضعیف و کم‌درآمد جامعه است، ساخته شوند تا این افراد نیز بتوانند از عهده رهن و اجاره‌بهای مسکن برآیند. این در حالی است که امروزه واحدهای ساختمانی که احداث می‌شوند بالای 100 مترمربع و لاکچری هستند. قطعاً اجاره‌بهای چنین واحدهای مسکونی بسیار بالا است و تمامی اقشار جامعه نمی‌توانند رهن و اجاره‌بهای آن را تأمین کنند.

وی بیان داشت: به‌رغم اینکه قیمت رهن و اجاره‌بهای مسکن در شهر اراک روند افزایشی بسیاری دارد و این موضوع به یک معضل تبدیل شده است، اما در این شهر مسائلی تحت عنوان چادرنشینی، خانه‌های کانکسی، پشت‌بام خوابی نداریم. حتی مسائلی از جمله اینکه در یک واحد مسکونی چندین خانوار سکونت داشته باشند، وجود ندارد و تاکنون با این موارد برخورد نداشته‌ایم. همچنین در اراک خانه‌های 20 تا 30 مترمربع وجود ندارد و تمامی خانه‌ها از 45 متر مربع به بالا ساخته شده‌اند.

رئیس اتحادیه مشاورین املاک شهرستان اراک تأکید کرد: یکی دیگر از دلایل بالا بودن قیمت رهن و اجاره‌بهای مسکن در شهر اراک، افزایش قیمت واحدهای مسکونی است که تأثیرات خود را به شکل زیرپوستی در افزایش موضوع رهن و اجاره‌بهای مسکن نشان می‌دهد. باید در نظر داشت که افزایش قیمت مسکن، در افزایش رهن و اجاره‌بها تأثیر مستقیمی دارد. موضوعی که مدیران دستگاه‌های اجرایی ذی‌ربط و ذی‌صلاح باید به آن بپردازند و در این راستا مدیریت داشته باشند.

عسگری با اشاره به اینکه رهن و اجاره‌بهای مسکن مبتنی بر عرضه و تقاضا است، ابراز داشت: هنگامی که عرضه و تقاضا با یکدیگر تعامل داشته باشند و در یک مسیر قرار گیرند، قطعاً شرایط رهن و اجاره‌بهای مسکن در تمامی موارد یکسان خواهد بود. اما هنگامی که یکی از موارد عرضه و تقاضا با مشکل خاصی روبرو باشد، به تبع توازن دیگری بر هم خواهد خورد و روند صعودی خواهد گرفت. اگر واحد مسکونی موجود نباشد، قطعاً با افزایش نرخ رهن و اجاره‌بهای مسکن روبرو خواهیم شد.

وی اضافه کرد: هنگامی که زیرساخت‌ها فراهم شود و عرضه و تقاضا نیز تراز متناسبی داشته باشد، قطعاً تمامی مشکلات و معضلات این حوزه مرتفع خواهد شد. بنابراین در مرحله نخست باید واحدهای مسکونی که نیاز جامعه است را احداث کرد، تا از این طریق بتوان مشکلات موجود در حوزه مسکن را برطرف کرد. هنگامی که هیچگونه زیرساخت خاصی برای رفع مشکلات مسکن وجود ندارد، چگونه می‌توان معضل افزایش نرخ رهن و اجاره‌بهای مسکن را حل‌وفصل کرد.

رئیس اتحادیه مشاورین املاک شهرستان اراک به فعالیت افراد غیرمتخصص در بازار رهن و اجاره مسکن اشاره کرده و گفت: یکی دیگر از عوامل دخیل در افزایش قیمت رهن و اجاره‌بهای مسکن، فعالیت افراد بدون تخصص در فضای مجازی و رهاشدگی در این حوزه است. بیشترین دلیل گرانی رهن و اجاره‌بهای مسکن مربوط به فعالیت افرادی است که در فضای مجازی بدون فرایندهای کارشناسی و داشتن تخصص لازم اقدام به خرید و فروش و همچنین رهن و اجاره ملک می‌کنند.

عسگری افزود: یکی از چالش‌هایی که در معاملات مربوط به سایت‌های مجازی وجود دارد، عدم تعیین قیمت کارشناسی برای خانه‌ها و معمولاً تعیین قیمت بالاتر از ارزش ملک است. گروه‌هایی که در فضای مجازی اقدام به معرفی ملک می‌کنند، بدون در نظر گرفتن فرایندهای کارشناسی هر قیمتی را که بخواهند اعلام می‌کنند و مستأجر نیز ناچار به تن‌دادن به خواسته‌های غیرمنصفانه صاحب‌خانه است.

وی ادامه داد: در گذشته افرادی که قصد اجاره ملک داشتند به مشاورین املاک مراجعه می‌کردند و میزان اجاره ملک خود را بر اساس نظر کارشناسی مشاور املاک جویا می‌شدند. اما در فضای مجازی شاهد هستیم افراد هر میزان قیمتی که تمایل دارند برای ملک خود تعیین می‌کنند و صاحب‌خانه و مستأجر نیز به صورت توافقی نسبت به اجاره ملک اقدام می‌کنند. در چنین شرایطی گاهاً حقوقی و قانونی نبودن توافق بین 2 طرف باعث بروز مشکلاتی برای آنها می‌شود.

رئیس اتحادیه مشاورین املاک شهرستان اراک در ارتباط با اجاره‌نامه‌هایی که به شیوه دستی منعقد می‌شوند، اظهار داشت: در گذشته اجاره‌نامه‌ها در دفاتر مشاورین املاک منعقد می‌شد که این فرایند ساماندهی در این حوزه را به همراه داشت، اما در حال حاضر بسیاری از اجاره‌نامه‌ها به صورت دستی منعقد می‌شود. اجاره‌نامه‌هایی که به شیوه دستی منعقد می‌شوند، قطعاً در درازمدت مشکلات فراوانی را به وجود خواهد آورد.

عسگری تصریح کرد: متأسفانه اجاره‌نامه‌هایی دستی که بین طرفین منعقد می‌شود و تحت عنوان قراردادهای زیرزمینی نام گرفته است، از یک سو در درازمدت بار ترافیکی شکایات قضایی را در شوراهای حل اختلاف و دادگاه‌های قوه قضاییه مضاعف خواهد کرد. همچنین از سوی دیگر با توجه به اینکه در اجاره‌نامه‌های دستی، طرفین از مباحث حقوقی استفاده نمی‌کنند، با اطمینان می‌توان گفت در آینده با مشکلات بسیاری روبرو خواهند شد.

وی با تأکید بر اینکه اجاره‌نامه‌هایی که به صورت دستی نوشته می‌شوند حقوقی نیستند و مسائلی همانند عدم پایبندی طرفین به تعهدات را به همراه دارند، بیان داشت: متأسفانه افراد برای اینکه کمیسیون بنگاه را نپردازند و یا اینکه از پرداخت مالیات فرار کنند، حاضر هستند به صورت دستی سرمایه خود را در اختیار افراد دیگری قرار دهند. اجاره‌نامه‌های دستی در بسیاری موارد عدم پایبندی به تعهدات را به همراه دارد و مشکلاتی را برای طرفین رقم می‌زند.

رئیس اتحادیه مشاورین املاک شهرستان اراک با اشاره به اینکه گرانی رهن و اجاره‌بهای مسکن در شهر اراک دلایل متفاوت دیگری نیز دارد، تأکید کرد: یکی از دلایل افزایش قیمت‌ها در این حوزه، قرار گرفتن در فصل تابستان و موعد نقل و انتقالات مستأجران است، چرا که در این فصل جابه‌جایی مستأجرین نسبت به سایر فصول سال بیشتر است. همین مسئله موجب افزایش تقاضا شده که این افزایش تقاضا با توجه به کمبود عرضه بر بالا رفتن قیمت‌های رهن و اجاره‌بهای مسکن تأثیر بسزایی دارد.