تشریح عوامل رشد قیمت مسکن و اجاره/ افزایش 40 درصدی اجاره بها در تهران/ سرمایه سازندگان در خانه‌هایی با بهره وری صفر حبس شده است

حامد مظاهریان،  معاون مسکن و ساختمان در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی ایلنا درباره پیشنهادات وزارت راه و شهرسازی برای  کنترل بازار مسکن مبنی بر تنظیم قراردادهای دو ساله با مستاجران و تعیین سقف 10 درصد افزایش قیمت اجاره بها اظهار داشت: در واقع هر گونه قیمت گذاری مستقیم در بازار می‌تواند مفسده خاص خود را سبب شود و دولت تنها در موردی حق دخالت دارد که تعادل بازار به هم خورده باشد. در این جا وظیفه دولت است که با وضع قوانین، بازار را به تعادل برساند اما در حالت عادی تنها مکانیزم عرضه و تقاضا می‌تواند بازار را تنظیم کند. 

** افزایش 40 درصدی اجاره بها و اجاره نشینی 35 درصد مردم

معاون وزیر راه وشهرسازی درباره تغییر شرایط بازار مسکن و بخش اجاره به تغییرات ابتدای سال اشاره کرد و گفت: در فصل اول سال جاری شاهد افزایش 40 درصدی اجاره بها در شهر تهران ناشی از تغییر شاخص‌های کلان اقتصادی بودیم و این در حالی است که 35 درصد مردم اجاره نشین هستند و معمولا مستاجران از قشر ضعیف‌تر جامعه محسوب می‌شوند.  بنابراین تلاطم در بازارهای خارج از بخش مسکن، سبب بروز یک مشکل حاد در بازار مسکن شد و بازار رهن و اجاره را در زمانی کوتاه تحت تاثیر قرار داد و از تعادل خارج کرد. 

**جذابیت بازارهای موازی مسکن را گران کرد

مظاهریان با تاکید بر اینکه عامل خروج بازار مسکن از تعادل از درون بخش مسکن نبود، ادامه داد: در درون بازار مسکن اتفاق خاصی که عامل این جهش قیمت‌ها باشد رخ نداده است بلکه این اتفاقات در بازار مسکن ناشی از جذابیت اقتصادی انتظارات تورمی بود که در بازارهایی همچون ارز و طلا نیز حاصل شد و نقدینگی به قصد سود آوری به سمت بازارمسکن هم روانه شد.

** گرانی مسکن ارتباطی به میزان عرضه ندارد

معاون وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این سوال که اگر عرضه به میزان کافی (به اندازه تقاضای واقعی) در بازار وجود داشت آیا انفجار قیمت به این حد می‌رسید، نیز گفت: این شرایط پیش آمده ارتباطی به میزان عرضه نداشته چرا که همچنان تعداد فزاینده‌ای از خانه‌های خالی در بازار وجود دارد اما در عوض همواره سه عامل تعیین کننده اجاره بها در بازار وجود دارند که عبارت است از قیمت مسکن، نرخ تورم عمومی و وضعیت بازارهای موازی که هر سه مورد در یک مقطع زمانی از تعادل خارج شدند. 

مظاهریان همچنین اظهار داشت: هر چند میزان عرضه و تقاضای  به وجود آمده در این شرایط، اثرگذار است اما سه عامل ذکر شده بیشترین تاثیر را در تعیین نرخ اجاره داشته و عامل انفجار قیمتی در بازار اجاره بودند. بنابراین اینجا می‌توان وظیفه دولت دانست تا با وضع مقررات،  بازار را به نحوی تنظیم کند که اقشار کم درآمد که اغلب مستاجر هستند،‌آسیب کمتری ببینند.  

**در آزادترین اقتصاد دنیا هم تمدید قرارداد حق مستاجر است

وی درباره راهکارهای ارایه شده از سوی وزارت راه وشهرسازی در تعادل بخشی به بازار اجاره گفت: هدف اصلی این است که قرارداد با مستاجران دو ساله منعقد شود و مستاجران در اولویت تمدید قراردادها باشند. یکی از اشکالات ساختاری در ایران که محدود به قرارداد اجاره هم نیست این است که اصولا قراردادها کوتاه مدت منعقد می‌شوند، البته این موضوع که خود ناشی ازعدم ثبات اقتصادی است به چرخه بی‌ثباتی کمک می کند. از این رو هدف وزارت راه وشهرسازی این شد که  بتواند زمان قراردادهای اجاره مسکن را به دو سال افزایش دهد. 

معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: علاوه بر هزینه‌های قرارداد و اجاره بها،‌ هرساله هزینه جابه جایی نیز بر مستاجران تحمیل می‌شود که بار مالی و روانی زیادی را دربر می‌گیرد. مالک می‌خواهد خانه‌ای را به دفعات اجاره دهد. در بسیاری از نقاط جهان این جزو حقوق مستاجران است که بتوانند قرارداد را برای یک سال دیگر هم تمدید کنند. لذا در آزادترین اقتصادهای دنیا هم این موضوع را به عنوان حق مستاجر به رسمیت می‌شناسند.

**پیشنهادات مسکنی دولت،‌خدشه ای به حق مالکیت وارد نمی‌کند  

وی با اشاره به دیگر راهکار وزارت راه و شهرسازی برای تنظیم بازار اجاره مسکن،‌ گفت: پیشنهاد دیگر دولت این است که علاوه بر اینکه قراردادها با مستاجران دو ساله تنظیم شود، سقف حداکثر10 درصد افزایش قیمت اجاره در قراردادها، برای این دوره بحرانی در اقتصاد، تعیین شود. مبنای تعیین این سقف افزایش اجاره بها هم بر این بوده که موجران و مالکان مسکن قبلا از افزایش قیمت مسکن خود منتفع شده و ارزش ملک شان تا 60 درصد افزایش یافته است،بنابراین می توان قیمت اجاره را در حد افزایش 10 درصدی کنترل کرد تا از قشر ضعیف حمایت شود. 

وی در پاسخ به این سوال که ضمانت اجرای این راهکار چیست،‌ اظهارداشت:‌ ضمانت اجرایی این است که در هر قراردادی یک طرف مستاجر به عنوان ذی نفع است و اگر این پیشنهاد دولت به قانون تبدیل شود،  مستاجر می‌تواند سریعا به این قانون اتکا کند و در صورت افزایش بیش از 10 درصد اجاره بها، تخلف مالک را گزارش دهد. بنابراین ضمانت اجرایی بسیار محکمی دارد و به راحتی می‌توان این راهکار را به اجرا رساند چراکه در هر طرف قرارداد، یک مستاجر ذی حق و ناظر بر اجرای درست قانون وجود دارد.  

مظاهریان گفت: مراحل بررسی این پیشنهاد در دولت در حال نهایی شدن است.

معاون وزیر راه و شهرسازی در خصوص این موضوع که کارشناسان بر این باور هستند این پیشنهادات مغایر با قانون مالکیت است و قابلیت اجرا ندارد، گفت: این پیشنهاد در راستای حمایت از مستاجران است و مالک را ملزم می‌کند قرارداد را با مستاجری که مشکلی ایجاد نکرده است دو ساله منعقد کند. لذا این موضوع خدشه‌ای به حق مالکیت موجر وارد نمی کند.

وی درباره مشوق هایی که باعث می‌شود مالک از این پیشنهاد و قانون استقبال کند،‌ ادامه داد: از سوی دیگر موجرانی که قراردادهای دو ساله منعقد کنند، می توانند از معافیت مالیاتی برخوردار شده و از مالیات بر اجاره معاف شوند.

** ساخت خانه کم متراژ پایین برای سازندگان به صرفه نبود/ سیگنال بد قوانین شهری باعث ساخت واحدهای لوکس شد  

مظاهریان در پاسخ به این سوال که میزان تولید در سال های گذشته چگونه بوده است، ‌گفت:‌ در حال حاضر با کمبود خانه مواجه نیستیم،‌ مرکز آمار می گوید که در ازای 24 میلیون خانوار 27 میلیون واحد مسکونی وجود دارد.

  وی گفت: ورود دولت در این بازار می تواند با ارایه مشوق باشد به این صورت که سازندگان واحدهای کوچک متراژ که مورد نیاز خانه اولی ها است، بتوانند از معافیت هایی استفاده کنند. 

معاون امور مسکن و ساختمان در پاسخ به این سوال که در این سال ها چرا واحدهای مسکونی کم متراژ برای پاسخ به نیاز خانه اولی‌ها تولید نشده است،‌ اظهار داشت: در سال های گذشته و قبل از 91 بخش خصوصی، سودآوری خود را در ساخت واحدهایی با متراژهای بزرگ می‌دید.  طبق قوانین شهری ساخت واحدهای مسکونی با متراژ بالا به صرفه‌تر است چراکه آپارتمان 150 متری به یک پارکینگ نیاز دارد و حال اینکه اگر آپارتمان 150 متری به دو آپارتمان 75 متری تبدیل شود، باید دو پارکینگ برای آن ساخته شود.

وی ادامه داد: افزایش تعداد پارکینگ‌ها نیاز به افزایش تعداد طبقات دارد که با قوانین شهری در تعارض است. از سوی دیگر هم مالکان بر این باور هستند که آن‌ها متر مربع هر ساختمان را می‌فروشند بنابراین ساخت واحدهای 150 متری به صرفه‌تر از واحدهای 75 متری خواهد بود. این سیگنال بد و اشتباهی بود که در سال‌های 86 تا 92 به بازار داده شد و باعث ایجاد مسکن‌های لوکس در کشور شد.

**حبس سرمایه بخش خصوصی در خانه های لوکس

وی افزود: واحدهایی که متراژ آنها بالا بوده و گران قیمت هستند ، در شرایط امروز قدرت خرید برای آنها وجود ندارد و اکنون سرمایه بخش خصوصی در این واحدها حبس شد.  

معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد:‌ اگر این آمار درست است که دو میلیون و 580 هزار واحد خالی در کشور وجود دارد به این معنی است که  سرمایه انبوه سازان و سازندگان مسکن در این واحدها گرفتار شده است.   

وی درباره صحت این آمار گفت: این آمار توسط معتبرترین مرکز ارایه آمار تولید شده و مرکز آمار مدعی است که تمام واحدهای مسکونی را با کدهای ملی افراد بررسی کرده و به این رقم رسیده است. 

مظاهریان با تاکید بر اینکه ارزش خانه هایی در سال های 86 تا 91 ساخته شده و فروش نرفته امروز به بیش ازصدها میلیارد دلار می رسد، ادامه داد: تا زمانی که سرمایه انبوه سازان در این خانه های خالی حبس شده باشد امکان سرمایه گذاری‌های جدید برای ساخت واحدهای کم متراژ محدود خواهد بود. 

وی گفت: ‌آن زمان تصور سازندگان و سرمایه گذاران این بود که خانه‌های لوکس به فروش می‌رسد اما امروز با توجه به شرایط حال حاضر به این نتیجه رسیده‌اند که تقاضا برای خانه‌های کم متراژ بیشتر است، چراکه قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده و خریداران اصلی خانه اولی ها و زوج های جوان هستند. 

**پولی برای ساخت خانه‌های کم متراژ باقی نمانده است

معاون وزیر راه وشهرسازی با بیان اینکه بخش خصوصی می داند نیاز بازار چه چیزی است و در آن بخش سرمایه گذاری می‌کند، اظهار داشت: مشکل بازار مسکن در حال حاضر این است که سرمایه بخش خصوصی که همان سازندگان هستند قفل شده است. سرمایه گذاران در حوزه مسکن، خانه‌ها را ساخته‌اند و منتظر هستند که این خانه‌ها به فروش برسد تا بتوانند سرمایه گذاری‌های جدید در بازار مسکن انجام دهند. 

وی با تاکید بر اینکه سرمایه سازندگان در خانه هایی با بهره وری صفر به دام افتاده است، گفت: از سوی دیگر واقعیت‌های بودجه و شرایط مالی چنین امکانی را به دولت نمی‌دهد که بخواهد در بازار مسکن در بخش ساخت و ساز دخالت کند و بر مبنای تئوری‌های اقتصاد ورود دولت به بازار مسکن کاملا غلط است.اقتصاد مسکن در ایران مبتنی بر بخش خصوصی است و مطالعات 40 ساله نشان می‌دهد که نیم تا 3 درصد ساخت و سازکشور توسط دولت انجام گرفته و دولت نباید و نه می‌تواند در بازار مسکن در حوزه ساخت و ساز  دخالت کند.