نقش مسکن در پازل اقتصاد شهری

نقش زمین شهری و نحوه دسترسی به آن در اقتصاد شهری بسیار مهم و راهبردی است. داشتن درکی درست از زمین و بازار زمین شهری و عوامل موثر بر قیمت‌ها برای ارزیابی برنامه‌‌ریزی و سیاست‌های شهری امری حیاتی است. درک و تحلیل بازار زمین شهری مانند چیدن قطعات یک پازل است که نیازمند جست‌وجو برای سرنخ‌ها و چیدن آنها کنار هم است. برخی از قطعات این پازل مانند نحوه ورود به بازار، چگونگی رفتار مردم و نحوه عرضه و تقاضا، بزرگتر و مهم‌تر می‌باشند و برخی کم‌اهمیت‌تر، اما چنانچه آنها را نادیده بگیریم پازل کامل نخواهد شد.

بازار زمین شهری به مانند هر بازار دیگری یک پدیده پیچیده است حتی زمانی که تحلیلگران با اطلاعات و داده‌های یکسان و مشابه به تحلیل آنچه که در بازار زمین اتفاق می‌افتد، می‌پردازند، به نتایج متفاوت و بعضا متضادی می‌رسند. بازار پیچیده زمین شهری به وسیله بسیاری از نیروها، عناصر و بازیگران شکل می‌گیرد. در تمامی مناطقی که شهرنشینی سریع در آنها یک هنجار و قاعده است، بازار زمین عرصه‌ای است که در آن دولت‌ها، بخش خصوصی، دلالان، صاحبان نفوذ و قدرت، مالکان زمین، ساکنان حلبی‌آبادها و دیگران به ایفای نقش می‌پردازند. اگر تمامی ساکنان شهرها به زمین با خدمات و زیرساخت‌های مکفی برای کار و زندگی خود دسترسی داشته باشند، دیگر نیازی به مداخله دولت نیست، اما در دنیای واقعی این‌گونه نیست و تامین زمین و مسکن متناسب با استطاعت مالی مردم نیازمند مداخله دولت است، اما این مداخلات باید با احتیاط انجام شود و اثرات آن شناخته شود. برخی مداخلات دولت می‌تواند قدرت بازار را به نفع فقرا و حتی کل جامعه کنترل کند و از تعداد بازندگان نوسانات بازار زمین بکاهد و برخی مداخلات می‌تواند فرصتی برای دلالان و رانت‌خواران باشد.

بنابراین خود مداخله محل بحث نیست، بلکه شیوه و شدت آن محل بحث و اختلاف نظر است. توسط آنچه که برنامه‌ریزی یا منطقه‌بندی (zoning) خوانده می‌شود، دولت‌ها به تنظیم بازار زمین شهری مبادرت می‌ورزند؛ چراکه زمین عنصر اصلی و بستر توسعه شهری به شمار می‌رود. توسعه فیزیکی شهرها تحت‌تاثیر اقتصاد شهری (بازار زمین و مسکن) قرار دارد. در کشور ما نیز طی چند دهه گذشته، رشد فزاینده جمعیت و بازار زمین و مسکن، ساختار فضایی شهرها را تغییر داده است. بیشتر کشورهای با اقتصاد پیشرفته، برنامه‌ریزی برای نحوه استفاده از زمین را در رأس برنامه‌های خود قرار داده‌اند و سیاست‌های زمین را تدوین کرده‌اند. سیاست زمین (Land Policy) شامل شیوه کنترل و اثرگذاری بر استفاده از زمین، برنامه‌ریزی زمین، نحوه مالکیت، قیمت و استفاده‌های مختلف از آن خصوصا در داخل فرآیند توسعه است که عموما توسط دولت‌ها اعمال می‌شود. تمامی کشورها بسته به نظام‌های حکومتی بر بخش زمین و مسکن اعمال‌نظر کرده و هریک شیوه خاصی را در کنترل این کالای محدود به‌کار می‌‌گیرند با توجه به این نکته که در هر شهر بیش از 50 درصد مساحت آن به مسکن و ساختمان‌های‌ مسکونی اختصاص می‌یابد و فضاهای مسکونی از نظر وسعت و اهمیت، بیشتر از دیگر کاربری‌ها مانند کاربری‌های تجاری،فضای سبز و فضای ارتباطی در حیات شهری ایفای‌ نقش می‌کنند، کنترل کاربری مسکونی می‌تواند نقش مهمی در استفاده بهینه از زمین و ایجاد محیط مطبوع شهری ایفا کند.

یکی از مهم‌ترین عواملی که بر قیمت زمین و مسکن اثر می‌گذارد، قوانین و مقررات استفاده از زمین است. این قوانین در گستره‌های شهری بازار زمین را تحت‌تاثیر قرار می‌دهند و می‌توان بر همین مبنا به ارزیابی منافع اجتماعی و اقتصادی آنها پرداخت. تحلیل‌های اقتصادی چه به لحاظ تئوریک و چه از نظر تجربی نشان می‌دهد که اثرات قوانین و مقررات بسته به شرایط می‌تواند مثبت، منفی یا خنثی باشد.امروزه بیشتر دولت‌ها به این باور رسیده‌اند که اگر بازار زمین شهری به حال خود رها شود، با آسیب‌های فراوانی همراه است که از آن جمله می‌توان از عدم تخصیص زمین به کاربری‌های موثر نام برد. به عبارتی نابرابری در کاربری اراضی شهری خود منشا نابرابری‌های اجتماعی و اقتصادی در سطح شهر می‌شود که این امر از آسیب‌های جدی توسعه شهری در غیاب قوانین و مقررات است. از دیگر آسیب‌ها گسترش بازار غیررسمی زمین و مسکن است. تحقیقات نشان می‌دهد که ارتباط معنا داری بین افزایش قیمت زمین و رانده شدن فقیران شهری به حاشیه‌ها وجود دارد. زمانی که عرضه زمین برای توسعه و گسترش شهرها محدود باشد، طبقات متوسط نیز به سمت سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ها نزول می‌کنند که این امر از تنوع گروه‌های اجتماعی که در این سکونتگاه‌ها زندگی می‌کنند، بارز و مشخص است. نحوه عمل بازار زمین شهری به عوامل متعددی بستگی دارد که یکی از مهم‌ترین آنها رقابت است. چنانچه بازار زمین رقابتی باشد بر کارآیی و کارآمدی آن افزوده می‌شود. شش شرط مهم برای رقابتی بودن بازار زمین شهری وجود دارد که شامل: حق مالکیت به خوبی تعریف شده، مشارکت داوطلبانه، تکثر خریداران و فروشندگان، ورود و خروج آزاد به بازار، اطلاعات کامل و دقیق و تشابه محصول می‌باشند.

نویسنده:

نقش زمین شهری و نحوه دسترسی به آن در اقتصاد شهری بسیار مهم و راهبردی است. داشتن درکی درست از زمین و بازار زمین شهری و عوامل موثر بر قیمت‌ها برای ارزیابی برنامه‌‌ریزی و سیاست‌های شهری امری حیاتی است. درک و تحلیل بازار زمین شهری مانند چیدن قطعات یک پازل است که نیازمند جست‌وجو برای سرنخ‌ها و چیدن آنها کنار هم است. برخی از قطعات این پازل مانند نحوه ورود به بازار، چگونگی رفتار مردم و نحوه عرضه و تقاضا، بزرگتر و مهم‌تر می‌باشند و برخی کم‌اهمیت‌تر، اما چنانچه آنها را نادیده بگیریم پازل کامل نخواهد شد.

بازار زمین شهری به مانند هر بازار دیگری یک پدیده پیچیده است حتی زمانی که تحلیلگران با اطلاعات و داده‌های یکسان و مشابه به تحلیل آنچه که در بازار زمین اتفاق می‌افتد، می‌پردازند، به نتایج متفاوت و بعضا متضادی می‌رسند. بازار پیچیده زمین شهری به وسیله بسیاری از نیروها، عناصر و بازیگران شکل می‌گیرد. در تمامی مناطقی که شهرنشینی سریع در آنها یک هنجار و قاعده است، بازار زمین عرصه‌ای است که در آن دولت‌ها، بخش خصوصی، دلالان، صاحبان نفوذ و قدرت، مالکان زمین، ساکنان حلبی‌آبادها و دیگران به ایفای نقش می‌پردازند. اگر تمامی ساکنان شهرها به زمین با خدمات و زیرساخت‌های مکفی برای کار و زندگی خود دسترسی داشته باشند، دیگر نیازی به مداخله دولت نیست، اما در دنیای واقعی این‌گونه نیست و تامین زمین و مسکن متناسب با استطاعت مالی مردم نیازمند مداخله دولت است، اما این مداخلات باید با احتیاط انجام شود و اثرات آن شناخته شود. برخی مداخلات دولت می‌تواند قدرت بازار را به نفع فقرا و حتی کل جامعه کنترل کند و از تعداد بازندگان نوسانات بازار زمین بکاهد و برخی مداخلات می‌تواند فرصتی برای دلالان و رانت‌خواران باشد.

بنابراین خود مداخله محل بحث نیست، بلکه شیوه و شدت آن محل بحث و اختلاف نظر است. توسط آنچه که برنامه‌ریزی یا منطقه‌بندی (zoning) خوانده می‌شود، دولت‌ها به تنظیم بازار زمین شهری مبادرت می‌ورزند؛ چراکه زمین عنصر اصلی و بستر توسعه شهری به شمار می‌رود. توسعه فیزیکی شهرها تحت‌تاثیر اقتصاد شهری (بازار زمین و مسکن) قرار دارد. در کشور ما نیز طی چند دهه گذشته، رشد فزاینده جمعیت و بازار زمین و مسکن، ساختار فضایی شهرها را تغییر داده است. بیشتر کشورهای با اقتصاد پیشرفته، برنامه‌ریزی برای نحوه استفاده از زمین را در رأس برنامه‌های خود قرار داده‌اند و سیاست‌های زمین را تدوین کرده‌اند. سیاست زمین (Land Policy) شامل شیوه کنترل و اثرگذاری بر استفاده از زمین، برنامه‌ریزی زمین، نحوه مالکیت، قیمت و استفاده‌های مختلف از آن خصوصا در داخل فرآیند توسعه است که عموما توسط دولت‌ها اعمال می‌شود. تمامی کشورها بسته به نظام‌های حکومتی بر بخش زمین و مسکن اعمال‌نظر کرده و هریک شیوه خاصی را در کنترل این کالای محدود به‌کار می‌‌گیرند با توجه به این نکته که در هر شهر بیش از 50 درصد مساحت آن به مسکن و ساختمان‌های‌ مسکونی اختصاص می‌یابد و فضاهای مسکونی از نظر وسعت و اهمیت، بیشتر از دیگر کاربری‌ها مانند کاربری‌های تجاری،فضای سبز و فضای ارتباطی در حیات شهری ایفای‌ نقش می‌کنند، کنترل کاربری مسکونی می‌تواند نقش مهمی در استفاده بهینه از زمین و ایجاد محیط مطبوع شهری ایفا کند.

یکی از مهم‌ترین عواملی که بر قیمت زمین و مسکن اثر می‌گذارد، قوانین و مقررات استفاده از زمین است. این قوانین در گستره‌های شهری بازار زمین را تحت‌تاثیر قرار می‌دهند و می‌توان بر همین مبنا به ارزیابی منافع اجتماعی و اقتصادی آنها پرداخت. تحلیل‌های اقتصادی چه به لحاظ تئوریک و چه از نظر تجربی نشان می‌دهد که اثرات قوانین و مقررات بسته به شرایط می‌تواند مثبت، منفی یا خنثی باشد.امروزه بیشتر دولت‌ها به این باور رسیده‌اند که اگر بازار زمین شهری به حال خود رها شود، با آسیب‌های فراوانی همراه است که از آن جمله می‌توان از عدم تخصیص زمین به کاربری‌های موثر نام برد. به عبارتی نابرابری در کاربری اراضی شهری خود منشا نابرابری‌های اجتماعی و اقتصادی در سطح شهر می‌شود که این امر از آسیب‌های جدی توسعه شهری در غیاب قوانین و مقررات است. از دیگر آسیب‌ها گسترش بازار غیررسمی زمین و مسکن است. تحقیقات نشان می‌دهد که ارتباط معنا داری بین افزایش قیمت زمین و رانده شدن فقیران شهری به حاشیه‌ها وجود دارد. زمانی که عرضه زمین برای توسعه و گسترش شهرها محدود باشد، طبقات متوسط نیز به سمت سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ها نزول می‌کنند که این امر از تنوع گروه‌های اجتماعی که در این سکونتگاه‌ها زندگی می‌کنند، بارز و مشخص است. نحوه عمل بازار زمین شهری به عوامل متعددی بستگی دارد که یکی از مهم‌ترین آنها رقابت است. چنانچه بازار زمین رقابتی باشد بر کارآیی و کارآمدی آن افزوده می‌شود. شش شرط مهم برای رقابتی بودن بازار زمین شهری وجود دارد که شامل: حق مالکیت به خوبی تعریف شده، مشارکت داوطلبانه، تکثر خریداران و فروشندگان، ورود و خروج آزاد به بازار، اطلاعات کامل و دقیق و تشابه محصول می‌باشند.

نویسنده: محسن طباطبایی مزدآبادی
دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری ایران