جزییات شرایط معاملات انبوه سازان با مالکان بافت فرسوده / شهرداری اعتماد ساکنان بافت فرسوده را از بین برد

ایرج رهبر در گفت وگو با ایلنا، با اشاره به شرایط تعیین شده برای انجام معاملات و واگذاری ملک در بافت فرسوده با ساکنان این منطقه، گفت:‌‌ چند شرایط در این معاملات برای مالک و سازنده تعریف شده است.  بخشی از معاملات به فروش ختم می شود و  برخی از مالکان حاضرند ملک را بفروشند که در این معاملات انبوه سازان برای جلب رضایت مالک باید قیمت ها را افزایش دهند.

وی با بیان اینکه در تمام معاملات باید دست سرمایه گذار باز باشد تا مالکان را راضی کنند، ادامه داد:‌ یک روش دیگر این است که انبوه ساز و دولت ودیعه ای را به مالک بدهند تا در زمان ساخت در جای دیگری سکونت داشته باشند و معمولا به ازای هر یک متر مربع زمینی که در اختیار انبوه ساز می گذارند، سازنده 1.2 متر مربع واحد مسکونی به مالک تحویل می دهد.

رهبر افزود:‌ شرایط دیگر معاملات کلید به کلید است که معمولا برای مالکانی استفاده می شود که هیچ اعتمادی به سازندگان ندارند. در این معامله به ازای هر یک متر مربع زمینی که در اختیار سازنده قرار می دهند در همان زمان سازنده 1.2 متر مربع واحد مسکونی برای فرد خریداری می کند.

رییس سابق کانون سراسری انبوه سازان با بیان اینکه مهم ترین موضوع این است که د تمام منطقه برای نوسازی آزاد شود،‌ تاکید کرد: اگر لکه ای در منطقه باقی بماند، مشکلات زیادی را برای سازندگان و منطقه ایجاد می کند و طرح ها قابلیت اجرایی خود را از دست می دهند.

رهبر افزود:‌البته پروژه ای در تهران  اجرا شد که 300 هکتار آزاد شود اما آزادسازی پلاکی در این 300 هکتار، 7 سال طول کشید و مالک پس از 7 سال راضی به مشارکت شد.    

وی تاکید کرد: ماده 9 قانون اجازه داده است که در این شرایط سازنده بتواند از طریق قانونی مالک را مجاب به همکاری کند اما تا کنون سعی بر این بوده که مالکان با رضایت کامل ملک خود را در اختیار سازندگان برای نوسازی بافت فرسوده قرار دهند.

رییس کانون سراسری انبوه سازان  با اشاره به تفاهم نامه شرکت عمران و بهسازی با انبوهسازان مبنی بر ورود سازندگان به بافت فرسوده، گفت:‌ این تفاهمات تازگی ندارد و تمام این مراحل را در دوره های قبل گذرانده ایم.

وی ادامه داد:  در سال های گذشته و در دولت های گذشته هم برای ورود انبوه سازان به بافت فرسوده به تفاهماتی با دولت و شهرداری رسیده بودیم اما به هر حال در این دوره یک سری اقدامات جدیدی انجام شده از جمله اعطای وام 50 میلیون تومانی و ماده 4 که به اعطای وام یارانه ای از سوی دولت تاکید دارد.

رهبر با بیان اینکه وام 50 میلیون تومانی را هم به مالک و هم به انبوه سازان می دهند،‌ تصریح کرد:‌ اگر انبوه ساز بخواهد وام 50 میلیون تومانی را دریافت کند دولت آن را به ازای هر واحد می دهد اما از آنجایی که معمولا در این واحدها مالک یک نفر است به ازای هر مالک این وام را می دهند اما اگر همان ملک تجمیع و تعداد واحدهایی تعریف شود و هنوز مشخص نیست که برای اعطای وام تعداد مالک های اولیه شمارده می شود یا واحدها. اگر وارد انبوه سازی شود قاعدتا باید به هر واحدی وام 50 میلیون تومانی اعطا شود.

وی افزود:‌ هر چند حمایت هایی چون وام 50 میلیون تومانی و تصویب ماده 4 یعنی اعطای وام با سود یارانه ای در تفاهم نامه دولت با انبوه سازان ذکر شده است اما باید تسهیلات دیگری هم در نظر گرفته شود چراکه ساخت و نوسازی بافت فرسوده توسط مالکان سیات درستی نیست و 5 سال دیگر این شخصی سازی ها دوبار به بافت فرسوده تبدیل می شوند

رییس سابق کانون سراسری انبوه سازان با اشاره به اقدامات سازندگان در سال های گذشته در ورود به بافت فرسوده،‌ گفت:‌  در تهران در منطقه سیروس و مولوی از سال های پیش انبوه سازان اقداماتی را انجام داده بودند و در آن دوره 230 واحد نوسازی و ساخته شد و بحث تملک 7 هکتار دیگری در این منطقه بود که قرار بود اقداماتی در این اراضی انجام شود.

رهبر تاکید کرد:‌ مسئله اصلی انبوه سازان برای فعالیت و ساخت و ساز در بافت فرسوده مشکل تملک املاک است اینکه بتوانیم این بافت های را تملک و اعتماد ساکنان ان منطقه را به دست بیاوریم تا خودشان مشارکت کنند و یا ملک را به انبوه سازان بفروشند.

وی با بیان اینکه فعالیت در مناطق بافت فرسوده بسیار دشوار است هر چند قوانین بسیار جامع و کاربردی را می توان در این باره تنظیم کرد اما اجرای این قوانین در این محدوده ها آسان نیست،‌ گفت: تا زمانی که نتوانیم اعتماد ساکنان ان منطقه را جلب کنیم هیچ راهکاری برای رهایی از بافت فرسوده عملیاتی نمی شود.

رهبر افزود:‌ با مشکلات حقوقی متعددی در این بافت مواجه هستیم و یک پشتوانه حقوقی قوی ای را می طلبد و رفع این مشکلات حقوقی هم به عهده انبوه سازان است هر چند انبوه سازان در سال های گذشته زیر بار این مسئو لیت نمی رفتند و معتقدم کار انبوه ساز ساخت وساز است و دولت با ابزارهایی که دارد می تواند وارد مسائل حقوقی شود که در سال های گذشته دولت نتوانست در این زمینه عملکرد موفقی داشته باشد.

وی  بهترین راهکار را پرداخت هزینه بیشتر برای جلب رضایت مالکان دانست و گفت: بهترین راهکار این است که افرادی که در این زمینه  وارد سرمایه گذاری می شوند اختیارات بیشتری داشته باشند و ناگزیر هستند برای جلب رضایت ساکنان هزینه ای بیشتر از ارزش واقعی ملک به مالکان بپردازند.

رهبر با اشاره به عملکرد ناموفق شهرداری ها در بافت فرسوده، تصریح کرد:‌  قبلا شهرداری ها وارد نوسازی بافت فرسوده شده بودند که متاسفانه نتوانستند موفق عمل کنند و نتوانستند اعتماد ساکنان منطقه را جلب کنند.  شهرداری ملک را از ساکنان منطقه می گرفت و واحدی که دو ساله باید ساخته می شد را بعد از 10 سال تحویل دادند.

رییس سابق کانون سراسری انبوه سازان با بیان اینکه ساکنان این منطقه نه به دولت  اعتماد دارند و نه به بخش خصوصی، گفت: در این میان بخش خصوصی چاره ای ندارد تا اینکه هزینه بیشتر از عرف معمول را برای آن منطقه هزینه کند تا ساکنان راضی به همکاری شوند که در این صورت هم فعالیت برای انبوه سازان صرفه اقتصادی ندارد.

وی تاکید کرد: دولت می تواند با ارائه امتیازاتی مانند معافیت های مالیاتی و عوارض ساختمانی،‌ تسهیلاتی با نرخ بهره کم ، تراکم مجانی و ... جبران کند هر چند که این تسهیلات در مقطعی وجود داشت اما از بین رفت.