افزایش نجومی قیمت مسکن و اجاره بهاء مکمل فشار حداکثری تحریم‌ها

بنابر اصل سی و یکم فصل سوم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران با موضوع حقوق ملت آمده است:

داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است، دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند بخصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.

مسئله تامین مسکن برای آحاد افراد ملت به قدری حساس و مهم است که در اصل سی و یکم قانون اساسی به صراحت درباره آن صحبت شده است. بعد از خروج یک جانبه ایالات متحده آمریکا از برجام، دولت این کشور وارد آوردن فشار حداکثری بر ایران را آغاز نمود. محور اصلی این فشارها بر انجام نظارت شدید بر فروش نفت خام ایران متمرکز گردید. تشدید تحریم‌های اقتصادی آمریکا برعلیه جمهوری اسلامی ایران سبب شد تا درآمدهای ارزی دولت کاهش قابل ملاحظه‌ای را تجربه کند.

یکی از حوزه‌هایی که بر اثر اعمال تحریم‌ها دچار تغییرات قیمتی چشمگیری شد بخش مسکن بود. عدم تناسب افزایش قیمت مسکن و اجاره واحدهای مسکونی با درآمد اقشار مختلف مردم نشان می‌دهد فشار حداکثری ابرقدرت‌ها تنها به فشارهای خارجی محدود نبوده و آنان بر روی فشار حداکثری از داخل ایران نیز حساب ویژه‌ای باز نموده‌اند.

در اواخر دوره حکومت پهلوی فشار کمبود مسکن در جامعه به مشکلی جدی برای خانواده‌ها تبدیل شده بود. با پیروزی انقلاب اسلامی ایران انتشار خبر اجرای محدودیت در مالکیت واحدهای مسکونی توسط اشخاص حقیقی و حقوقی و نیز اعطای وام‌های کم بهره از سوی دولت موجب شد تا مشکل تعداد کثیری از متقاضیان مسکن در آن برهه زمانی حل شود. اقدامات انقلابی و جسورانه دولت‌های انقلابی سبب شد گشایش‌های مهمی در این خصوص به انجام برسد. اکنون بعد از گذشت چهل سال و اندی از آن روزها، بار دیگر کمبود مسکن و افزایش اجاره‌ها در صدر نگرانی‌های آحاد ملت قرار گرفته است.

در سال‌های اخیر دولت‌های منتخب سعی نموده‌اند تا با ساخت انبوه مسکن در قالب طرح‌های مسکن مهر، طرح مسکن ملی، افزایش سقف اعطای وام و... در خصوص حل معضل مسکن گام بردارند.

علیرغم اجرای تمامی این طرح‌ها مشکل مسکن نه تنها همچنان باقی مانده است بلکه روز به روز حادتر نیز می‌شود. در این میان بعد از افزایش ناگهانی قیمت مسکن و زمین، اکنون نوبت افزایش قیمت در بخش اجاره‌ها رسیده است.

به نظر می‌رسد علیرغم عزم بخش‌های اجرایی جهت حل مشکل مسکن، این معضل هر روز حادتر از گذشته می‌شود. شاید دلیل عدم توفیق مسئولان در حل معضل مسکن نبود نگاه جامع و عدم استفاده از نظرات افراد نخبه و باتجربه در این خصوص باشد.

در نوشتار حاضر می‌خواهیم در این خصوص صحبت کنیم که چرا علیرغم تلاش‌های قابل توجه دستگاه‌های مسئول، هنوز توفیق قابل ملاحظه‌ای در حل مشکل مسکن رخ نداده است. شاید ساده‌ترین جواب این باشد که دولت قاطعانه با محتکران و گران‌فروشان در این حوزه برخورد ننموده است.

موضوع ظریفی که در سال‌های گذشته به آن پرداخته نشده این است که هر بار جمهوری اسلامی ایران مورد تحریم‌های شدید دولت‌های غربی قرار گرفته است قیمت ارز، خانه، مسکن، زمین، خودرو و... با افزایش‌های نجومی مواجه شدند به طوری که ظرف یک تا دو دهه قیمت مسکن در برخی از مناطق تهران از متری یک میلیون تومان به متری یکصد و پنجاه میلیون تومان رسید حال سوال این است اگر به فرض یک نفر صاحب یک آپارتمان صد متری در این مناطق بوده باشد، سرمایه گذاری صد میلیون تومانی وی در ظرف دو دهه به 15 میلیارد تومان رسیده است یعنی افزایشی به میزان 150 برابر را تجربه نموده است. یا چنانچه کسی بالای 10 دستگاه آپارتمان یا قطعه زمین را در این سال‌ها خریداری و نگهداری نموده باشد اکنون چه میزان سود برده است؟ لذا مشاهده می‌شود از مالیاتی که از درآمد سایر مشاغل  در سال‌های گذشته گرفته شده است در بخش مسکن خبری نبوده است. همین امر موجب شده است که برخی به احتکار واحدهای مسکونی خصوصا نوساز رو آورده و با سرمایه گذاری وسیع در این بخش نه تنها مانع از سقوط ارزش دارایی‌های خود شوند بلکه به سودهای نجومی در این حوزه دست یابند.

افزایش نجومی قیمت مسکن، برخی از بدهکاران بانکی را به طلبکاران بانکی تبدیل نموده و آنان را از ورشکستی مالی به نقدینگی سرشار رسانیده است. همین افزایش بی‌رویه قیمت مسکن سبب شد تا برخی از افرادی که در زمان مناسب واحدهای مسکونی را با قیمت پائین خریداری نموده بودند به فروش این واحدها با قیمت بالا اقدام نمایند و به نقدینگی افسانه‌ای دست یابند که دسترسی به این منابع مالی سرشار و بی‌دردسر و عاری از پرداخت مالیات آنان را تشویق نماید تا به خرید خانه و مسکن در خارج از کشور اعم از کشورهای همسایه تا کشورهای اروپایی و ... اقدام نمایند. واضح است که با این اقدام عملا مقادیر زیادی از منابع ارزی کشور در شرایط تحریم از کشور خارج شود.

از این رو راه‌حل تنها ساخت سالی یک میلیون مسکن جهت حل بحران مسکن راه‌گشا نخواهد بود زیرا اجرای این طرح مستلزم صرف زمان طولانی و تامین مالی وسیع است. لذا منطقی‌ترین راه‌حل این است که بایستی به قانون‌گذاری روی آورد و در کنار ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال با تصویب قوانین لازم، مانع از احتکار مسکن به دست افراد متمول شد. در ذیل به برخی از این راه کارها به صورت اجمال پرداخته می شود:

1. اعلام محدودیت در تملک واحدهای مسکونی:

چنانچه در اخبار اعلام شده است برخی از افراد، موسسات و بانک‌ها تعداد نجومی از خانه و آپارتمان را در مالکیت خود دارند که در اخبار منتشره در خصوص مالکیت 2500 دستگاه و 700 دستگاه به نام یک نفر در مناطق بالای، شهر تهران اطلاع‌رسانی شده بود. لذا جا دارد تا در این خصوص قوانین تدوین و به تصویب برسد تا هر فرد حقیقی در سراسر کشور نتواند بیش از 5 واحد مسکونی با محدودیت‌های متراژی را در مالکیت داشته باشد. 

2. حذف تراکم از زمین:

در حال حاضر در مناطق مختلف شهری زمین‌ها دارای تراکم 100 به بالا هستند. به عنوان مثال زمینی با تراکم 120 یعنی در هر متر از این زمین می‌توان 120 متر بنا احداث نمود. حال اگر تراکم زمین صفر شود و ملاک تراکم میزان بنای احداث شده در آن باشد در این صورت اگر در زمینی به مساحت 1000 متر 50 متر بنا شود عملا سازنده برای ساخت این زمین تنها به میزان 50 متر از پرداخت عوارض شهرداری معاف بوده و باید برای ساخت به فرض 1000 متر بنا عوارضی برابر 950 متر که می‌تواند به میزان 50 درصد از ارزش ملک  را شامل شود پرداخت نماید. تصویب این قانون موجب خواهد شد تا از تجمع ثروث بدون زحمت و تورمی در دست عده‌ای زمین دار ممانعت به عمل آید.

3. عدم صدور مجوز ساخت‌وساز جهت تغییر کاربری باغات و زمین‌های بایر بالای 2000 متر در شهرهای بزرگ:

در تهران و شهرهای بزرگ دیگر تعداد باغ‌هایی با مساحت بالای 2 هزار متر کم نیستند. متاسفانه به این نکته تاکنون توجه نشده است که تبدیل این باغ‌ها به برج‌های مرتفع چه صدمات جبران‌ناپذیری بر روی سلامت مردم شهر تهران و دیگر شهرهای بزرگ برجای خواهد گذاشت.

باغ‌هایی که به مرور زمان و در سایه رشد زیرساخت‌های شهری، امروزه در بافت شهر تهران قرار گرفته‌اند باید همیشه به عنوان باغ در نظر گرفته شده و مانع از تغییر کاربری آن‌ها شود و در صورت رضایت مالک به عنوان پارک و تفرجگاه عمومی از طریق شهرداری‌ها با قیمت زمین زراعی تملک شوند. وقتی به یک باغ مثلا 5 هزار متری اجازه تغییر کاربری داده می‌شود عملا تعداد زیادی درخت از سبد فضای سبز شهرهای بزرگ کاسته می‌شود که این امر به افزایش آلودگی هوا در این شهرها دامن می‌زند.

4. نقش بنگاه‌های معاملات املاک در افزایش قیمت مسکن و اجاره بر کسی پوشیده نیست. لذا برای حل این معضل جا دارد تا مراکزی همانند بازارهای روز شهرداری برای خرید و فروش و اجاره مسکن از سوی شهرداری‌ها ایجاد شوند تا از یک سو قراردادهای اجاره و خرید و فروش مسکن زیر نظر اهل فن و با پیش‌بینی‌های حقوقی لازم منعقد شوند و از بروز مشکلات حقوقی و افزایش تعداد پرونده‌های قضایی ممانعت شود و از سویی نظارت بر تعیین میزان بها بر روی زمین، مستغلات و نیز میزان اجاره بهاء اعمال شود.

متاسفانه به کرات مشاهده شده است که بنگاه معاملات املاک، ملکی را از یک فروشنده خریداری نموده و آن را هم‌زمان به چند برابر قیمت به مشتری بی‌اطلاع فروخته‌اند. مثلا در یک مورد باغی را که یک بنگاه معاملات ملکی به قیمت 20 میلیون تومان در سال 1389 خریداری نموده در همان ساعت به مشتری به قیمت 62 میلیون تومان فروخته بود که این مثال کوچکی از موارد مداخله بنگاه‌های املاک در افزایش نجومی قیمت زمین و ملک در کشورمان است.

5. اخذ مالیات ملی:

به دنبال افزایش بی‌رویه قیمت مسکن افرادی که دارای ملک شخصی و یا آپارتمان مسکونی بودند مطمئنا از افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن صدمه ندیدند ولی افرادی که فاقد مسکن مناسب و اجاره نشین بودند با مشکلات عدیده‌ای در این خصوص مواجه شدند. از سویی قشر مرفهی که به دلایل مختلف دارای امکانات مالی مناسب بودند از این افزایش قیمت‌ها سود فراوانی کسب نموده‌اند و عملا بدون زحمت از قشر متوسط جامعه به قشر پولدار جامعه منتقل شدند.

دستیابی به این نوع پول‌ها سبب شد تا تعداد زیادی از این افراد به فکر مهاجرت افتاده و با فروش بخش کوچکی از املاک خود در کشورهای همسایه و یا اروپایی اقدام به خرید خانه و آپارتمان نموده و تابعیت این کشورها را نیز دریافت نمایند. عملا برای این افراد قیمت دلار از 3 هزار تومان به 30 هزارتومان افزایش نیافت بلکه از 3 هزار تومان به 300 تومان کاهش یافت که همین امر سبب تشویق آنان به خروج سرمایه از کشور گردید.

لذا برای ایجاد عدالت اجتماعی جا دارد تا پرونده مالیاتی افراد و میزان دارایی فعلی آنان با میزان درآمدشان مورد بررسی قرار گیرد تا بدین وسیله با دریافت مالیات ملی عملا فشار ناشی از افزایش نجومی قیمت مسکن تنها به قشر ضعیف جامعه منتقل نشود.

بنابر قانون مالیاتی هر نوع مالی که به صورت اتفاقی و بدون زحمت تحصیل شود مشمول بند درآمد اتفاقی می‌شود که مشمولان این بند باید 90 درصد از مال به دست آمده را به عنوان مالیات به دولت بپردازند. شاید از این بند بتوان برای دریافت مالیات از افزایش نجومی قیمت مسکن و زمین استفاده نمود.

6. نظارت بر میزان اجاره‌بهای واحدهای مسکونی:

به دنبال افزایش نجومی قیمت مسکن اجاره‌بهای خانه‌های مسکونی نیز افزایش نجومی پیدا کرده است که عملا موجب سوق مردم به حاشیه شهرهای بزرگ، مسکن اشتراکی، پشت بام خوابی و... شده است.