یک کارشناس اقتصادی در گفت‌وگو با ایلنا:
موجران بار مالیاتی را بر دوش مستاجران تحمیل خواهند کرد/ افزایش قیمت مستغلات معلول جریان تورمی است/ مالکان بزرگ مانع برخورد دولت با محتکران هستند
یک کارشناس اقتصادی اظهار داشت: با توجه به موقعیت انحصاری موجران و به‌اصطلاح بالا بودن قدرت چانه‌زنی آنان، می‌توان پیشاپیش نتیجه‌گیری کرد که آنان موفق به تحمیل بار مالیاتی بر دوش مستأجران خواهند بود که این دقیقاً نقض غرض دولت است که می‌خواهد با برقراری مالیات به مستأجران کمک کند.
به گزارش خبرنگار اقتصادی ایلنا، اخیرا دولت به دنبال تعریف پایه‌های مالیاتی جدیدی است که یکی از آنها مالیات بر عایدی سرمایه به ویژه در بخش مسکن است تا به نوعی مانع از سفته بازی در این بخش شود و از سویی کمک کند تا منبع درآمدی برای دولت به ویژه در شرایط کاهش درآمدهای نفتی باشد. در ادامه گفت‌وگوی ایلنا با ناصر ذاکری در مورد تاثیر این مالیات بر بخش مسکن را می‌خوانید.
اخیراً مسئولان از اجرای سیاست‌های جدید مالیاتی در بخش مسکن صحبت می‌کنند. ارزیابی شما از این سیاست‌ها چیست؟
دولت در همه بخش‌های اقتصاد از طریق اجرای سیاست مالیاتی به هدایت آن بخش و البته کسب درآمد مالیاتی اقدام می‌کند. سیاست‌های مالیاتی جدید ویژه بخش مسکن طبعاً درآمد مالیاتی دولت را افزایش خواهد داد و البته میزان این افزایش را باید با هزینه توسعه تشکیلات دولتی برای وصول مالیات از این بخش سنجید. اما در این‌که با این سیاست‌ها تا چه میزان می‌توان رفتار فعالان بخش مسکن را تحت‌تأثیر قرار داد، باید قدری تأمل کرد.
با استناد به سخنان وزیر راه و شهرسازی می‌توان گفت برنامه دولت نظارت بر بازار مسکن استیجاری و جلوگیری از افزایش بی‌رویه اجاره‌بها است. بدین‌ترتیب که در صورت بالا بردن نرخ اجاره مالیات تصاعدی گرفته شود و عملاً موجر از افزایش اجاره منتفع نشود و بنابراین انگیزه‌ای برای افزایش نداشته باشد. اجرای چنین برنامه‌ای نیازمند شبکه نظارتی بسیار منسجم و توانمند است که با ارزیابی دقیق املاک استیجاری حد معقول اجاره‌بها را تعیین کند، و از سوی دیگر موجران و مستأجران را ملزم به افشای قرارداد کند تا تخطی احتمالی از این به اصطلاح حد معقول کشف شده و مشمول جریمه قرار گیرد.
با توجه به میزان کارآمدی شبکه‌های نظارتی موجود و ضعف دولت در اجرای چنین سیاست‌هایی، در همین ابتدای راه می‌توان ادعا کرد که چندان امیدی به این سیاست‌ها نمی‌توان داشت.
یعنی با برقراری مالیات نمی‌توان بخش مسکن را مدیریت کرد؟
با اجرای سیاست‌های مالیاتی در هر بخش از اقتصاد کشور می‌توان برای دولت درآمد مالیاتی کسب کرد، اما این‌که این سیاست‌ها بتواند فعالان این بخش را در مسیر مورد نظر هدایت کند، بستگی به شرایط خاص بخش دارد. به بیان ساده باید دید آیا عرضه‌کنندگان در این بازار می‌توانند بار مالیات جدید را بر دوش تقاضاکنندگان بیندازند یا نه. با توجه به موقعیت انحصاری موجران و به‌اصطلاح بالا بودن قدرت چانه‌زنی آنان، می‌توان پیشاپیش نتیجه‌گیری کرد که آنان موفق به تحمیل بار مالیاتی بر دوش مستأجران خواهند بود که این دقیقاً نقض غرض دولت است که می‌خواهد با برقراری مالیات به مستأجران کمک کند.
آیا نمی‌توان سیاست مالیاتی را به نحوی اجرا کرد که بار آن بر دوش مستأجران تحمیل نشود؟
همان‌طور که عرض کردم، این کار نیاز به طراحی شبکه بسیار توانمند نظارتی دارد، که فکر نمی‌کنم در شرایط امروز دولت موفق به طراحی آن و در اختیار گرفتنش بشود. در نبود این نظارت کارآمد، طبعاً مستأجران بازنده خواهند بود، چون قدرت چانه‌زنی پایین‌تری نسبت به مالکان دارند.
پس دولت چگونه می‌تواند بازار مسکن استیجاری را کنترل کند و اجازه افزایش اجاره‌بها را به مالکان ندهد؟
افزایش اجاره‌بها در بازار مسکن استیجاری ارتباط نزدیکی با افزایش قیمت مستغلات دارد، و طبعاً با افزایش قیمت مستغلات مالکان توقع دارند، املاک گران قیمت‌شان درآمد بیشتری برایشان فراهم کنند. طی سالیان گذشته افزایش قیمت مسکن به واسطه افزایش حجم نقدینگی و جاری شدن سیلاب نقدینگی در بخش مسکن اتفاق افتاده است. به‌عنوان مثال دو برابر شدن قیمت مسکن طی یک سال گذشته معلول هیچ اتفاق خاصی در بخش مسکن از نوع محدود شدن عرضه یا افزایش قدرت خرید متقاضیان واقعی مسکن نیست. فقط صاحبان نقدینگی تصمیم گرفتند بخش بیشتری از دارایی خود را به املاک و مستغلات تبدیل کنند، زیرا اعتمادشان از بخش‌های دیگر سلب شد.
بنابراین دولت اگر قصد مدیریت بازار مسکن استیجاری را دارد، باید در گام اول مانع جاری شدن این سیلاب در بخش مسکن بشود، و در گام دوم مقدمات اخراج نقدینگی مهاجم را که منتهی به شکل‌گیری تقاضای سفته‌بازانه شده‌است، فراهم سازد، به‌گونه‌ای که فقط متقاضیان واقعی مسکن در این بخش اقدام به خرید مسکن کنند، و مجبور به رقابت با صاحبان نقدینگی نشوند.
آیا افزایش نقدینگی تنها عامل افزایش اجاره بهای مسکن است؟
طبعاً عوامل متعددی دخیل هستند. اما در شرایط فعلی اقتصاد ما و به‌ویژه در چند سال گذشته سهم سایر عوامل در مقایسه با عامل نقدینگی یا به عبارت دقیق‌تر هجوم نقدینگی به بازار مستغلات بسیار ناچیز و نزدیک به صفر بوده است.
شما در گذشته بارها به ضرورت مهار تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن تأکید کرده‌اید، علت این همه تأکید چیست؟
به باور من رشد چشمگیر تقاضای سفته‌بازانه در بازار مستغلات یکی از مخرب‌ترین اتفاقاتی بوده که طی چند دهه گذشته در کشورمان اتفاق افتاده‌است. ریشه بسیاری از معضلات اقتصادی امروز به‌گونه‌ای به همین عامل برمی‌گردد. در واقع هر چند در ابتدای شکل‌گیری جریان تورمی در کشور، بازار مستغلات مورد توجه صاحبان نقدینگی قرار گرفته، و به‌عبارتی افزایش قیمت مستغلات معلول جریان تورمی بوده، اما در مرحله بعد، همین افزایش قیمت مستغلات به عنوان موتور شتاب‌دهنده جریان تورمی عمل کرده، و به تشدید و ماندگاری طولانی آن کمک کرده‌است.
تقاصای سفته‌بازانه در بازار مستغلات را باید با رفتار محتکران مقایسه کرد. تصور کنید در بازار مثلاً ارزاق عمومی گروهی دلال وارد شوند و به مدد نقدینگی عظیمی که در اختیار دارند، به خرید و انبار کردن کالاهای موردنیاز مردم در مقیاس وسیع بپردازند. در نتیجه با کاهش عرضه، قیمت ارزاق عمومی افزایش یافته، و مردم گرفتار مشکل خواهند شد. در چنین شرایطی انتظار شهروندان از دولت این است که با محتکران برخورد قانونی کند و مانع رفتار سودجویانه آنان شود.
رشد تقاضای سفته‌بازانه در بازار مستغلات دقیقاً چنین شرایطی را در این بازار فراهم ساخته‌است. گروهی از فعالان اقتصادی به‌صرف در اختیار داشتن نقدینگی زیاد، وارد این بازار شده، و به خرید و انبار کردن کالا به میزان بیش از حد نیاز خود اقدام کرده‌اند. منظور از مهار تقاضای سفته‌بازانه در بازار مستغلات دراصل جلوگیری از فعالیت محتکران است که مانع دستیابی نیازمندان واقعی به کالای موردنیازشان نشوند.
به نظر شما چرا دولتمردان اعتنای چندانی به این نکته نمی‌کنند؟
اگر به متن مصاحبه‌ها و سخنرانی‌های متولیان امر توجه کنید، کسی منکر وجود تقاضای سفته‌بازانه و ضرورت مهار آن نیست. اما معمولاً تلاش برای جلوگیری از آن و برخورد مستقیم با آن را چندان دارای اولویت نمی‌دانند. یعنی آنان معتقدند با اجرای برخی سیاست‌ها مثلاً ایجاد فرصت‌های مطلوب سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌های اقتصاد نقدینگی به آن سمت هدایت شده، و سایه سنگین خود را از بازار مسکن جمع خواهدکرد. می‌توان گفت آنان بر شدت تأثیر منفی این عامل بر اقتصاد کلان کشور واقف نیستند، و این بیماری را از نظر قدرت تهاجمی مشابه سایر گرفتاری‌های اقتصادی کشور و شاید حتی کم‌تأثیرتر از آنها می‌پندارند.
اما علاوه بر مشکل معرفتی فوق یعنی شناخت بیماری، می‌توان به نقش اشخاص حقیقی و حقوقی ذینفع نیز اشاره کرد. ورود دولت به این بازار با هدف مهار تقاضای سفته‌بازانه می‌تواند موجبات کاهش قیمت مستغلات را فراهم بیاورد. این بدان‌معنی است که ارزش دارایی اشخاص حقیقی و حقوقی که بخش مهمی از دارایی خود را تبدیل به مستغلات کرده، و طی سالیان گذشته از این طریق به ثروت‌های افسانه‌ای دست یافته‌اند، با این اقدام دولت به شدت کاهش خواهد یافت. ازاین‌رو روشن است که مالکان بزرگ در این بازار با لابی قدرتمند خود درصدد جلوگیری از این ورود برخواهند آمد و مانع برخورد دولت با محتکران مستغلات خواهند شد.
آیا فکر می‌کنید چنین مالکان بزرگی در بازار مستغلات کشورمان حضور دارند که بتوانند با استفاده از نفوذشان مانع ورود و برخورد دولت بشوند؟
موضوع فقط حضور مالکان بزرگ نیست. ممکن است ما در کشورمان شاهد تشکیلاتی مانند اتحادیه بزرگ‌مالکان و لابی قدرتمند پیدا و پنهان آن نباشیم. اما این به معنی نبود بزرگ‌مالکی نیست. بااین‌حال باید به پدیده تعارض منافع توجه کنیم. شرایطی را تصور کنید که بسیاری از افرادی که بناست در این حوزه تصمیم بگیرند و رأی بدهند، خودشان مالک چندین ملک و مستغلات باشند و بخشی از درآمدشان از طریق اجاره این املاک باشد. طبعاً در چنین صورتی ممکن است آنان برای تدوین، تصویب و اجرای سیاستی که درآمد شخص خودشان را کاهش خواهدداد، انگیزه‌ای نداشته‌باشند.
از سوی دیگر اجرای چنین سیاستی می‌تواند ارزش دارایی برخی نهادها و بنگاه‌های بزرگ به‌ویژه بانک‌ها را دچار تحول جدی بکند، به همین دلیل روشن است که لابی قدرتمند بزرگ‌مالکان شکل گرفته و فعال می‌شود.
شما در گذشته بارها به خطر بازگشت مناسبات ارباب و رعیتی اشاره کرده‌اید، و افزایش جمعیت مستأجران در کشور را نشان این بازگشت دانسته‌اید. این بازگشت چه خطری برای جامعه دارد؟
در جامعه‌ای که گرفتار مناسبات ارباب و رعیتی است، فاصله بین طبقات اجتماعی گسترده‌تر شده، و امکان شکل‌گیری طبقه متوسط که می‌تواند به‌عنوان موتور جریان توسعه عمل کند، فراهم نمی‌شود. مناسبات ارباب و رعیتی شرایطی را فراهم می‌کند که درآمد اشخاص و سطح زندگی و حتی آینده آنان نه متأثر از میزان تلاش یا استعدادشان، بلکه متأثر از روابط نسبی و موقعیت خانوادگی‌شان باشد. فرقی نمی‌کند این مناسبات ارباب و رعیتی همانند دوران پیش از دهه 1340 در عرصه اراضی کشاورزی باشد، یا مثل زمان حال در عرصه اراضی شهری و از طریق تشدید تقاضای سفته‌بازانه ایجاد شود. در هر صورت گسترش این مناسبات و پیدایش طبقه اربابان جدید که مالکان املاک و مستغلات شهری هستند، موجب تضعیف طبقه متوسط شهری و راندن آنان به زیر خط فقر می‌شود، و با گسترش فقر شهری جامعه در مسیری پیش می‌رود که هیچ اندیشمند توسعه‌ای آینده آن را توسعه‌یافتگی نمی‌داند.
