نوسازی بافت‌های فرسوده با برنامه‌های دستوری ممکن نیست

به گزارش خبرنگار ایلنا، موضوع احیای بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری یکی از مهمترین چالش‌های تمام ادوار مدیریت شهری کلانشهرها بوده است و مسئولان دولت و شهرداری‌ها در دوره‌های مختلف، وعده‌های زیادی برای رفع این معضل ارائه داده اند، اما تا کنون این وعده‌ها کمتر به نتیجه‌ای ملموس منجر شده است. این مساله‌ای است که حتی مسئولان مدیریت شهری نیز به آن اذعان دارند و به طور مثال، کاوه حاجی علی اکبری، مدیرعامل سازمان سابق نوسازی شهرداری تهران در دی ماه سال ۹۸ یعنی حدود ده سال بعد از تصویب قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده اعلام کرده بود که دستگاه‌های مسئول اجرای این قانون در یک دهه گذشته تنها حدود ۴۰ درصد در عمل به تکالیف قانونی خود موفق بوده اند.

البته حاجی علی اکبری که از مدیران منصوب پیروز حناچی، شهردار پیشین تهران بود، در دی ماه ۹۸ اظهار کرد که تا کنون ۴۳ درصد از بافت‌های فرسوده تهران نوسازی شده است و چندی بعد هم علی اعطا، سخنگوی دوره قبلی شورای شهر تهران در صحن شورای شهر گفت که هم اکنون مساحت بافت‌های فرسوده تهران ۳ هزار و ۶۶۸ هکتار است. این در حالی است که اخیرا علیرضا زاکانی، شهردار فعلی تهران، مساحت بافت‌های فرسوده پایتخت را ۴ هزار و ۵۶۰ هکتار اعلام کرده و وقتی در سه سال گذشته، آمار رسمی مدیریت شهری از مساحت بافت‌های فرسوده تهران کمتر نشده، بلکه بیشتر هم شده است، می‌توان به این نتیجه رسید که برنامه شهرداری و دولت در دوره قبلی و فعلی برای احیای بافت‌های فرسوده نتیجه‌بخش نبوده است.

شکست برنامه‌های قبلی در احیای بافت‌های فرسوده

پیروز حناچی، شهردار سابق تهران که از آبان ۹۷ تا مرداد ۱۴۰۰ این مسئولیت را برعهده داشت، در همان جلسه نخست معارفه در صحن شورای شهر، بهسازی و نوسازی بافت فرسوده و بازآفرینی عرصه ناکارآمد شهر تهران را از جمله موضوعاتی اعلام کرد که حتما در برنامه خود دنبال خواهد کرد. چندی بعد یعنی در اردیبهشت ۹۸ نیز حناچی اعلام کرد که اکنون ۴۰ درصد بافت‌های فرسوده تهران در فاز نوسازی قرار دارد و با توجه به امتیازاتی که برای سازندگان و مالکان فراهم خواهد شد، در آینده شاهد افزایش قابل توجه سرعت احیای بافت‌های فرسوده در تهران خواهیم بود.

امتیازاتی که حناچی برای ارائه به مالکان واحدهای مسکونی موجود در بافت‌های فرسوده از آن سخن می‌گفت، در پایان سال ۹۸ به صورت علنی‌تر مشخص شد و اسفندماه آن سال در مراسم پنجاهمین سالگرد تاسیس سازمان نوسازی شهرداری تهران، اعلام شد که سقف تسهیلات احیای بافت‌های فرسوده از ۵۰ به ۱۷۰ میلیون تومان افزایش می‌یابد و مشوق‌های دیگری مثل صدور انشعابات رایگان برق، آب و گاز و کمک در صدور پروانه‌های ساخت برای احیای بافت‌های فرسوده تهران اختصاص خواهد یافت تا در یک بازه زمانی پنج‌ساله شاهد نوسازی تمام واحدهای مسکونی موجود در این مناطق باشیم.

اما با وجود این وعده مدیران دوره قبلی شهرداری تهران، آمارهای مسئولان دولت سیزدهم نشان از عدم موفقیت برنامه‌های مدیریت شهری و دولت سابق در احیای بافت‌های فرسوده پایتخت دارد؛ به نحوی که اخیرا خلیل محبت خواه، مدیرکل فعلی راه و شهرسازی استان تهران اعلام کرده است که هم اکنون مساحت شهر تهران ۷۰ هزار هکتار است که از این میزان، ۴ هزار و ۳۲۸ هکتار در بافت فرسوده قرار دارد که این مقدار، تنها ۶.۱ درصد مساحت کلانشهر تهران را شامل می‌شود، اما با توجه به تراکم بالای جمعیت ساکن بافت‌های فرسوده، عملا حدود ۳۷ درصد اهالی پایتخت در این بافت‌ها زندگی می‌کنند.

افزایش سقف تسهیلات نوسازی به ۴۵۰ میلیون تومان در دوره جدید

اما در شرایطی که تمرکز اصلی برنامه‌های مدیریت شهری سابق برای احیای بافت‌های فرسوده پایتخت، اعطای تسهیلات و مشوق‌های ساخت و ساز به مالکان واحد مسکونی موجود در این بافت‌ها بود و این برنامه در عمل به نتیجه خاصی نرسید، در دوره جدید نیز علیرضا زاکانی، شهردار تهران تقریبا همان رویکرد را البته با دو تغییر مهم، برای احیای بافت‌های فرسوده پایتخت در پیش گرفته است.

به نحوی که در دوره جدید، سقف تسهیلات احیای بافت‌های فرسوده با تصویب مجلس به ۴۵۰ میلیون تومان برای مناطق عادی و ۶۰۰ میلیون تومان برای اطراف حرم‌های مطهر مشهد، قم، شیراز و تهران افزایش یافته است، اما تفاوت مهم برنامه دوره جدید شهرداری با دوره قبلی، این است که در این دوره مدیریت شهری تهران رویکردی مشارکتی را در پیش گرفته و با همراهی وزارت راه و شهرسازی، قرارگاه ساخت مسکن را تشکیل داده است و همچنین با همکاری وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، برنامه‌ای را برای احیای تعاونی‌های مسکن محلی در بافت‌های فرسوده تهران در نظر دارد.

همزمان با این اقدامات شهرداری تهران نیز دولت سیزدهم بسته تشویقی شهرسازانه را برای نوسازی و بهسازی بافت‌های ناکارآمد شهری به تصویب رسانده است و در آن بسته، مشوق‌هایی نظیر اعطای یک یا دو طبقه تشویقی نسبت به تراکم طرح مصوب، تسهیل در ضوابط پارکینگ، امکان احداث واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از حدنصاب وعدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی را به مالکان مساکن موجود در بافت‌های فرسوده ارائه داده است.

وعده زاکانی برای ساخت سالیانه ۱۸۰ هزار مسکن در بافت‌های فرسوده

در این میان با توجه به افزایش محسوس قیمت مسکن در سراسر کشور از جمله در سطح شهر تهران در سال‌های اخیر، برآورد کمبود حداقل یک میلیون واحد مسکونی در تهران توسط وزارت راه و شهرسازی، تصویب قانون جهش تولید مسکن در مرداد ۱۴۰۰ توسط مجلس و وعده دولت سیزدهم برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در طول چهار سال در سطح کشور، مدیریت شهری جدید، موضوع احیای بافت‌های فرسوده را به عنوان راهکاری برای جبران کمبود مسکن در تهران و کمک به خانه دار شدن کم‌هزینه‌تر اقشار کم درآمد در دستور کار قرار داده است.

در همین راستا اخیرا علیرضا زاکانی، شهردار تهران اعلام کرده است که «در تهران حدود یک میلیون خانه کم داریم و بهترین جا برای ساخت و ساز ایمن و تامین مسکن مردم، بافت‌های فرسوده شهر است. سال گذشته قرارگاهی به منظور نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده ایجاد شد و در این قرارگاه، ساخت ۱۸۰ هزار واحد مسکن در سال را دنبال می‌کنیم و تا الان برای ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکن تفاهم کرده ایم.»

شهرداری تهران علاوه بر تشکیل قرارگاه ساخت مسکن و همچنین افزایش سقف تسهیلات و ارائه مشوق‌های ویژه به مالکان واحدهای مسکونی موجود در بافت‌های فرسوده و برنامه ریزی برای احداث سالیانه حداقل ۱۸۰ هزار مسکن در این بافت‌ها، اخیرا تفاهم‌نامه‌ای را نیز با وزارت کار به امضا رسانده که براساس آن قرار است تعاونی‌های مسکن محلی در بافت‌های فرسوده احیا شوند و این تعاونی‌ها به بستر تجمیع و نوسازی مساکن موجود در این بافت‌ها تبدیل شوند.

علی الحساب نیز براساس تفاهم شهرداری و وزارت کار، قرار شده است که ۵ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده تهران توسط تعاونی‌های مسکن محلات بهسازی و نوسازی شوند و از آن مهمتر، به صورت کلی قرار شده است که ۳۵۴ تعاونی مسکن در ۳۵۴ محله شهر تهران ایجاد شوند تا شهرداری بتواند با استفاده از ظرفیت این تعاونی‌ها و با اولویت محلات کم برخوردار و بافت‌های فرسوده کلانشهر تهران، به نوسازی واحدهای مسکونی موجود در این بافت‌ها بپردازد.

احیای بافت‌های فرسوده باید به خود مالکان سپرده شود

در این میان با توجه به این که برنامه‌های اعلام شده توسط زاکانی و همراهان او در دوره جدید شهرداری تهران و البته دولت سیزدهم، نخستین برنامه‌های اعلامی مسئولان دولت و شهرداری برای احیای بافت‌های فرسوده تهران در ادوار مختلف نیست و تا کنون مدیران زیادی، شعار احیای بافت‌های فرسوده تهران را سرداده‌اند، اما هنوز بیش از یک سوم اهالی پایتخت در بافت فرسوده زندگی می‌کنند، سوال مهم افکار عمومی پایتخت این است که چه تضمینی برای به بار نشستن وعده‌های دولت سیزدهم و شهردار جدید تهران درباره احیای بافت‌های فرسوده وجود دارد؟

این سوال را با اقبال شاکری، نماینده مردم تهران و عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در میان گذاشتیم و او نیز در پاسخ به خبرنگار ایلنا گفت: مسئولان مدیریت شهری و دولت فعلی باید توجه داشته باشند که بیش از نیمی از ساخت‌وسازهای موفق مسکن مهر و سایر طرح‌های مشابه توسط خود مالکان واحدهای مسکونی انجام شده است، یعنی مالکان و پیمانکاران با استفاده از حمایت‌ها و تسهیلات دولتی توانسته اند، واحدهای مسکونی مختلفی را در طرح‌هایی مانند مسکن مهر بسازند. بنابراین در طرح‌هایی که قرار است در این دوره برای احیای بافت‌های فرسوده تهران و سایر کلانشهرها اجرا شود نیز دولت و شهرداری نباید به صورت مستقیم مداخله کنند، بلکه باید حمایت‌ها و تسهیلات لازم را ارائه کنند و کار را به خود مردم بسپارند.

وی افزود: ظرفیت بالایی در بافت‌های فرسوده برای جبران کمبود مسکن در تهران و کلانشهرها وجود دارد، به شرط این که ما بتوانیم خود مالکان خانه‌های موجود در این بافت‌ها را فعال کنیم و بدون دخالت مستقیم، صرفا به ارائه تسهیلات و مشوق‌های لازم به آنان بپردازیم. بنابراین مسئولان دولت و شهرداری اگر بتوانند از ظرفیت خود مردم برای نوسازی واحدهای مسکونی موجود در بافت‌های فرسوده استفاده کنند، در احیای این بافت‌ها موفق خواهند بود، اما اگر خودشان به تنهایی در راس کار قرار گیرند و با اجرای برنامه‌های دستوری بخواهند به احیای بافت‌های فرسوده بپردازند، شکست خواهند خورد.

لزوم پرهیز از مداخله مستقیم دولت و شهرداری در نوسازی واحدهای مسکونی

شاکری درباره مهمترین تفاوت‌های برنامه دوره جدید مدیریت شهری برای احیای بافت‌های فرسوده نسبت به دوره‌های قبلی توضیح داد: افزایش محسوس سقف تسهیلات و ارائه مشوق‌های ویژه برای نوسازی واحدهای مسکونی موجود در بافت‌های فرسوده، مهمترین وجه تمایز برنامه دوره جدید شهرداری تهران و دولت سیزدهم برای بهبود وضعیت بافت‌های فرسوده کلانشهر تهران است.

نماینده مردم تهران در مجلس تاکید کرد: خوشبختانه وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران در زمینه پرداخت تسهیلات ۴۵۰ میلیون تومانی و ارائه مشوق‌هایی نظیر یک یا دو طبقه تراکم رایگان به مالکان واحدهای مسکونی موجود در بافت‌های فرسوده با یکدیگر به توافق رسیده‌اند و اگر این نهادها بتوانند بدون تصدی‌گری و دخالت مستقیم و صرفا با هماهنگی و تسهیلگری و ایجاد انگیزه در ساکنین بافت‌های فرسوده، به آن‌ها کمک کنند که به نوسازی واحدهای خود بپردازند، می‌توانند نتیجه مطلوب‌تری را نسبت به دوره‌های قبل در احیای بافت‌های فرسوده تهران به دست آورند.

عضو کمیسیون عمران مجلس ادامه داد: مسئولان دولت و شهرداری باید به این نکته توجه داشته باشند که موضوع احیای بافت‌های فرسوده و نوسازی واحدهای مسکونی موجود در این بافت ها، به صورت دستوری قابل اجرا نخواهد بود و باید کار مردم به خود آن‌ها واگذار شود. همچنین باید توجه داشت که شرایط هرکدام از محلات موجود در بافت‌های فرسوده با یکدیگر تفاوت دارد و حتی وضعیت زندگی هرکدام از خانوارهای ساکن این محلات نیز با خانوار دیگر متفاوت است؛ بنابراین شهرداری نمی‌تواند برنامه‌ای مشترک را به صورت دستوری برای همه ساکنان بافت‌های فرسوده اجرا کند و باید با دقت نظر به تمام این تفاوت ها، صرفا به ایفای نقش تسهیلگری در احیای بافت‌های فرسوده بپردازد.

وی در ادامه اظهار داشت: در گذشته شهرداری تهران، کارشناسانی را برای تسهیلگری در امر نوسازی مسکن به محلات موجود در بافت‌های فرسوده تهران اعزام می‌کرد و این افراد به ساکنان آن محلات برای نوسازی واحدهای خود مشورت می‌دادند. البته در سال‌های قبل چون وعده‌های دولت و شهرداری برای احیای بافت‌های فرسوده بعضا روی زمین می‌ماند، مردم کمتر به این کارشناسان اعتماد می‌کردند، اما اگر شهروندان ببینند که این بار قرار است برنامه‌ای جدی برای احیای بافت‌های فرسوده اجرا شود، حضور کارشناسان در محلات قدیمی تهران می‌تواند به ترغیب شهروندان برای نوسازی واحدهای مسکونی موجود در این بافت‌ها کمک کند.

ثبات مدیریتی؛ لازمه موفقت برنامه احیای بافت‌های فرسوده

شاکری با تاکید بر کُند پیش رفتن روند احیای بافت‌های فرسوده تهران در دولت سیزدهم و دوره کنونی شهرداری گفت: با وجود این که در دوره جدید، سقف تسهیلات نوسازی واحدهای مسکونی موجود در بافت‌های فرسوده به ۴۵۰ میلیون تومان افزایش یافته و همچنین مشوق‌های گوناگونی برای مالکان این واحدها در نظر گرفته شده است، اما هنوز شاهد تحرک مورد انتظار برای احیای بافت‌های فرسوده تهران و دیگر کلانشهرها نیستیم و انتظار داریم که سرعت احیای بافت‌های فرسوده در کلانشهر تهران چند برابر شود.

عضو کمیسیون عمران مجلس ادامه داد: یکی از عوامل مهمی که می‌تواند به افزایش سرعت اجرای برنامه‌های مربوط به احیای بافت‌های فرسوده بیانجامد، ثبات مدیریتی در میان آن دسته از مدیران وزارت راه و شهرداری تهران است که به این حوزه مرتبط هستند. در واقع، ما باید از تغییر سریع مدیران این حوزه پرهیز کنیم، زیرا اگر یک مدیر درباره شش ماه آینده خود اطمینان نداشته باشد، قطعا نمی‌تواند برنامه بلندمدتی را برای احیای بافت‌های فرسوده اجرا کند. البته شکی نیست که با وجود لزوم ثبات مدیریتی، حتما باید از افراد پویا، کارآمد و باتجربه برای احیای بافت‌های فرسوده تهران استفاده شود.

وی در ادامه تاکید کرد: اگر ما ظرفیت‌های موجود در بافت‌های فرسوده را به درستی شناسایی کنیم و مدیران کارآمد را همراه با ثبات مدیریتی در این حوزه به کار بگیریم، قطعا بخش زیادی از مشکل کمبود مسکن در تهران با احیای همین بافت‌های فرسوده و ناکارآمد رفع خواهد شد.

با تجمیع واحدها و ارائه تراکم رایگان، عمده هزینه نوسازی تامین می‌شود

شاکری با اشاره به لزوم جلب مشارکت تعاونی‌های مسکن محلی در احیای بافت‌های فرسوده گفت: تسهیلات ۴۵۰ میلیون تومانی به تنهایی برای نوسازی یک واحد مسکونی موجود در بافت فرسوده کافی نیست و در چنین شرایطی، بهترین راهکار برای نوسازی این مسکن ها، تجمیع چند واحد در کنار یکدیگر و در نتیجه، افزایش سرمایه اولیه مردم برای نوسازی مساکن خود است. برای این تجمیع نیز مردم می‌توانند از ظرفیت تعاونی‌های مسکن محلی که در برنامه جدید شهرداری توجه ویژه‌ای به آن‌ها شده است، استفاده کنند.

عضو کمیسیون عمران مجلس ادامه داد: ارائه یک یا دو طبقه تراکم رایگان برای نوسازی واحدهای مسکونی موجود در بافت‌های فرسوده از دیگر مشوق‌های موثری است که می‌تواند ساکنان این بافت‌ها را به نوسازی مساکن خود ترغیب کند؛ زیرا این افراد با استفاده از این مشوق و تسهیلات ارائه‌شده، می‌توانند هم مسکن خود را نوسازی کنند و هم یک یا دو واحد مسکونی اضافه‌تر را به دیگر شهروندان بفروشند یا پیش‌فروش کنند تا بخشی از هزینه‌های آن‌ها برای احداث مسکن جبران شود.

وی در پایان تصریح کرد: در مجموع به نظر می‌رسد ارائه تسهیلات ۴۵۰ میلیون تومانی بعلاوه یک یا دو طبقه تراکم اضافه‌تر می‌تواند بخش عمده هزینه نوسازی واحدهای مسکونی در بافت‌های فرسوده را پوشش دهد، به شرط این که مالکان مساکن موجود در این واحدها بتوانند با تجمیع خانه‌های قدیمی خود، به ساخت آپارتمان‌های نوساز بپردازند. البته این کار زمانی ممکن است که مردم ببینند دولت و شهرداری در اجرای وعده‌های خود جدی هستند و دستگاه اجرایی و مدیریت شهری حتما باید اعتماد شهروندان را در این زمینه جلب کنند.