کمک بازار سرمایه به تامین مالی نوسازی بافت های فرسوده

بحثتامین مالی برای ساخت بافت‌های فرسوده این روزها جزء دغدغه های وزارت راه و شهرسازی است و هیات‌ دولت سقف وام ساخت بافت‌های فرسوده را به ۵۰ میلیون تومان افزایش داده است.

به گزارش ایلنا، سلمان خادم المله، کارشناس بازار سرمایه و استاد دانشگاه در این خصوص اظهار داشت: این مصوبه در نظر دارد ساخت ‌ و سازهای مسکونی را در محدوده ‌ای که قیمت مسکن مناسب اقشار کم ‌درآمد است، برای سازنده‌ها جذاب کند تا سرمایه ‌گذاری ساختمانی و همین‌طور خرید مسکن در بافت‌‌های فرسوده به ‌صورت تواما رونق بگیرد.

وی در این خصوص ادامه داد: همچنین در گزارشی که مرکز پژوهش‌های مجلس منتشر کرد به مشکلات این کار و علی الخصوص نادیده گرفته شدن حقوق مالکان این زمینها در فرآیند نوسازی اشاره شده است.

خادم المله گفت: بازار سرمایه کشور در این بین بستری مناسب را برای رفع مشکل تامین مالی این فرآیند، ارائه کرده است به نحوی که هم فشار روی سیستم بانکی کاهش یابد و هم حقوق مالکین این بافت ها رعایت شود.

وی افزود: شاهد این مدعا صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان هستند که در شهریور ماه ۱۳۹۳ یکی از این صندوق ها آغاز به کار کرد و چندین درخواست دیگر برای راه اندازی این صندوق ها، در حال طی فرآیند قانونی جهت اخذ مجوز فعالیت و مجوز پذیره نویسی هستند.

این کارشناس بازار سرمایه در ادامه اذعان داشت: پیشنهاداتی که در این قضیه به طور مشخص مطرح می شود شامل سه نهاد مالی خواهد بود که از جمله، صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین و ساخت، صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان و صندوق‌های سرمایه‌گذاری نیکوکاری مختص بافت فرسوده هستند.

خادم المله افزود: صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین و ساخت با هدف جلب مشارکت مالکان و سرمایه‌گذاران در تملک و تنظیم مجدد زمین‌های درون بافت‌های فرسوده تأسیس می‌شود.

وی متذکر شد: در این نوع از صندوق‌های یک ارگان عمومی که قصد نوسازی یک بافت فرسوده را دارد و برای نوسازی بافت مربوطه ناچار به تملک زمین‌های آن بافت است، برای تامین منابع مالی لازم برای تملک زمین مذکور(وپرداخت وجه مطابق قیمت کارشناسی به مالکان زمین) اقدام به تاسیس این نوع ازصندوق‌ها کرده و با انتشار واحدهای سرمایه‌ گذاری در بازار بورس یا فرابورس، منابع لازم را از این طریق فراهم می‌کنند.

خادم المله تصریح داشت: به طور معمول تملک زمین‌های مذکور مدت زمانی طول خواهدک شید و در این بین سرمایه‌ گذاران این صندوق‌ها از تغییرات قیمت زمین در طی این سال‌ ها و نیز ارزش فعلی عایدات آتی ناشی از نوسازی آن بافت فرسوده که به ارزش زمین‌های مذکور خواهد افزود، بهره‌مند خواهند شد.

وی این گونه ادامه داد: از طرفی برای راضی نگه داشتن مالکین زمین و ترغیب آنها به مشارکت در این طرح می توان معادل ارزش ملک شان به آنها واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق را اعطا کرد.

خادم المله بیان داشت: در ادامه کار و پس از تملک و تجمیع زمین، منابع مالی لازم برای ساخت از طریق صندوق سرمایه‌گذاری زمین وساختمان(که می تواند به صورت مستقل راه اندازی شود یا در ادامه فعالیت همین صندوق به کار خود ادامه دهد و دارندگان واحدهای سرمایه گذاری صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین به عنوان آورنده زمین بوده و سهم آنها از پروژه همان واحدهای سرمایه گذاری است که در ابتدا در اختیار داشته اند) در انتهای تکمیل پروژه، معادل ارزش واحدهای سرمایه گذاری در اختیارشان از واحدهای ساختمانی ساخته شده به آنها ارائه کرد(یعنی قابلیت تبدیل واحدهای سرمایه گذاری به واحدهای ساختمانی ساخته شده). از طرف دیگر به دلیل اینکه واحدهای سرمایه گذاری صندوق مذکور در بازار بورس و یا فرابورس معامله می شود، مالکین می توانند با خرید واحدهای سرمایه گذاری صندوق مذکور سهم خود را در پروژه افزایش داده و یا در صورت نیاز به پول واحدهای تحت اختیارشان را بفروشند.

وی در این خصوص توضیح داد: صندوق‌های سرمایه‌گذاری نیکوکاری مختص بافت فرسوده نیز با جمع‌آوری وجوه ازخیرین و افراد نیکوکار در بازار پول و سرمایه، سرمایه‌گذاری کرده و تماما بخشی از منافع حاصله را در پروژه‌های بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ساخت مسکن اجتماعی در آن بافت‌ها صرف می‌نماید.

این کارشناس بازار سرمایه خاطرنشان ساخت: به علاوه امکان سرمایه گذاری منابع جمع آوری شده در واحدهای سرمایه گذاری صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین که در بخش قبل توضیح داده شد وجود دارد.

وی متذکر شد: از آنجا که در مورد صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین و ساخت و صندوق سرمایه ‌گذاری زمین و ساختمان، امکان تعریف یک حداقل سود تضمین شده در آنها وجود خواهد داشت، دولت می تواند برای حمایت از این طرح، یک حداقل سود تضمین شده برای سرمایه گذارانی که تا انتها در این سرمایه گذاری باقی بمانند، تعریف کند.

خادم المله در خصوص اهمیت این نهادهای مالی افزود: اهمیت این نهادهای مالی(خصوصا صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین و صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان) در این است که اولا منافع مالکین زمین(ساکنین بافتهای فرسوده) به دلیل تخصیص واحدهای سرمایه گذاری این صندوقها به آنان رعایت خواهد شد.

وی ادامه داد: مضاف بر اینکه سایر سرمایه‌گذاران خرد با سرمایه‌های اندک(و یا ساکنین قبلی این بافتها در صورت داشتن وجوه مازاد)، توان ورود به این سرمایه گذاری را خواهند داشت.

خادم المله افزود: امکان وجود معامله اوراق این صندوق ها در بورسی فرابورس به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهد که درصورت تمایل به نقد کردن واحدها در زمان کوتاهی بتوانند اینکار را انجام دهند.

وی در ادامه با اشاره به مزیت های این صندوق ها اشاره داشت: به علاوه با تاسیس و آغاز به فعالیت این صندوق ها، فشار سازندگان روی سیستم بانکی برای تامین مالی بخش مسکن کمتر می شود و تامین مالی بخش مسکن از تامین مالی بدهی محور به سمت تامین مالی مشارکتی(آن‌هم با مشارکت عموم سرمایه‌گذاران و از طریق بازار سرمایه) حرکت خواهد کرد.

وی افزود: لازم به ذکر است راه اندازی این نهادهای مالی، خصوصا صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین و ساخت که صندوق سرمایه گذاری جدیدی خواهد بود، منوط به موافقت سازمان بورس و اوراق بهادار است و با توجه به اینکه در قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید به منظور تسهیل اجراء سیاستهای کلی اصل چهل و چهارم قانون اساسی در تعریف صندوق سرمایه‌گذاری گفته شده که این صندوق نهادی مالی است که منابع مالی حاصل از انتشار گواهی سرمایه‌گذاری را در موضوع فعالیت مصوب خود سرمایه‌گذاری می‌کند و با توجه به تجربه صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، راه برای استفاده از این نهادهای مالی جهت تامین مالی ساخت بافت های فرسوده هموارتر خواهد بود. به علاوه به راه حل های ارائه شده دراین متن، در پیشنویس آیین نامه اجرایی تبصره ۲ ماده ۷ قانون حمایت از احیای بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری نیز اشاره شده است.