واگذاری تراکم؛ معضل اصلی مسکن/33دصد خانوارهای شهری دچار خط فقر مسکن هستند

به گزارش خبرنگار ایلنا، فردین یزدانی در همایش جایگاه مسکن در طرح های توسعه شهری گفت: در یک دهه گذشته بازار مسکن متکی به بخش خصوصی بود و تا حدی رقابت در این بازار وجود داشت اما امروز تنها سرمایه‌های بزرگ توان ورود به این حوزه را دارند و نقش بخش خصوصی در این حوزه بسیار کمرنگ شده است.

وی با اشاره به اثر گذاری زمین در بازار مسکن گفت: تحولاتی که در حوزه زمین در چند سال گذشته روی داد در بازار مسکن بسیار تاثیر گذار بوده و در این شرایط ورود دولت به این بازار بسیار ضروری و نقش دولت باید هدایت گرانه باشد.

یزدانی با بیان اینکه خانوار به سمت کوچک شدن در حال حرکت هستند گفت: از لحاظ جمعیتی دوران انفجاری را طی کرده ایم و به ثبات جمعیت و حتی کاهش جمعیت در حال حرکت هستیم.

وی ادامه داد: در سال 92 ، 22 میلیون خانوار درکشورمان وجود داشت و متناسب با تحولات خانوار موجودی مسکن رشد پیدا کرد در حالی که در سال 90 در نقاط شهری تراکم خانوار 15 میلیون و 400 هزار بود موجودی مسکن بیش از 14 میلیون واحد بود و در بازار با 600 هزار کمبود مسکن مواجه بودیم که البته در آن زمان تعداد واحدهای مسکونی خالی یا همان مسکن دوم روبه  افزایش بود به طوری که یک و نیم میلیون واحد مسکونی خالی در کشور مان وجود داشت.

مدیر بازنگری طرح جامع مسکن با بیان اینکه از لحاظ ظرفیت فیزیکی در بازار مسکن مشکلی نداریم گفت: در سالهای 84 تا 92 متوسط تعداد واحد مسکونی تکمیل شده در هر سال چیزی 581 هزار واحد بود اما در همین بازه اتفاقاتی افتاد که وضعیت مسکن را به شرایط نامطلوبی سوق داد.

وی با اشاره به افزایش سهم قیمت مسکن در هزینه تمام شده یک واحد مسکونی گفت: در حالی که در سال 84 سهم زمین در  تولید مسکن و هزینه آن 48 درصد بود این عدد در سال 91 به 54 درصد در شهرهای میانی وبه 60 درصد در کلانشهرها رسید.

وی یکی از معضلات بزرگ بازار مسکن واگذاری تراکم دانست و گفت: معتقدم وجود ابزارهایی برای کسب درآمد از قواعد شهری باعث نابسمانی این حوزه شده است و وقتی قانون به کالا تبدیل شود این وضعیت دور از انتظار نیست.

یزدانی با اشاره به کاهش قدرت خرید مردم ادامه داد: در بازه زمانی سالهای 84 تا 92 به طور متوسط هر سال یک و نیم درصد از قدرت خرید خانوار برای کالاهای مختلف کم شد و در حالی که شاخص دسترسی به مسکن در ایران به 12 سال افزایش پیداکرده است این رقم به شدت بحرانی است.

وی با اشاره به هزینه های تولید واحد مسکونی در سال 84 گفت: در سال 84 یک خانه 108 متری با 34 میلیون تومان ساخته می شد که سهم زمین در این هزینه ها 16 میلیون تومان بود و سهم 48 درصدی را در تولید واحدهای مسکونی داشت این درحالی است در همان سال هزینه درآمد خانوار چیزی حدود 5 میلیون تومان و شاخص توان پذیری خانوار 8 سال تومان بود اما در سال 92 شاخص دسترسی به 12 سال رسید و حتی در دهک های کم در آمدبه چیزی حدود 30 سال رسیده است و سهم زمین در تولید یک واحد مسکونی 60در صد شده وبرای ساخت یک خانه 100 متری به طور متوسط 100 میلیون تومان هزینه می شود.

وی با اشاره به خط فقر مسکن گفت: در حال حاضر 33 درصد خانوار شهری دچار خط فقر مسکن هستند و در وضعیت نامناسبی بسر می برند.

یزدانی با اشاره به چالشهای اساسی در طرح جامع مسکن گفت: نوسانات شدید و ناپایداری در بازار ، گرانی زمین ،‌ مشکل تامین مسکن برای گروههای کم در آمد ، ناکارایی بازار مسکن ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن، گسترش پدیده اسکان غیر رسمی، حجم بالای واحدهای فرسوده ونیازمندی به نوسازی ،‌ناکارآمدی نظام مدیریت و برنامه ریزی شهری،عدم ناکارآمد بهینه صنعت ساختمان و نابرابری های منطقه ای در مسکن از مهمترین چالشهای طرح جامع مسکن هستند.

وی با تاکید براینکه در هیچ کجای دنیا مسکن رشد پایدار اقتصادی نتوانسته بوجود بیاورد گفت: همچنین در هیچ جای دنیا سهم زمین در قیمت تمام شده یک واحد مسکونی تا به این حد بالا نیست.

مدیر بازنگری طرح جامع مسکن با بیان اینکه چهار دهک اول کشورمان به شدت نیازمند مداخله دولت در تامین مسکن هستند گفت:درشرایطی که بازار نیازمند واحدهای کوچک است در عرضه واحدهای بزرگ و مجلل به بازار تزریق می شود.

وی با انتقاد از عملکرد دولت در بحث تامین مالی گفت: سطح تسهیلات مسکن بسیار نامناسب است این درحالی ا ست که چندین دهک برای تامین مسکن نیاز به وامهای دولتی دارند.

وی با اشاره به مناطقی که دچار کمبود مسکن و مناطقی که مازاد مسکن دارند گفت: در حالی که منطقه مانند سیستان و بلوچستان از کمبود مسکن رنج می برد در تهران مازاد مسکن داریم چرا که در این کلانشهرها بازار مسکن متکی بر انبوه سازی بوده اما در منطقه مانند سیستان و بلوچستان نهادهای بازار هنوز شکل نگرفته است.

یزدانی با تاکید براینکه برنامه ریزی مسکن در پیوند با برنامه های تامین اجتماعی است گفت: راه حل نهایی مشکل مسکن در گروی باز تنظیم نظام مدیریت توسعه شهری و منطقه ای است و کنترل بازار زمین برای حل مشکل مسکن ضروری است.

وی ادامه داد: استفاده حداکثری از راه حلهای بازار محور و سرمایه گذاری و مشارکت بخش خصوصی و مردم برای استفاده حداکثری برای تامین مسکن از مهمترین را هکارها هستند.

وی با اشاره به برنامه های تدوین شده در طرح جامع مسکن گفت: برنامه دولت برای مدیریت شهری تا سال 1405 نشان می دهد تا آن زمان جمعیت ایران به 87 میلیون نفر با 23 میلیون خانواده رسیده است و نرخ رشد اقتصادی در خوشبینانه ترین حالت 6 درصد و در بدبینانه ترین حالت 3 درصد است وبه طور متوسط می توان تخمین زد نرخ رشد به 5.2 درصد می رسد.

وی با اشاره به شاخص های مصوب شورای عالی شهرسازی گفت: طبق این شاخصها متوسط تراکم ناخالص 86نفر در هکتار، متوسط تراکم خالص مسکونی 318 نفر درهکتار وسرانه زمین خالص مسکونی مصوب به 31 متر مربع خواهد بود.

وی تاکید کرد: پیش بینی می کنیم کل نیاز بازار مسکن 12 میلیون و 300هزار وا حد مسکونی در این دوره خواهدبود که 9 میلیون آن برای نقاط شهری است.

وی با بیان اینکه عمده تغییرات بازار مسکن ناشی از تغییرات زمین است گفت: بازار مسکن سه مشخصه کارآمدی به معنای تامین مسکن تمام اقشار جامعه ،‌توسعه پایدار به معنای استفاده نسل های آتی از مسکن موجود وسازگاری را داشته باشد.

یزدانی همچنین با اشاره به رویکرد های بازار مسکن بعد از انقلاب گفت:رویکرد اول دولت در بازار مسکن که در دهه 60 اتفاق افتاد واگذاری گسترده زمین به قیمت دولتی بود رویکرد دوم دولت که در بازه زمانی دهه هفتاد صورت گرفت واگذاری زمین به قیمت بازار و رها سازی بازار زمین بود و همچنین رویکرد سوم دولت رها شدگی کامل بازار خصوصی و واگذاری های انبوه بود که این دوره در زمان ساخت طرح ساخت مسکن مهر رخ داد.

وی تاکید کرد: معتقدم تا بازار مسکن از کسب درآمد خارج نشود و تمام اقشار جامعه دسترسی آسان و ارزان به زمین نداشته باشند مشکل مسکن حل نمی شود و رفع این مشکل با مدیریت وبرنامه ریزی شهری انجام می شود.

مدیر بازنگری طرح جامع مسکن با اشاره به سوداگری های بازار مسکن در مناطق آزاد گفت: این روزها می بینیم که درمناطق آزاد هم که نمونه مشخص آن کیش است بازار مسکن متشنج شده و همین سرمایه ای شدن مسکن در این مناطق کل عملکرد استراتژیک مناطق آزاد را زیر سوال برده است.