رابطه ساختاری قیمت و اجاره بهای مسکن/ پیش بینی بازار ناآرام اجاره در سال آینده
کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه انتظار می‌رود، اجاره بها متناسب با قیمت مسکن باشد گفت: بازار اجاره برخلاف بازار خرید و فروش مسکن به این دلیل که صرفا یک ماهیت مصرفی دارد دچار روند پرنوسان و شوک آور از سمت تقاضا نیست.
به گزارش ایلنا، بهروز ملکی کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه مسکن استیجاری هزینه بهره‌مندی از خدمات مسکن است، اظهار کرد: انتظار می‌رود، اجاره بها متناسب با قیمت مسکن باشد و بر اساس مبانی نظری اقتصاد مسکن نیز، قیمت و اجاره مسکن رابطه‌ای ساختاری با یکدیگر دارند، به گونهای که افزایش یک طرف می تواند موجب افزایش طرف دیگر شود تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد.
وی یکی از عوامل اثرگذار در بازار اجاره را نرخ دلار معرفی کرد و افزود: اثرگذاری این متغیر شاید به‌واسطه آنکه برخی نرخ دلار را شاهدی بر کاهش ارزش پول ملی قلمداد می کنند یا انتظار دارند با افزایش نرخ دلار، قیمت‌ها بالاتر رود، باشد.
وی ادامه داد:در واقع بخشی از این می تواند ناشی از انتظارات باشد و بخشی ناشی از اثر تورمی که بالا رفتن نرخ ارز در برخی بخش‌ها دارد. اما این تصور باید اصلاح و توضیح داده شود. زیرا این نرخ تورم عمومی است که به صورت ضمنی نشان‌‌دهنده میزان کاهش ارزش واقعی پول است. بر این اساس در شرایط تورمی، قیمت اسمی دارایی‌ها برای جبران کاهش ارزش پول، افزایش می‌یابد.
این کارشناس بازار مسکن در عین حال تاکید کرد: البته در واقع این تورم است که از ارزش پول ملی می‌کاهد و نمی‌توان انتظار داشت که با وجود کاهش ارزش پول، قیمت و اجاره در بخش مسکن به طور پیوسته ثابت بماند. روندهای میان مدت و بلند مدت نیز تایید کرده است، نرخ اجاره‌بها هماهنگ با نرخ تورم و قیمت مسکن تغییر می‌یابد. البته در کوتاه‌مدت طبیعتا سهم عوامل روانی، انتظارات و عرضه و تقاضای واحدهای اجاره‌ای اهمیت بیشتری دارند.
ملکی در تحلیل روند بازار اجاره در سال جدید نیز تصریح کرد: در تحلیل بازار اجاره باید به یک شاخص کلیدی توجه کرد. شاخصی در اقتصاد مسکن که بیانگر رابطه قیمت و اجاره مسکن است. این شاخص را به صورت P به R و به صورت کسری نشان می‌دهند. P که بیانگر قیمت مسکن است در صورت کسر می‌نشیند و R که اجاره مسکن را نمایندگی میکند در مخرج قرار می‌گیرد. اشاره کردم قیمت و اجاره مسکن، رابطه‌ای بلندمدت و با ثبات داشته و تغییرات تکرار شونده آن در بازار مسکن کشور طی دو دهه گذشته، قابل ردیابی است.
وی ادامه داد: به موازات افزایش در یکی از اجزای کسر (P یا R)، انتظار می‌رود جزء دیگر نیز افزایش یابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد. بر اساس اطلاعات ثبت‌شده از نرخ‌های بازار مسکن طی سالیان گذشته، نسبت P /R از سال ۱۳۷۰ تا کنون، در دامنه نسبتاً معینی نوسان داشته است؛ به گونهای که این نسبت، در زمان رونق بازار مسکن، افزایشی و در دوره رکود، کاهشی بوده است.
ملکی خاطر نشان کرد:افزایش قیمت مسکن در فصل آخر امسال و احتمال رشد ۸ درصدی مازاد بر نرخ تورم این بخش در سال آینده به نظر نمی‌رسد بازار آرامی برای اجاره‌بها به دنبال داشته باشد.
