یک کارشناس مسکن:
نسخه جدیدی از نظام ارباب و رعیتی در عرصه املاک شهری شکل گرفته است/ مسکن کالا نیست، نیاز است
ذاکری اظهار داشت: برای جبران کم‌کاری گذشته و بهبود وضعیت مسکن اقشار کم‌درآمد و حل یکباره معضل فقر مسکن، در قدم اول باید بازگشت به ارزش‌های سال‌های نخست انقلاب و آشتی مجدد با آرمان‌های عدالتخواهانه آن ایام، بازگشت به قانون اساسی و مهم تلقی کردن هدف رفع فقر را مدنظر قرار داد.
به گزارش خبرنگار اقتصادی ایلنا، ناصر ذاکری در نشست هفتگی موسسه دین و اقتصاد با اشاره به موضوع بدمسکنی گفت: بدمسکنی یا فقر مسکن را می‌توان وضعیتی دانست که یک خانوار ناگزیر از اقامت دائم در خانه‌ای که فاقد حداقل امکانات ایمنی و رفاه باشد. فقر مسکن ارتباط نزدیکی با مفهوم فقر دارد. یک خانوار گرفتار فقر طبعاً به دلیل برخورداری از درآمد اندک، ناگزیر از حذف برخی موارد هزینه یا کاستن از هزینه‌های ضروری زندگی خویش است. طبعاً تعریفی که از "حداقل امکانات ایمنی و رفاه" ارائه می‌شود، همانند میزان درآمدی که برای تعیین خط فقر درنظر می‌گیریم، در برآورد ابعاد پدیده بدمسکنی و کم یا زیاد برآورد کردن آن بسیار حائز اهمیت است. زیرا ابعاد این پدیده بخشی از تعهد دولت را در میدان تولید و عرضه مسکن مشخص می‌سازد، و هرچه بدمسکنی گسترده‌تر و رایج‌تر باشد، تعهدات دولت در این عرصه جدی‌تر خواهد بود. این سطح حداقل امکانات ایمنی و رفاه واحد مسکونی را می‌توان "خط فقر مسکن" نامید.
وی ادامه داد: اصل 43 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر تأمین نیازهای اساسی از جمله مسکن تأکید کرده‌است، و قبل از آن، اصل 31 داشتن مسکن متناسب با نیاز را حق هر فرد می‌داند، و دولت را موظف به فراهم ساختن زمینه تحقق این مهم می‌کند. نکته قابل‌تأمل در اینجا این است که دولت هم مثل یک بنگاه اقتصادی ناگزیر از برآورد میزان بدهی‌ها و تعهدات خود و تدوین برنامه زمانبندی‌شده برای ایفای این تعهدات است. ازاین‌رو اهتمام دولت به گردآوری اطلاعات پایه در مورد بدمسکنی و شناخت دقیق جغرافیای بدمسکنی را می‌توان نشانه‌ای از این امر مثبت و امیدوارکننده تلقی کرد که گویی اراده سیاسی جدی برای بازپرداخت این "بدهی" و ایفای تعهدات وجود دارد. به همین ترتیب، نبود این اطلاعات پایه را نیز می‌توان نشانه بی‌اعتنایی دولتمردان به پرونده فقر مسکن و عدم‌تعهدشان به تسویه این بدهی دانست.
این کارشناس اقتصادی با اشاره به مصادیق بدمسکنی گفت: در اولین قدم برای شناسایی مصداق‌های فقر مسکن، باید به واحدهای مسکونی که با استفاده از مصالح کم‌دوام ساخته‌می‌شوند، توجه کرد. سکونتگاه‌هایی از نوع آلونک و کپر و حلبی‌آباد که در مناطق فقیرنشین یا حاشیه کلانشهرها ساخته‌می‌شوند، اولین مصداق‌های فقر مسکن هستند. در سرشماری سال 1395، فقط 57.2درصد از کل واحدهای مسکونی کشور از نوع اسکلت فلزی یا بتون آرمه بوده‌اند. که طبعاً بخشی از آن‌ها از نوع مسکن مهر هستند. همچنین در ساخت 25.6درصد دیگر از آهن استفاده شده‌است.
وی ادامه داد: سکونت دو یا چند خانواده در یک واحد مسکونی یا سکونت یک خانواده پرجمعیت در واحد مسکونی با متراژ کم به‌گونه‌ای که اتاق کافی در اختیار اعضای خانوار نباشد، حتی اگر ساختمان از نظر مصالح و شیوه ساخت فاقد ایراد باشد، نیز باید از مصادیق بدمسکنی تلقی شود. در سرشماری سال 95 تعداد خانوارها از تعداد واحدهای مسکونی 1.366.000 مورد بیشتر بوده، و از کل واحدهای مسکونی درحال‌استفاده 114هزار واحد هرکدام پذیرای سه یا چهار خانوار و حتی بیشتر بوده‌اند. به بیان دیگر بیش از دو میلیون خانوار یعنی نزدیک به 8.5درصد از کل خانوارهای کشور تجربه زیستن در یک واحدمسکونی به صورت اشتراکی و غیرمستقل را دارند. از سوی دیگر در همین سال 31.4درصد واحدهای مسکونی در حال استفاده مساحتی کمتر از 75مترمربع داشته‌اند.
ذاکری دیگر مصداق بدمسکنی را افزایش جمعیت اجاره‌نشینی دانست و افزود: ممکن است واحد مسکونی استیجاری از نظر ایمنی و اندازه و سایر معیارها حداقل کیفیت لازم را داشته‌باشد، اما در شرایط حاکمیت تورم دورقمی بسیاری از مستأجران نگران آینده خواهند بود که آیا سال‌بعد هم می‌توانند اقامت خود را در واحد مسکونی فعلی تمدید کنند، یا ناگزیر از نقل مکان به محله‌ای پایین‌تر هستند. در سرشماری سال 85 سهم خانوارهای مالک واحد مسکونی از کل خانوارها 67.9درصد بود. اما این رقم در سال 95 به 60.5درصد کاهش یافته‌است. همچنین در این فاصله ده‌ساله تعداد خانوارها 6.843.000 واحد افزایش یافته، که فقط کمتر از 42درصد آن‌ها موفق به تملک واحد مسکونی شده‌اند. این بدان‌معنی است که جامعه درحال پیش‌روی به سمت مستأجر شدن است، و با شکل‌گیری نسخه جدیدی از نظام ارباب و رعیتی در عرصه املاک شهری، و رشد تدریجی جمعیت مستأجر با سرعت قابل‌توجه، ابعاد بدمسکنی هم درحال گسترش است. برخی کارشناسان با استناد به سهم 60درصدی جمعیت مستأجر در کشوری مثل آلمان، افزایش جمعیت مستأجر را نگران‌کننده نمی‌دانند. اما باید دانست بازار مسکن استیجاری در کشوری مثل آلمان با کشور ما تفاوت بنیادین دارد. علت گسترش اجاره‌نشینی در کشور ما افزایش میزان فقر و نیز افزایش تقاضای سفته‌بازانه در بازار املاک و مستغلات است که موجب می‌شود، طبقه متوسط و خانوارهای تازه‌‌تأسیس اصلاً فکر خرید مسکن را از سر بیرون کنند. چنین اتفاقی در بازار املاک آلمان هرگز قابل‌تصور نیست.
وی تصریح کرد: دیگر مصداق بدمسکنی افزایش ازدحام شهری است، دشواری‌های مربوط به معماری شهری و تسهیلات زیربنایی، وضعیت شبکه معابر، نبود فضای کافی برای پارکینگ، نبود فضای سبز و زمین بازی و تفریحات سالم نیز می‌تواند و باید در تعریف و یافتن مصادیق بدمسکنی موردتوجه قرار گیرد. در یکی از مناطق 22گانه شهر تهران تراکم جمعیت درحدود 30.000نفر در کیلومترمربع است. طبعاً این میزان از تراکم با برهم زدن آرامش و سلامت روان شهروندان باید به عنوان یکی از مصداق‌های بارز فقر مسکن تلقی شود.
این کارشناس بخش مسکن خاصرنشان کرد: با بررسی اطلاعات موجود از وضعیت سکونت شهروندان و کیفیت واحدهای مسکونی موجود می‌توان نتیجه گرفت که نظام آماری موجود کاستی‌های فراوانی دارد، و به بیان دیگر اطلاعات دقیق و روشنی از ابعاد واقعی بدمسکنی نداریم، و فقط باید با استناد به اطلاعات موجود به حدس‌های کارشناسانه اکتفا کنیم، همانگونه که وزیر سابق راه و شهرسازی در شهریورماه سال 96 تعداد افراد گرفتار معضل بدمسکنی را 19میلیون نفر (8میلیون نفر در بافت فرسوده شهری و 11میلیون نفر در حاشیه شهرها ) اعلام کرده‌است. به نظر می‌رسد یکی از اولین اقدامات ضروری متولیان بخش مسکن کشور، ارائه تعریفی جامع و مانع از بدمسکنی با توجه به مصادیق بالا و سپس برآورد دقیق ابعاد این معضل در سرتاسر کشور با هدف احصای درست و بدون‌تعارف ابعاد تعهد دولت در بخش مسکن است. برای ارائه تعریف درست "بدمسکنی" می‌توان مثلاً با تخصیص امتیاز به هریک از موارد بالا، به سنجش وضعیت هر ساختمان پرداخت.
ذاکری یادآور شد: بیستم فروردین‌ماه 1358 و در شرایطی که کمتر از دوماه از پیروزی انقلاب اسلامی می‌گذشت، امام خمینی (ره) با اعلام افتتاح حساب 100 مخصوص جمع‌آوری کمک‌های مردمی با هدف ساختن مسکن برای افراد فاقد مسکن، اولین برنامه نظام جمهوری اسلامی را در عرصه مسکن معرفی کرد. برای ترسیم این تصویر کافی است به چند مورد اطلاعات آماری مربوط توجه کنیم: 1– جمعیت شهر تهران در فاصله سال‌های 1318 تا 1355 سالانه به‌طور متوسط 5.92% افزایش یافته‌است. درواقع در این دوره مقصد بسیاری از مهاجرت‌ها شهر تهران بوده‌است. رشد سریع جمعیت آن‌هم طی یک دوره طولانی طبعاً موجب رشد تقاضای مسکن در مقیاسی می‌گردد که برآورده‌ساختن آن به‌راحتی ممکن نیست، و نتیجه آن سقوط شاخص‌های مربوط به کیفیت سکونت است.2– درصد جمعیت شهرنشین کشور در فاصله سال‌های 1335 تا 1355 از 31.4درصد به 47درصد رسید. این بدان‌معنی است که تقاضا برای مسکن شهری حتی در شهرهای متوسط و کوچک هم با سرعت افزایش یافته‌است. 3 – در سال 1346 براساس مطالعات انجام‌گرفته برای تدوین برنامه عمرانی چهارم، 40% خانوارهای شهری کشور فقط یک اتاق و 30% دیگر که از موقعیت بهتری برخوردار بودند، فقط دو اتاق در اختیار داشتند. همین آمار وضعیت نامطلوب سکونت در شهرها را نشان می‌دهد.
وی ادامه داد: 4 – برنامه عمرانی چهارم که از سال 1347 تا 1351 به‌طول انجامید، از نظر تحقق اهداف موفقترین برنامه دوران قبل از انقلاب است. بااین‌حال طی همین دوره شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی شهری از 1.54 به 1.60 خانوار رسید. به بیان دیگر سرعت سقوط شاخص‌های مرتبط با کیفیت سکونت به حدی بود که حتی برنامه چهارم هم با وجود موفقیت نسبی نتوانست این روند را متوقف کند. 5 – در نتیجه در فاصله سال‌های 1353 تا 1357 قیمت مسکن به‌طور متوسط سالانه 22.38درصد رشد کرد. درحالی‌که متوسط نرخ تورم در این دوره برابر با 15.21درصد بود. 6 – همچنین در سال 1355 اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران رشد 17.3درصدی را تجربه کرد. با کنار هم گذاشتن همین چند مورد عدد و رقم می‌توان‌دریافت که شرایط سکونت در سطح کشور و به‌ویژه در شهرهای بزرگ به‌تدریج گرفتار وخامت شده، و فشار وارده بر اقشار کم‌درآمد شهری بیشتر و بیشتر شده‌است.
این پژوهشگر اقتصادی با اشاره به نامه امام خمینی در مورد مسکن گفت: در این پیام تاریخی به پنج نکته کلیدی و مهم تأکید شده‌است: 1 – داشتن مسکن حق شهروندان است و حکومت موظف است مقدمات آن را فراهم آورد. امام در این پیام از "گران بودن" و "محدود بودن" صحبت نمی‌کند. چنین نیست که گران بودن مسکن باعث شده شهروندان موفق به تأمین آن نشوند. صحبت از کمک به شهروندان در سطح افزایش سقف وام مسکن یا کاهش بهره وام و این‌گونه اقدامات هم نیست، بلکه مشخصاً از یک "حق" سخن به میان آمده‌است. 2 – امام (ره) بر جمع‌آوری کمک‌های نقدی و غیرنقدی مردم تأکید کرده‌اند، 3 – امام (ره) از مسؤولان خواستند برای تأمین طرح علاوه بر کمک مردم از اموال مصادره‌شده که بعداً در اختیار نهادها و بنیادها قرار گرفتند، استفاده کنند.
وی افزود: 4 – وظیفه دولت فراهم ساختن زیرساخت‌های لازم تعیین شد. دولت باید با آماده‌سازی و قطعه‌بندی اراضی و تأمین راه‌های ارتباطی و خدمات آب و برق و گاز و ... مرحله اولیه طرح را تکمیل کرده، و اجرای مرحله اصلی را به افراد خیر بسپارد. 5 – این طرح بزرگ ملی بنا نیست یکبار اجرا شده و تمام شود. بلکه دولت باید برنامه بلندمدت برای این کار تدوین کند، و به‌طور مستمر به اجرای آن در طول زمان همت بگمارد. به بیان دیگر هدف فقط تأمین مسکن افراد نیازمند زمان حاضر نیست، بلکه باید در آینده نیز هر فردی که از تأمین مسکن ناتوان باشد، باید از طریق این طرح مورد حمایت قرار گیرد. بی‌تردید اجرای درست این فرمان و توجه به جنبه‌های مختلف آن در تدوین برنامه‌ها می‌توانست شرایطی بسیار متفاوت با امروز را برای اقتصاد کشورمان به ارمغان بیاورد.
ذاکری با اشاره به سیاست‌های این بخش در دوران دفاع مقدس گفت: اقدام مهم و قابل‌ذکر دولت دوران دفاع مقدس حمایت از شکل‌گیری و فعالیت گسترده تعاونی‌های مسکن بود و این اقدام در کنار واگذاری اراضی شهری به متقاضیان واجد شرایط تاحدی توانست وضعیت نابسامان مسکن را بهبود ببخشد. کاستی مهم عرصه سیاست‌گذاری در این دوران این بود که لزوماً تمام متقاضیان واجد شرایط امکان تجمع در قالب تعاونی‌ها را نداشتند. بااین‌حال تأثیر تعاونی‌ها در بهبود شرایط بخش مسکن انکارناپذیر است. درواقع شرایط خاص جنگی کشور و محدودیت منابع امکان تحرک بیشتر در این میدان را به دولت وقت نمی‌داد. بااین‌حال دولت تلاش کرد با گسترش تعاونی‌ها تا حد امکان از وخامت وضعیت مسکن شهروندان بکاهد، و کار تأمین مسکن همگانی را برای دولت بعدی آسانتر سازد. اما در سال‌های پس از دفاع مقدس، با به‌کارگیری سیاست تعدیل اقتصادی حمایت از تعاونی‌ها فراموش شد.
وی در مورد راهکارهای موجود این بخش گفت: برای جبران کم‌کاری گذشته و بهبود وضعیت مسکن اقشار کم‌درآمد و حل یکباره معضل فقر مسکن، در قدم اول باید بازگشت به ارزش‌های سال‌های نخست انقلاب و آشتی مجدد با آرمان‌های عدالتخواهانه آن ایام، بازگشت به قانون اساسی و مهم تلقی کردن هدف رفع فقر را مدنظر قرار داد. آنان باید این واقعیت را بپذیرند که مسکن یک "کالا" مشابه سایر کالاها نیست که جریان تولید و مصرف آن به دست نامرئی بازار سپرده‌شود. مسکن یکی از نیازهای اساسی شهروندان است و بدون تأمین آن نمی‌توان از کرامت ذاتی انسان و برابری و ... سخن گفت.
ذاکری اضافه کرد: یک برنامه جامع رفع فقرمسکن باید از پایین ترین دهک شروع کرد و با شناسایی دقیق خانوارهایی که نامطلوب‌ترین وضعیت را دارند و با اولویت دادن به آنان، فاصله پایین ترین دهک را با دهک بالایی کاهش داد، و با تداوم این جریان، معضل بدمسکنی را از چهره جامعه زدود. مقابله سرسختانه و البته گام‌به‌گام با تقاضای سفته‌بازانه در بازار املاک و مستغلات و اعمال محدودیت برای مالکیت واحدهای مسکونی در شهرها به‌ویژه شهرهای بزرگ، و درنهایت تلاش برای بازآرایی بازار مسکن یک ضرورت انکارناپذیر است. حضور شبکه بانکی در کنار خریداران و متقاضیان واقعی به‌گونه‌ای که آنان بتوانند به پشتوانه درآمد سال‌های آتی خود مسکن بخرند و به جای اجاره بهای ماهیانه، اقساط وام مسکن را بپردازند، نیز یک ضرورت است و در نهایت بازگشت به روح پیام تاریخی امام خمینی که یکی از موارد مصرف مهم اموال جمع‌آوری‌شده از محل احکام مصادره را تأمین مسکن اقشار نیازمند و کم‌توان مالی اعلام کرده‌است، می‌تواند تحولی در بخش مسکن و پیشرفت چشمگیری در مسیر رفع معضل بدمسکنی ایجاد کند.
