افشای نقش زمین «داران» دربحران مسکن

جهان اقتصاد نوشت: در وب سایت شخصی ناصر ذاکری، نیز با پرداختن به مسئله زمین گفته شده است: قیمت زمین شهری به طرز نامتناسب با بقیه اقتصاد کشور بالا رفته‌است و درنتیجه بسیاری از فعالیت‌های سالم اقتصادی دیگر صرفه ندارد. هزینه‌های دولت بسیار بالا رفته‌است. اجرای طرح‌های عمران شهری بسیار پرهزینه شده‌است و از همه مهم‌تر این که اختلاف طبقاتی عمیق‌تر و فاحش‌تر شده‌است و بدین‌ترتیب بعد از گذشت چند دهه از اجرای قانون اصلاحات ارضی در اوایل دهه ۱۳۴۰، یک‌بار دیگر مناسبات ارباب و رعیتی در کشورمان هویدا شده‌است؛ با این تفاوت که این بار مالکان زمین نه در بخش کشاورزی، بلکه در میدان تجارت و البته احتکار زمین‌های شهری فعالیت می‌کنند.

حاکمیت مناسبات ارباب و رعیتی در عرصه زمین‌شهری اینک مبدل به بزرگترین مانع برسر راه توسعه کشور شده، و برای هموار کردن راه توسعه و خروج اقتصاد کشور از بحران و فقر، باید به فکر برنامه‌ای جامع برای ایجاد تغییر در این عرصه بود، برنامه‌ای که بتواند سهم عامل زمین را در قیمت تمام‌شده کالاها و خدمات کاهش دهد، موجبات کاهش تدریجی قیمت زمین شهری و بازگرداندن آن به سطحی متناسب با بقیه اجزای اقتصاد کشور را فراهم آورد، و صاحبان املاک و دارایی‌های مستغلاتی را تشویق به خروج از این میدان و سرمایه‌گذاری درعرصه تولید و هرگونه فعالیت سالم و مولد اقتصادی بکند.

لزوم تفکیک تولیدکننده و زمین «دار»

در تشریح بیشتر این مسئله خبرنگار روزنامه جهان اقتصاد درگفتگو با محمد عدالتخواه، کارشناس بازار مسکن به گفتگو پرداخت.

محمد عدالتخواه با تقسیم انبوه سازان به تولیدکنندگان مسکن و زمینداران تاکید کرد: من معتقدم باید کسانی را که از طریق ساخت و ساز، زمین های خود را با قیمت بالا به فروش می رسانند، از تولیدکنندگان مسکن تفکیک کرد.

وی با بیان اینکه مسکن سازان بدون زمین نمی توانند دست به ساخت و ساز بزنند، تصریح کرد: به همین دلیل زمین داران وارد این بازار شده اند و در این میان زمین های آنها ارزش پیدا کرده است. همین امر موجب شده است که امروز یک واحد مسکونی دو تا سه برابر گران تر از ارزش واقعی آن به فروش برسد.

این کارشناس بازار مسکن با یادآوری این مسئله که آنچه در حال حاضر اهمیت دارد زمین است نه رکود، افزود: قیمت های غیرواقعی مسکن نه به دلیل هزینه های ساخت و ساز بلکه به دلیل قیمت زمین است، چراکه هزینه های ساخت و ساز مشخص است و اگر همانند کالاهای دیگر، سود منطقی برای آن در نظر گرفته شود، دیگر شاهد این امر نخواهیم بود.

وی با اشاره به اینکه به دلیل ثبات نسبی قیمت زمین، برخی افراد خود را از این بازار بیرون کشیده اند، گفت: البته زمینداران همچنان برای تبدیل زمین به پول ناگزیرند در بازار مسکن حضور داشته باشند.

عدالتخواه با بیان اینکه شاید این رکود به نفع افراد بی خانه باشد، اذعان داشت: صرف اینکه بگوییم اگر مسکن از رکود خارج شود، اقتصاد از بحران رهایی می یابد، درست نیست. خروج مسکن از رکود باید به نفع جامعه باشد. چه بسا آنکه این رکود به نفع افراد بی خانه هم باشد چراکه قیمت ها افزایش نمی یابد و شاید این افراد بتوانند صاحب خانه شوند.

وی با ارائه دو راهکار برای کنترل قیمت زمین ادامه داد: اگر زمین موات باشد، متعلق به دولت است حتی اگر سند داشته و سند آن در گذشته گرفته شده باشد، نباید سند ملاک قرار گیرد.

دریافت ارزش افزوده از زمین «داران»

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه برخی معتقدند این راهکار چپ‌روانه و تند است، افزود: بنابراین راهکار دیگر آن است که همانند سایر محصولات، ارزش افزوده زمین را هم دریافت کنند. چطور برای یک موادغذایی که مصرف می شود، ارزش افزوده محاسبه می شود اما از زمینی که متری ۱۰۰ تا ۱۵۰ هزار تومان بوده و یک شبه به متری یک تا دو میلیون رسیده، ارزش افزوده گرفته نمی شود؟ اگر ارزش افزوده این زمین ها گرفته شود، ما هم منابع مالی پیدا می کنیم، هم تورم بالا نمی رود، در جامعه تعادل برقرار می شود و اختلاف طبقاتی که از راه زمین و زمین خواری ایجاد شده است، اصلاح می شود.

وی با عنوان مثالی این موضوع را اینگونه تشریح کرد: چند سال پیش با دوستی در ایتالیا راجع به این موضوع که طرح های جامعی که ما ارائه می دهیم و اینکه اجرا نمی شود، بحث می کردم اما او گفت اینطور نیست. او در پاسخ به این سوال من که هزینه اجرای آن را از کجا تامین می کنید؟ گفت: از خود مالک می خواهیم که برای زمین قیمت تعیین کند، مثلا قیمت یک میلیون تومان تعیین می شود. بعد از او می پرسیم تاکنون متری چقدر به دولت مالیات پرداخت کردی؟ پاسخ می دهد: متری ۱۰۰ تومان. پس سود زمین ۹۰۰ تومان می شود، بر این اساس دولت یا شهرداری ارزش افزوده آن را می گیرد و از این راه، پول هایی که از بیت المال هزینه شده، دوباره بازگردانده می شود. با این حساب پول هایی که در دست افرادی متورم شده و عده ای را پولدار بی نهایت کرده و افرادی هم قشرهای ضعیف، به گردش می افتد.

عدالتخواه با تاکید بر اینکه اگر خروج مسکن از رکود منطقی نباشد، به نفع جامعه نیست، خاطرنشان کرد: غالبا این اعتقاد وجود دارد که از رکود خارج شویم و اشتغال ایجاد کنیم اما من معتقدم که اشتغال کاذب به درد نمی خورد. می خواهند به نفع چه کسی یا چه کسانی مسکن را از رکود خارج کنند؟ می خواهند باز قیمت بالا باشد؟ خب تولید شود، باز هم می خواهند این تولید دست افرادی باشد که سود می برند؟ یعنی هنوز به کارگر و دهک های پایین فشار بیاد؟ این مسائل باید حل شود. برداشتن رکود به هر قیمتی به نفع جامعه نیست.

شتابزدگی پوپولیستی در طرح مسکن مهر!

وی با یادآوری اینکه طرح مسکن مهر نکات مثبتی را هم به همراه داشت، اذعان داشت: با وجود اینکه سیاست های دولت احمدی نژاد را نمی پسندم، ولی بعد از ۳۵ سال توجه کردن به ماده ۳۱ قانون اساسی، خانه دار کردن مردم درست است ولی اشتباهی رخ داد، که این اشتباه را علاوه بر دولت، خود متخصصین امر هم مرتکب شدند. این طرح ها باید درست تهیه می شد، نه شتاب زده ومشکل آفرین. نباید برای اینکه آمارها را بالا ببریم، سیاست های پوپولیستی به کار گرفته می شد بلکه در هر جایی مسکن مهر ساخته می شد باید با حساب و کتاب این کار صورت می گرفت.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: مسکن مهر می توانست نتایج خوبی هم داشته باشد، حداقل دولت جدید باید آن را اصلاح می کرد و تحویل می داد. البته یکی دیگر از اشکالات آنها این بود که مثلا اگر می توانستند در سال ۵۰۰ هزار واحد مسکونی تولید کنند، خواستند یک میلیون خانه تولید کنند. بعد هم نیاز نبود ما حتما خانه تولید کنیم و به مردم بدهیم بلکه می توانستیم انواع تسهیلات را به وجود آوریم، از کسانی که از زمین و خانه سازی سود می بردند، مالیات ارزش افزوده می گرفتیم و به افراد بی خانه کمک می کردیم.

وی در پاسخ به اینکه آیا عدم ارائه طرحی برای مسکن در دولت یازدهم برای کنترل تورم بوده است یا خیر؟ گفت: نه! عمدی نیست. من معتقدم این از بی سوادی و ناتوانی مسئولان است. از یکسو بعضی از افراد شایستگی انجام کار ندارند، از سوی دیگر، مملکت را قحط الرجال کردیم. مسئولان باید فکر کنند که آیا راه حل های دیگری هم برای مسکن هست یا نه.

طرح های بدون بودجه !

این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از سیاست های چندگانه دولت در مسکن ادامه داد: برای طرح مسکن اجتماعی چهار سال طول دادند که امروز درست می شود، فردا درست می شود. در نهایت هم گفتند ما طرح مسکن اجتماعی را تهیه کردیم اما بودجه نداریم! گفتن این حرف اشتباه است که ما طرحی تهیه کردیم که بودجه ندارد. طرحی که بودجه اجرا ندارد که طرح نیست. اصلا هر کسی که این جمله را به کار می برد، نمی داند طرح چیست.

عدالتخواه با بیان اینکه من موافق نیستم که رکود را به نفع سوداگران بخش مسکن از بین ببریم، تصریح کرد: اینکه آقای وزیر و همراهانش فقط بگویند مسکن مهر تورم زا بوده، درست نیست. واقعیت این است که ما برای اینکه افراد را خانه دار کنیم، باید منابعی پیدا کنیم؟ چرا خانه گران است؟ آیا ما رکود را از بین ببریم همه چیز درست می شود؟ رکود را به نفع که از بین ببریم؟ اینها باید روشن شود. آقای وزیر برای این هم پاسخی دارد یا فقط دنبال این است که رکود را از بین ببرد؟

وی با توضیح اینکه کنترل قیمت مسکن برای کنترل تورم کافی نیست، بیان کرد: اگر بخواهیم تورم واقعی کاهش یابد، باید اجناس مورد مصرف مردم هم کاهش پیدا کند. فقط کنترل قیمت مسکن کافی نیست. همین که هزینه هایی که  دولت قبل داشت از جمله هزینه کردن ذخیره های ارزی برای ساخت مسکن انجام نشود، مانع فعالیت محتکرین شوند، وام هایی از بانک ها گرفته شده و به عمد پس داده نمی شود، به صندوق برگردد، تعادل به وجود می آید. حتی من معتقدم اگر به حساب و کتاب کسانی که فرار مالیاتی کردند رسیدگی شود، همان قانون از «کجاآوردگی» که در رژیم قبلی طاغوتی هم وجود داشت را اجرا کنیم، تورم بهتر کنترل و دست دولت بازتر می شود.

فرار سازندگان از بازار مسکن

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به سوال دیگری مبنی بر اینکه آیا با رونق مسکن دوباره شاهد قیمت های نجومی خواهیم بود؟ گفت: من بعید می دانم! چراکه رکود این دوره به قدری عمیق است که به سادگی نمی توان از آن خارج شد. اگر هم قیمت ها دوباره افزایش یابد، افرادی که این خانه ها را ساختند، پول هایشان را برمی دارند و دیگر در این بازار سرمایه گذاری نمی کنند.

وی در ادامه اظهار کرد: در سال های گذشته، بانک ها سودهای بالا به مردم می دادند چراکه خودشان می خواستند وارد کار ساخت و ساز شوند و توسط شرکت هایی که کنار خودشان ساخته بودند یا وام هایی که به انبوه سازان می دادند، زمین هایی که خریداری می کردند، با ۵۰ درصد سود می فروختند.

عدالتخواه در پایان با تاکید بر لزوم برنامه ریزی برای بخش مسکن گفت: چرا می گویند برنامه لازم است؟ وقتی احمدی نژاد سازمان برنامه را منحل می کند، همین مشکلات هم به وجود می آید. هر چند که وجود این سازمان ها هم به تنهایی مشکلی را حل نمی کند و باید افراد دلسوز و معتقد به جامعه این مشکلات را حل و راهکاری برای آن پیدا کنند.

مهناز اسماعیلی