بلند مرتبه‌سازی در مشهد معنا ندارد/ الگوی مصرف بلند مرتبه‌سازی در ایران لوکس‌سازی است

به گزارش ایلنا، مهندس حمید عرفانیان در هفتمین نشست گفتمان شهر با محوریت «بررسی الزامات و بایسته های بلندمرتبه سازی در مشهد » که در این پژوهشکده برگزار شد، اظهار کرد: اولین چیزی که با آوردن نام مشهد به ذهن مخاطب می رسد، اسم امام رضا (ع) است. پیش زمینه شهر مشهد شهر مذهبی است و اقتصاد شهر مشهد ناشی از وجود حضرت رضا (ع) است و ناشی از خلاقیت بخش خصوصی نیست که بلند مرتبه سازی انجام می گیرد. به نظر بنده هویت این شهر بلند مرتبه سازی را نمی طلبد، بنابراین بلند مرتبه سازی در این شهر معنا ندارد.

مشاور معاون وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: در بسیاری از مواقع تصویرسازی و هویت سازی در نساختن است. همه شهرهای دنیا دارای برج و ساختمان های بلند مرتبه نیستند و موقعیت های شهری ناشی از درون شهرها، اتفاقات و روابط اجتماعی داخل شهرها و اهدافی است که آن شهر دنبال می کند که نمود آن در شکل شهر است. شناسایی شهری در بسیاری از شهرها در کوتاه بودن ساختمان های شهری است که از جمله این شهرها می توان به برلین و لندن اشاره کرد.

وی خاطرنشان کرد: اگر بلند مرتبه سازی را به عنوان مظهر و نماد توسعه بپذیریم به نظر می رسد توسعه باید به صورت متوازن در بخش دیگر هم صورت گیرد، توسعه امری نیست که در برج و بلندمرتبه سازی ظهور پیدا مند بلکه توسعه زمانی ظهور پیدا می کند که اگر برجی دچار حریق شد امکانات اطفاء حریق آن ساختمان وجود داشته باشد.

اقتصاد شهر مشهد ناشی از وجود حضرت رضا (ع) است

عرفانیان ادامه داد: تمام شهرهای دنیا همچون نیویورک و شیکاگو که نماد بلند مرتبه سازی دارد نماد توسعه شان ساختمان بلند در مرکز شهر است و اساسا شهرهایی که ارتفاع می گیرند هویت شهری شان اقتصاد، تفریح و تفرج است و براساس اقتصاد بازار آزاد شکل می گیرد، مثل دبی، قطر، سنگاپور. در شهرهایی مثل واشنگتن که در آن اتفاق تجاری نمی افتد بلکه اتفاق مدیریتی در آن شکل می گیرد و بالاترین سطح مدیریت سیاسی کلان در سطح جهان در واشنگتن قرار دارد، اجازه بلندمرتبه سازی در این شهر داده نمی شود.

وی عنوان کرد: تمام شهرهایی که بلند مرتبه سازی در آن اتفاق افتادن زیر ساخت آب آتش نشانی دارند اما آیا ما این چنین زیر ساختی داریم؟ متاسفانه ما خودمان تولید بحران می کنیم و بعد از آن رشته هایی برای مدیریت کار می گذاریم.

عرفانیان با طرح این سوال که الگوی مصرف در بلند مرتبه سازی چیست؟ افزود: بلند مرتبه سازی معمولا برای دو نوع کاربری استفاده می شود یا اداری و یا مسکونی. الگوی مصرف برای مسکونی الگویی است که در هر طبقه بین ۴ تا ۸ واحد مسکنی زیر ۵۰ تا ۸۰ متر داشته باشیم، حال آن که الگوی مصرف بلند مرتبه سازی در ایران لوکس سازی است.

در هیچ کجای دنیا تراکم نمی فروشند

مشاور معاون وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: چه طوری بلند مرتبه سازی می تواند مشکل سرانه جمعیت ما را حل کند؟ اول باید به این سوال پاسخ داده شود.بنده تصور می کنم بیش از ۳درصد درآمد شهرداری در حوزه ساخت و ساز مربوط به بلند مرتبه سازی است و گرنه توجیه ندارد که شهرداری ها برای کسب درآمد ۳ درصدی آن هم در مقیاس وسیع در تمام شهرها مرتکب بلند مرتبه سازی شود، از این رو این بلند مرتبه سازی فقط برای کسب درآمد شهری است.

وی با اشاره به اینکه در هیچ کجای دنیا تراکم نمی فروشند، افزود: تعریف استاندارد بلند مرتبه سازی را به درستی دریافت نکردیم و تنها به بلندمرتبه ساختن اقدام کردیم. بلندمرتبه سازی به اسلام ربطی ندارد اگر ما بخواهیم یک امر مادی را با جهان بینی اسلامی توجیه کنیم، نیویورک مذهبی ترین شهر جهان خواهد بود. بلندمرتبه سازی کار مادی، اقتصادی و فنی است از این رو بحث باید تکنیکی و فنی باشد.

عرفانیان افزود: معماران و شهرسازان کسانی هستند که هویت شهری کدگذاری می کنند و مردم کسانی هستند که کدگشایی می کنند اگر این رابطه کدگذاری و کدگشایی درست نباشد شاهد شرایط و اتفاقاتی هستیم که امروز به چشم می بینیم. زادگاه بنده شهر مشهد است اما زمانی که به این شهر وارد می شوم قسمت های توسعه یافته آن را یاد نگرفتم چرا که این مناطق بی هویت هستند. هرج و مرجی که الان به دلیل بلندمرتبه سازی وجود دارد هویت تاریخی ما است.

مشاور معاون وزیر راه و شهرسازی یادآور شد: بنده با بلندمرتبه سازی به هیچ عنوان مخالف نیستم، وقتی از ساختمان های ۵۰ طبقه در مشهد سخن به میان می آید، باید پرسید چگونه به این عدد رسیدید و ملاک چه بوده است؟ این شهر چه نیازی به این همه ساخت و ساز دارد. مدیریت شهری با این همه بلند مرتبه سازی و خالی ماندن این برج ها چه کمکی به حل مشکل مسکن و ترافیک کرده است؟ 

وی ادامه داد: بنده با بلند مرتبه سازی مشکلی ندارم بلکه با چرایی این مساله مشکل دارم. از بلند مرتبه سازی چه چیزی عاید شهروندان می شود؟ 

شورای شهر باید نسبت به برج سلمان عکس عمل نشان می داد 

عرفانیان خاطرنشان کرد: دولت برای شهرداری ها این امکان را فراهم نکرده که شهرداری ها درآمد پایدار داشته باشند و نه شهرداری می‌تواند از این عادتی که دارد دست بردارد، حتی اگر وزرا هم شهردار بشوند شاید همین اقدام را مرتکب شوند، چرا که شهرداری درآمد دیگری ندارند و این یک واقعیت است نه بحث سیاسی. ما ساختار نداریم از این رو نباید نقشه ای طرح کنیم که این ساختار غلط توسعه پیدا کند. توسعه امری است که بیش از آن که سخت افزاری باشد نرم افزاری است. زیرساخت آتش نشانی و حمل و نقل در مشهد وجود ندارد.

مشاور معاون وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: سیستم ایمنی شهری ما ضعیف است که ظرف ۱۵ الی ۲۰ سال دیگر با فجایعی رو به رو می شویم که هم شهرداری و شورای شهر با مشکل مواجه خواهند شد. شورای شهر باید نسبت به برج سلمان عکس عمل نشان می داد و خروجی این مساله باعث می شد اتفاقی بیفتد. شک نکنید در ۱۵ سال دیگر ده ها برج همچون برج سلمان خواهیم داشت.

عرفانیان خاطرنشان کرد: مقررات ملی ساختمانی ما جهانی نیست، ما با این مقررات ملی ساختمان در هیچ جای دنیا نمی توانیم ساختمان بسازیم وقتی این مقررات آن قدر ضعیف است، چرا ما باید جان و سرمایه مردم را به خطر بیندازیم که ۲۸ طبقه به بالاتر داشته باشیم. حال با این ۲۸ طبقه به بالا با ارتفاع ۱۲۰ متر ما چه تغییر جهانی می توانیم بدهیم؟ چه رویکرد اقتصادی داریم؟

وی افزود: با بلند مرتبه سازی با دست خودمان زمینه ایجاد بحران را فراهم می کنیم، حال آن که ما مجهز به مدیریت بحران نیستیم. 

تمامی نقاط شهر عرصه بلند مرتبه سازی نیست 

در ادامه، دکتر محمد سهیلی با طرح این سئوال که باید از چه زاویه ای به بحث بلند مرتبه سازی در مدیریت شهری باید نگاه کنیم؟ خاطرنشان کرد: نکته نخست آن است برای این که ما بتوانیم یک پدیده و نیاز را مدیریت کنیم ابتدا باید آن را به رسمیت بشناسیم یعنی با تهدید قلمداد کردن بلند مرتبه سازی، با نگاه منفی و تهدید در ابتدا امکان مدیریت صحیح این پدیده را از بین می بریم. نکته دوم این است که آیا بلند مرتبه سای برای شهری همچون مشهد مطرح است؟ به اعتقاد بنده باید یک پاسخ صحیح به تراکم جمعیتی داده شود. نکته سوم مبحث اقتصادی موضوع است که ما با بلند مرتبه سازی به لحاظ اقتصادی در شهر مواجه هستیم و برخلاف آن چه که تصور می شود جنبه اقتصادی مهم ترین جنبه بلند مرتبه سازی نیست بلکه جز جنبه های اساسی و مهم نیست. 

این عضو شورای شهر مشهد عنوان کرد: بلند مرتبه سازی در نوع خودش یک درصد از نظر تعداد پروانه های ساختمانی و ۱۰ درصد از درآمدهای آن را به خود اختصاص داده است و در حال حاضر این ۱۰ درصد به کم تر از ۵ درصد کاهش پیدا کرده است. حدود ۳ درصد از درآمدهای ساخت و ساز شهری مربوط به بلند مرتبه سازی است و این مساله موید آن است که این بلندمرتبه سازی ضرورت جدی برای درگیری ندارد.

بلند مرتبه سازی یک ضرورت مدیریت شهری است نه ضرورت اقتصادی

وی افزود: برای این که ترافیک و تردد را در شهر کنترل کنیم به بلند مرتبه سازی نیاز داریم. اندازه مطلوب شهر براساس شاخص تلفیقی که به رشد افقی، عمودی و حمل و نقل شهری بستگی دارد به اصطلاح اندازه مطلوب شهر یک ساعت است. یعنی برای رسیدن به یک نقطه از نقطه دیگر به ۱ ساعت زمان نیاز باشد، اگر اندازه مطلوب شهر را بخواهیم به اندازه یک ساعت حفظ کنیم که با مساله محدودیت معابر و افزایش تعداد وسایل نقلیه مواجه هستیم ما چاره جدید بیندیشیم.

سهیلی با تاکید بر اینکه به بلند مرتبه سازی به عنوان یک ضرورت برای مدیریت شهری نگاه می کنیم نه ضرورت اقتصادی، تصریح کرد: در گذشته طرح پارت به تصویب کمیسیون ماده ۵ رسیده بود که این طرح، مبنا بود هر چند که اشکالاتی هم داشت و بیشتر مطالعات بلند مرتبه سازی بود تا طرح تفصیلی بلند مرتبه سازی. براساس این طرح امکان بلندمرتبه سازی در نقاط مختلف شهری وجود داشت و حال براساس استفاده و یا سوء استفاده ای که از این طرح شد مجوزهایی که از نقاط خاصی از شهر صورت گرفت برج سازی هایی صورت گرفت.

این عضو شورای شهر مشهد افزود: ضوابط بلند مرتبه سازی در ابلاغ طرح جامع شهری وجود نداشت که قرر شد این ضوابط در ادامه به تصویب کمیسیون ماده ۵ و شورای عالی راه و شهرسازی برسد، گام نخستی که شهرداری و شورای شهر این ضوابط را مورد بررسی قرار داد و ضوابط بلند مرتبه سازی را در دو بخش ضوابط احداث بنا و ضوابط جایگزینی پهنه های بلند مرتبه به تصویب رساندیم. در این ضوابط مشخصا تعیین شد که تمامی نقاط شهر عرصه بلند مرتبه سازی نیست بلکه فقط پهنه ها و محورهای خاص می تواند برای بلند مرتبه سازی مورد استفاده قرار گیرد.

در آمد شهرداری در بلند مرتبه سازی به یک درصد هم نمی رسد

وی عنوان کرد: این مصوبه محدودسازی دیدگاهی بود که در گذشته وجود داشت. براساس مصوبات شورایشهر بلند مزتبه سازی در ۳ بخش ۱۰ طبقه، ۱۰ طبقه تا ۲۸ طبقه و ۲۸ طبقه به بالا مطرح شد این ۲۸ طبقه به بالا که در گذشته هم مصداق داشت و در حال حاضر پروانه هایی برای ۵۱ طبقه هم موجود است. این اقدامات در واقع مقید ساختن و محدود کردن بلند مرتبه است.

سهیلی خاطرنشان کرد: در بهترین دوره کاری یعنی سال ۹۱ و ۹۲بحث بلندمرتبه سازی یک درصد پروانه ها و ۱۰ درصد درآمدهای ساختمانی را به خود اختصاص داده است و این کاملا قابل ارزیابی است. این که در ۳ سال اخیر مجوزهای بلند مرتبه سازی ۵ درصد کل مجوزهای سال های گذشته است این مساله هم قابل ارزیابی است. در آمد شهرداری در ۳ سال اخیر در بلند مرتبه سازی به یک درصد درآمدهای ساخت و ساز نمی رسد و ما می توانیم مستندات آن را ارائه کنیم.

این عضو شورای شهر مشهد تصریح کرد: تراکم فروشی برای شهرداری جنبه اقتصادی ندارد. کمیسیون برنامه و بودجه اگر بررسی کند که بلند مرتبه سازی جایگاه مادی برای شهرداری ندارد پس هیچ ارگان دیگری نمی تواند بگوید این مساله برای شهرداری جنبه درآمدی دارد. این که مدیریت شهری بر این قضیه اصرار دارد با این که این مساله جنبه درآمدی ندارد واقعیت را باید پذیرفت که بلند رتبه سازی یک ضرورت شهری است.

وی خاطرنشان کرد: قانون برای ساخت و ساز رویه تعریف کرده که براساس آن مشاوره تخصصی نظر تخصصی بدهد و بعد پساز نظرخواهی از مردم و مطرح شدن در شورای شهر، به کمیسیون ماده ۵ ارجاع داده شود که مغایرت وجود داشت شورای عالی شهرسازی به مبحث ورود پیدا خواهد کرد. شورای شهر پایبند به این قانون هستیم.

سهیلی افزود: شورای شهر طی سنوات گذشته ۶۰ درصد کاهش درآمد در حوزه صدور پروانه داشته و این به معنای آن است که درآمد شهرداری از طریق صدور پروانه کاهش پیدا کرده است.

با بلندمرتبه سازی دیگر نیازی به نشانه ساز شهری نیست

در بخش دیگری از نشست، مهندس سهراب مشهودی؛ مدیر گروه شهرسازی انجمن مشاوران عنوان کرد: سوال بلند مرتبه سازی آری یا نه؟سوال مع الفارغی است، بنابراین این سوال مطرح نیست بلکه چرایی و چگونگی بلندمرتبه سازی مطرح است. بدیهی است که استفاده متراکم در نقاطی برای مردم را ممکن می شود.

وی با اشاره به نظریه «شهرهای متراکم» تصریح کرد: دلایل عمده ای در حمایت از نظریه «شهرهای متراکم» در دنیا وجود دارد که یکی از این دلایل، استفاده از تسهیلات و تجهیزات بهینه شهری است به طور مثال در شهرسازی اموری به عنوان سرانه مطرح است که یکی از اشتباه ترین مباحث مطرح در سرانه، سرانه معبر است چرا که هیچ شهری در دنیا معبرش از ۳۳ درصد بیشتر رشد نداشته در صورتی که سرانه ۲۵ متر در تراکم ۴۰۰ درصد باعث می شود تمام سطح شهر باید به معبر تبدیل شود. بنایراین این نظریه، ساخت ساختمان های زیاد را در شهر توجیه می کند.

مدیر گروه شهرسازی انجمن مشاوران خاطرنشان کرد: شهرها زمانی که زیاد بزرگ می شوند به نشانه ساز نیاز دارند، با توجه به شرایط فعلی دیگر نیازی نیست ما چیزی تحت عنوان برج میلاد برای نشانه ساز داشته باشیم، به طور مثال در شهر تهران، برخی از ساختمان ها از برج میلاد نشانه ساز بهتری هستند.

مشهودی با بیان اینکه مناطق شهری که بلند مرتبه سازی نباید به دلایل مختلف همچون ترافیک، کمبود تاسیسات و بناهای مختلف و با ارزش در آن صورت گیرد باید شناسایی شود، اظهار کرد: بنابراین کجا بسازیم و کجا نسازیم  و چه طور بسازیم سوال مهم و اساسی در مبحث بلندمرتبه سازی است.  بلند مرتبه سازی را نمی توان در بافت تاریخی انجام داد، چرا که این کار منطق ندارد. پیشگیری از این اقدام نیازمند نقشه ای است که نخست به ما بگوید کجا بسازیم.

وی افزود: بلند مرتبه سازی تا جایی امکان پذیر است که حقوق همسایه، ساکنان و حقوق شهر از بین نرود، در بسیاری از موارد باید به حق بهره ور آتی هم توجه کرد اگر این موارد لحاظ شود باید به ۹ معیار مدنظر قرار گیرد که از جمله آن می توان به سلامت و بهداشت، معیارهای زیبایی و بصری، معیارهای مربوط به پستی و بلندی، معیارهای مرتبط با آب و هوا و اقلیم، معیارهایی مربوط به عرف و سنن، معیارهای مربوط به دین و ... است.

مدیر گروه شهرسازی انجمن مشاوران خاطرنشان کرد: براساس نظریه «شهر متراکم» اگر شهری خوب طراحی شده باشد با هر تراکمی سطح معابر از ۲۵ درصد بیشتر نمی شود، چرا که بخشی از تراکم شهری عمودی می شود. اگر ما هنوز با شیلنگ و تردبان اطفاء حریق می کنیم مشخص است که نباید بلند مرتبه سازی انجام دهیم.

تنها ۳ الی ۴ هزار پلاک در مشهد امکان بلند مرتبه سازی دارند

در ادامه نشست، دکتر اکبر دیسفانی؛ پژوهشگر و مدرس حوزه برنامه ریزی شهری اظهار کرد: تعریف ساختمان بلند می تواند مبحث چالش برانگیزی باشد، اصولا چند عامل ساختمان بلند را تعریف می کند نخست آن که این ساختمان خود را نسبت به محیط پیرامون مجزا می کند و یا این که ابزار تکنیکی خاصی برای ایجاد آن لازم است. حال براساس طرح جامع شهری مشهد این میزان ۲ الی ۳ طبقه است بنابراین ما می توانیم از ۳ طبقه به بالا را ساختمان بلند مرتبه تلقی کنیم. در طرح جامع شهری پهنه های بلند مرتبه سازی مشخص شده است، براساس پژوهشی میان مرتبه سازی را از ۷ الی ۱۱ طبقه و از ۱۲ طبقه بالاتر را به عنوان بلند مرتبه سازی مورد توجه قرار دادیم.

وی با اشاره به اینکه برای نخستین بار بلند مرتبه سازی در شیگاگو توانست اعتبار آفرینی کند، یادآور شد: در ایران از اواخر دهه ۲۰ و اوایل ۳۰ ساختمان بلند مرتبه ای در خیابان جمهوری احداث شد.

دیسفانی افزود: در بحث مکان‌یابی بلند مرتبه‌سازی دو موضوع را در نظر گرفتیم؛ نخست براساس مکان‌یابی کاملا برمبنای الگوی سیستم های حمل و نقل است و دوم مجاورت فضای عمومی، پارک ها و مناطق فرسوده که می تواند باعث تحریک توسعه در این مناطق شود.

پژوهشگر و مدرس حوزه برنامه ریزی شهری یادآور شود: ما باید به الگوهای پسامدرن و جهان بینی اسلامی توجه کنیم تا چند صدایی در جامعه حاکم شود. در جهان بینی اسلامی باید حق همسایگی، به هم پیوستگی و آسیب نرساندن و محترم شدن اموال دیگران توجه کنیم.اما  فارغ از هر الگویی بلند مرتبه سازی در تمام نقاط شهری  با شرط مربوط به اصول تراکم پذیری زمین می تواند اتفاق بیفتد. که مباحثی همچون عدم سایه اندازی، رعایت فاصله مناسب با ارتفاع و تاثیرپذیری از سایر بناها  و ... باید رعایت شود.

وی افزود: نزدیک به ۹۵ درصد از بلندمرتبه سازی هایی که صورت گرفته در یک زمین اتفاق افتاده است، از این رو با گزینه های بسیار محدودی در بلند مرتبه سازی مواجه هستیم و دستمان در بلند مرتبه سازی باز نیست و عمده مناطق شهری مناطقی هستند که بلند مرتبه سازی در آن ممنوع است حال مدیریت شهری می تواند اولویت بندی این لایه ها را تغییر دهد.

دیسفانی افزود: این اجازه را صاحبان زمین هایی که امکان بلندمرتبه سازی دارند بدهیم که این امکان را پیگیری کنند در حقیقت تعداد زمین هایی که می تواند ظرفیت ۱۲ طبقه به بالا را داشته باشد شاید حدود ۳ الی ۴ هزار پلاک در شهر مشهد از۶۰۳ هزار پلاک ثبتی این امکان را داشته باشند پس ما با پلاک زیادی در بلند مرتبه سازی مواجه نیستیم و بسیاری از این اراضی برای بلند مرتبه سازی مراجعه نمی‌کنند در مشهد تجربه بلند مرتبه سازی اقتصادی بوده است نه لوکس. بنابراین ما احتیاج به شناخت های بهتری از درون مشهد هستیم.