قیمت‌ دستوری برای اجاره‌بها شبیه شوخی است/ هیچ مالکی نرخ دستوری دولت را جدی نگرفت/ طرح نهضت ملی مسکن به بازار کمکی نمی‌کند

فردین یزدانی در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی ایلنا درباره دلایل افزایش قابل توجه اجاره‌بها در بازار مسکن اظهار داشت: یکی از مهم‌ترین عوامل اثرگذار در تعیین نرخ اجاره مسکن، ارزش ملک است و باید به این نکته توجه داشته باشیم در سه سال گذشته قیمت مسکن بیش از 2.5 برابر افزایش پیدا کرده اما هنوز نرخ اجاره تا این میزان بالا نرفته است و طبق این قاعده نرخ اجاره متناسب با ارزش ملک بالا می‌رود.

وی با بیان اینکه اجاره بها به تدریج براساس ارز ملک، خود را تعدیل می‌کند،‌ ادامه داد: اگر نسبت اجاره‌بها به ارزش ملک در سال 97 را با نسبت اجاره‌بها به ارزش ملک درس ال 1400 را مقایسه و محاسبه کنید، متوجه این اثرگذاری می‌شوید. ‌

این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: البته هنوز اجاره‌بها متناسب با ارزش ملک افزایش 250 درصدی نداشته و علت اینکه رشد نرخ اجاره به سرعت رشد قیمت ملک نبوده این است که درآمد و قدرت پرداخت اجاره مستاجران کاهش یافته‌ است. جمعیت مستاجران بالا رفته و 80 درصد تقاضا در بازار مسکن به سمت اجاره رفته  چراکه مردم توان خرید مسکن را هم از دست داده‌اند.  

یزدانی افزود: از سوی دیگر در سال‌های گذشته میزان ساخت و ساز در کشور بالا نبود و در شرایط افزایش تقاضا، عرضه محدود شد و همین عامل هم باعث افزایش نرخ اجاره می‌شود. ‌

وی گفت: مجموع این پارامترها باعث افزایش قابل توجه  قیمت اجاره‌بها شده است.

این کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این سوال که چرا مصوبه ستاد ملی کرونا مبنی بر تعیین سقف افزایش اجاره‌بها تا 25 درصد اظهار داشت: اجاره‌بهای دستوری شبیه به شوخی است و هیچ مالکی آن را جدی نگرفت، اساسا در سایر بخش ها و بازارها هم کسی دولت در بحث قیمت‌های دستوری جدی نگرفته‌است.

یزدانی در پاسخ به سوال دیگر درباره ابزار نظارتی نرخ اجاره دستوری مبنی بر اینکه قرار بود قوه قضایی از این مصوبه حمایت و پشتیبانی کند، تاکید کرد: اتفاقا برخورد قضایی اثر معکوس می‌گذارد و اگر بخواهند برخورد قهری را به اجرا برسانند، موجران ترجیح می‌دهند خانه خود را در بازار اجاره عرضه نکنند و در این شرایط عرضه کاهش پیدا می‌کند و کاهش عرضه دوباره باعث افزایش قیمت اجاره می‌شود.

وی درباره کشورهایی که شبیه اقتصاد ایران هستند و توانسته‌اند مشکل مسکن را حل کنند، گفت: در حال حاضر هیچ کشوری به غیر از ونزوئلا اقتصادی شبیه به ایران ندارد که بخواهیم از لحاظ اقتصادی مشکل مسکن را مقایسه کنیم. اما مشکل مسکن جزئی از مسکل اقتصاد محسوب می‌شود بنابراین تا زمانی که کسب و کار و اشتغال بهبود پیدا نکند و رشد اقتصاد مثبت نشود و درامد خانوار بالا نرود، مشکل مسکن در کشورمان ادامه دارد.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه البته سهم مسکن به دلایلی در سبد هزینه خانوار به طور چشم‌گیری افزایش نیافته‌، ادامه داد: سهم مسکن در سبد خانوار چیزی حدود 35 تا 36 درصد و سهم آن خیلی بالا نرفته چراکه آنقدر تورم در سایر بخش ها  افزایش یافته که اولویت مردم در حال حاضر تامین خوراک است و با کاهش درآمد به سرپناه حداقلی روی آورده‌اند و هر سال به سمت مسکن ارزان‌تر می‌روند تا سهم مسکن در سبد خانوار بالاتر نرود. از سوی دیگر باید توجه داشت که امروز در شهرهای بزرگ با بحران مسکن مواجه هستیم و در شهرهای کوچک‌تر مساله مسکن هنوز حاد نشده است.

یزدانی با تاکید بر اینکه اجرای طرح مسکن نهضت ملی به بازار مسکن کمک نمی‌کند، گفت: در حال حاضر باید دید طرح قبلی مسکن ملی تا چه حد موفق بوده و چه کمکی به بازار مسکن کرده است. طبق گزارش‌های رسمی  از 400 هزار واحد مسکن ملی کمتر از 20 هزار واحد افتتاح شده و این آمار و ارقام خود نشان‌دهنده واقعیت این طرح‌ها است.

وی تاکید کرد: برای مسکن ملی تقاضایی وجود نداشت چون مردم پولی نداستند. هر چند برای طرح نهضت ملی مسکن آورده 20 میلیون تومانی و تسهیلات  450 میلیون تومانی در نظر گرفته‌اند اما اقساط آن بیش از 6 میلیون تومان است و باید پرسید کدام یک از خانوار دهک‌های کم درآمد می‌توانند چنین اقساط سنگینی را بپردازند.

یزدانی با اشاره به جمعیت ثبت‌نام کنندگان نهضت ملی مسکن اظهار داشت: هر چند که یک میلیون نفر برای این طرح ثبت نام کردند اما طرح هنوز به مرحله پرداخت پول نرسیده که میزان ریزش‌ها مشخص شود.

وی با بیان اینکه پرداخت اقساط براساس درامد خانوار یک چیزی شبیه به شوخی است، ادامه داد: مخاطب این طرح دهک‌های کم‌درآمد هستند اگر قرار بر این باشد که براساس درآمد بخواهند اقساط وام 450 میلیون تومانی را بپردازند، بازپرداخت چیزی حدود 40 سال زمان می‌برد.       

این کارشناس اقتصاد مسکن درباره تامین منابع مالی این طرح تاکید کرد: برای اجرای این طرح و تامین منابع مالی آن باید یک رشد اقتصادی مازدای ایجاد شود اما در حال حاضر منابع مازادی وجود ندارد مگر اینکه یک خط اعتباری از بانک مرکزی در نظر بگیرند تا تسهیلات پرداخت شود.

یزدانی با اشاره الزام بانک‌ها به پرداخت تسهیلات 360 هزار میلیارد تومانی به بخش مسکن گفت: هر چند که پرداخت این میزان تسهیلات به بانک‌ها اجبار شده اما آیا بانک‌ها منابعی برای پرداخت این تسهیلات دارند؟ بانک‌ها اگر مجبور به پرداخت این میزان تسهیلات باشند به طور قطع سقف پرداخت تسهیلات به سایر کسب و کار را کاهش می‌دهند و این بخش از اقتصاد با مشکل تامین منابع مالی مواجه می‌شود.      

وی تاکید کرد: نهضت ملی مسکن در خوشبینانه‌ترین حالت تا دو میلیون واحد کلنگ‌زنی و بعد از 8 سال تحویل می‌شود.  

یزدانی با تاکید بر اینکه شرایط مسکن نهضت ملی بسیار بدتر از مسکن مهر است، گفت: باید توجه داشته باشیم که مسکن مهر در دوران پرپولی دولت به اجرا رسید اما امروز دولت پولی برای اجرای چنین طرح‌هایی ندارد. نکته بسیار مهم پرداخت یارانه سود به بانک‌ها است که هزینه این یارانه برای دولت سر به فلک می‌کشد و همین عامل  باعث تشدید افزایش نرخ تورم خواهد شد و این داستان همچنان ادامه دار خواهد بود.