ایلنا بررسی می‌کند؛
رفع نیاز فرودستان با ساخت خانه‌های ۳۰متری روی بقایای بافت فرسوده! / تعارضات تولید خانه‌های کوچک با فرزندآوری
بسیاری بر این باور هستند که مسکن ۳۰متر و ۳۵متری بسیاری از اسناد بالادستی دارای پیوست اجتماعی و فرهنگی نظام را نخواهد داشت. یکی از مهمترین آن‌ها بحث فرزندآوری و افزایش جمعیت است که به‌نظر می‌رسد در شرایط حساس و بحرانی کمبود مسکن (به ویژه در شهرهای بزرگ) اجرای چنین طرحی تناقضاتی با اهداف فرزندآوری داشته باشد.
به گزارش خبرنگار ایلنا، پس از شدت‌گیری تردیدها پیرامون شروعِ دور جدید ثبت نام طرح مسکن ملی (که طی آن دولت متعهد به تولید یک میلیون مسکن در ظرف زمانی یکساله شد) شهرداری‌ها سعی کردند بخشی از بار تقاضای مسکن را در بازار به دوش بکشدند.
در هفته‌های گذشته اتاق تولید «ضوابط خاص» برای ساخت‌وسازهای شهر تهران (یا همان کمیسیون ماده پنج شهرداری) در یک مصوبه جنجالی (خانه‌سازی بدون پیش‌شرط روی زمین‌های زیر ۱۰۰متر) را صادر کرد. براساس این مصوبه که با هدف «تسهیل‌سازی تولید مسکن در بافت فرسوده» انجام شده، کلیه اقدامات ممنوعه مانند تولید مسکن کوچک (زیر ۵۰متر) در چهارچوب طرح تفصیلی جدید مجاز انگاشته شده است. شروع آزمایشی این طرح از پایتخت بوده اما گویا در صورت موفقیت محدود به تهران نیست.
طبق خطوط قرمز قبلی در زمینه ساخت و ساز، ساخت روی زمین‌هایی با مساحت پایین، حداکثر تا ۳ طبقه آن هم تحت شرایط معین (به‌لحاظ پارکینگ و عرض معبر) مجاز بود، اما با تصمیم جدید این زمین‌ها در دو پهنه مسکونی واقع در مناطق پایین‌شهر قابلیت ساخت بیش از ۴ طبقه با تنها یک پارکینگ را خواهند داشت.
نتیجه مصوبه جدید کمیسیون ماده پنج، باعث عرضه آپارتمان‌های با مساحت ۳۰مترمربع تا ۵۰مترمربع روی در مجموع ۱۰میلیون مترمربع «زمین خیلی‌کوچک» در کل بافت فرسوده پایتخت خواهد شد. شورای عالی شهرسازی البته خواستار بررسی بیشتر مصوبه شده است تا احتمالا رعایت «سقف جمعیت‌پذیری تهران» را از طریق مناطق بالای شهر تضمین کند. گویا بررسی‌های دولت و وزارت راه و شهرسازی نیز در این حوزه ادامه دارد.
مطرح شدن بحث تولید مسکن در بافت‌های فرسوده درحالی است که بسیاری بر این باور هستند که مسکن ۳۰متر و ۳۵متری بسیاری از اسناد بالادستی دارای پیوست اجتماعی و فرهنگی نظام را نخواهد داشت. یکی از مهمترین آن‌ها بحث فرزندآوری و افزایش جمعیت است که به‌نظر می‌رسد در شرایط حساس و بحرانی کمبود مسکن (به ویژه در شهرهای بزرگ) اجرای چنین طرحی تناقضاتی با اهداف فرزندآوری داشته باشد.
توماس رابرت مالتوس اقتصاددان لیبرال و راست‌گرای انگلیسی قرن‌ها پیش استدلال کرده بود که برای کنترل جمعیت اقشار و گروه‌های فقیر اجتماعی و از جمله کارگران، لازم است مسکن آن‌ها در شرایط کاملا فشرده شده و در متراژهای پایین تولید شوند تا از بسیاری از آسیب‌های اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی زندگی در بافت‌های کهنه (اما با متراژ بزرگ) جلوگیری شود و همچنین از ترغیب آن‌ها به انفجار جمعیتی ممانعت به‌عمل آید. گرچه نمی‌توان گفت که چنین ایده‌ای در پس ذهن طراحان این طرح وجود دارد یا خیر. اما به هر طریق گویا مطالعات طرح به پایان نرسیده و گفته می‌شود میان دولت، مجلس و شهرداری هنوز درباره اجرای طرح جدید تولید مسکن نوساز در بافت‌های فرسوده اختلاف نظرهایی وجود دارد.
نظر منفی شورای عالی شهرسازی و پیش‌بینی‌ها درباره تولید نیم میلیون مسکن
علیرغم پیش‌بینی‌ها درباره نظر دولت و همچنین انتقادات شکلی و اجرایی شورای عالی شهرسازی و معماری، به‌نظر نمی‌رسد این طرح ضروری برای اقتصاد کشور رد شود. ضرورت‌هایی که برای خانه‌دار کردن گروه‌های ضعیف اقتصادی کشور وجود دارد، موجب شده تا بسیاری این باور پیشین خود که دولت می‌تواند در برابر طرح‌های کمیسیون ماده پنج مقاومت کند را مورد تردید قرار دهند.
براساس پیش‌بینی مطرح شده از سوی مدیران اجرایی طرح، در صورتی که این خانه‌ها بدون تجمیع و به صورت تک‌پلاک ساخته شوند، با در نظر گرفتن حداقل ۵۰ و حداکثر ۱۰۰ مترمربع مساحت و نیز زیربنای ۶۰درصدی در چهار طبقه در این زمین‌ها، در بافت‌های فرسوده تهران ظرفیت ساخت ۲۴۰ تا ۴۸۰هزار واحد مسکونی ۳۰ تا ۳۵ مترمربعی وجود دارد.
به این ترتیب اگر مصوبه کمیسیون ماده ۵ شهرداری‌ها با تایید شورای عالی شهرسازی و معماری و همچنین رفع نقص و ایرادات شورا به اجرا درآید، قفل نوسازی نیمی از ساختمان‌های فرسوده شهر تهران به نفع تامین مسکن ارزان در شهرهای بزرگ را برای افراد فاقد خانه را بازخواهد کرد. که با توجه به رکود خریدهای مصرفی در بازار مسکن شهر تهران و اهمیت حل یکی از چالش‌های اصلی در بحث نوسازی بافت فرسوده یعنی صرفه نداشتن تولید مسکن برای انبوه‌سازان، گویا تسهیل در ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده یک ضرورت غیرقابل تردید است.
با این حال فعلا اجرای این طرح در مرحله انتظار برای اخذ همکاری و مجوز روی هوا مانده است. شورای عالی شهرسازی و معماری نیز طی مکاتبه‌ای با شهرداری تهران این مصوبه را بازگردانده است. شورای عالی شهرسازی و معماری نهاد بالادست کمیسیون ماده پنج شهرداری است؛ یعنی اگر بخواهد تغییرات عمده‌ای در مصوبات این شورا از جمله «طرح تفصیلی» اعمال کند، باید از مسیر شورای عالی شهرسازی و معماری آن را دنبال کند. این شورا در مکاتبه با شهرداری اعلام کرده که مصوبه کمیسیون ماده پنج باید پیش از اجرا به تایید و تصویب شورای مذکور برسد.
طرح‌های مسکن نیازمند به کار کارشناسی جدی است
عطاء آیت‌اللهی (کارشناس بازار مسکن) پیرامون این مسئله اظهار کرد: طرح‌ها و ایده‌های مختلفی درباره حل بحران مسکن وجود دارد. از مسکن اجتماعی دولت تدبیر و امید تا طرح مسکن مهر دولت مهرورزی تا طرح‌های انبوه‌سازی مسکن دوران دولت اصلاحات، همه و همه قدم‌هایی در راستای حل بحران مسکن برداشتند اما نه می‌توان این را گفت که همگی شکست خوردند و نه هیچکدام به تمامی اهداف اساسی خود نائل آمدند. به‌هرحال این طرح‌ها نیاز مسکنی بخش قابل توجهی از جامعه که هرگز امید به خانه‌دار شدن نداشتند را حل کرده بود.
وی در رابطه با بحث بافت فرسوده اذعان کرد: بحث بافت فرسوده سال‌هاست که مطرح است و فرصتی معمولا به آن‌ها داده می‌شود تا بتوانند بافت مربوطه را تبدیل به بافت قابل سکونتی کنند. دولت و شهرداری‌ها معمولا براساس اسناد بالادستی سعی می‌کنند تسهیلات، وام‌ها و موارد دیگری را اختصاص دهند تا افراد ساکن در این بافت‌ها خود بتوانند اقدام به ساخت و ساز و ایجاد واحدهای جدید در بستر این بافت‌ها کنند.
آیت‌اللهی در ادامه با تاکید بر اینکه «اصولا اعتقاد داریم که اموری که با اقتصاد خانوارها سر و کار دارد، با برنامه‌های یک شبه اجرایی نیست» گفت: به‌نظر می‌آید ساخت خانه‌های ۳۰ تا ۳۵متری در ابتدای امر طرحی ارزان، با هزینه تولید اندک و مزیت‌های پوششی و جمعیتی بالا باشد که بتواند خیل انبوهی را خانه‌دار کند، اما بدون یک مطالعه تفصیلی هرچند کوتاه‌مدت چنین طرحی می‌تواند عوارضی در پی داشته باشد. این کار تحقیقاتی و مطالعاتی روی این طرح احیای بافت فرسوده و ایجاد خانه‌های متراژ پایین انبوه، هم مطالعه اقتصادی نیاز دارد و هم یک مطالعه درباره ابعاد حوزه مهندسی-معماری و شهری این طرح باید در پیوستش باشد.
این کارشناس تولید مسکن با تایید این مطلب که این طرح با بودجه بسیاری از خانوارها منطبق است، ادامه داد:
مسئولان مجری طرح باید درک کنند که منزل ۳۵ متری یعنی یک اتاق شش متر در شش متر و در این فضا تنها می‌توان یک اتاق داشت که یک تخت و یک سرویس دستشویی و حمام بسیار کوچک و آشپزخانه‌ای که یخچال در آن وارد نمی‌شود قابل طراحی است. در چنین خانه‌ای چیزی به نام پذیرایی، انبار و امثال آن نمی‌توان داشت و قاعدتا برای زندگی مجردی مناسب، برای زندگی یک زوج به سختی قابل سکونت و برای زوجی که بخواهند فرزند داشته باشند، تقریبا قابل سکونت نیست. مسئولان باید به قید چنین مسائل و چالش‌هایی درباره این طرح‌ها پیش‌بینی و توقع داشته باشند و اگر از نظر فرهنگی و جمعیتی توقعاتی دارند، باید از این دریچه به آن بنگرند.
وی با تاکید بر اینکه قصد ندارد این طرح را رد کند، بر ضرورت داشتن موضع کارشناسی در این حوزه تاکید کرد و افزود: ابتدا به ساکن باید دید که سیستم جمع‌آوری اطلاعات برای اجرای این طرح و آمایش در این زمینه چگونه است. برای مثال اجرای این طرح در بافت‌های بسیار فرسوده‌ای که بعضا رها شده و شامل ساختمان‌ها و زمین‌های با قواره و متراژ بالای ۱۰۰متر است، در اولویت باید باشد. ضمن اینکه اجرای طرح در مناطقی که هم‌اکنون در مناطق پرتراکم جمعیتی و با ساختارهای خیابانی غیراستاندارد است، هزینه اجتماعی و اقتصادی بیشتری برای شهرداری ایجاد خواهد کرد.
آیت‌اللهی با اشاره به این نکته که این طرح باید از نظر جامعه‌شناسی شهری نیز مورد بررسی دقیق قرار بگیرد، گفت: بافت فرسوده معمولا بافت فرهنگی و اجتماعی خاصی دارد که اجرای سیاستی مانند این در آن بستر اندکی محتاج به تحقیقات میدانی و کارشناسی است. برخی از مسکن‌های فرسوده بافت‌ها زمین‌های بالای ۱۵۰متر است که برای این کار بسیار مناسب خواهد بود، اما من درجریان هستم که شهرداری در این زمینه درحال برداشتن موانعی است تا بتواند دقیقا از همان بافت فرسوده بسیار سنتی شروع کند. با همه این احوال باید مراقب بود که عوارض و حواشی اجرای چنین سیاستی درصورت‌عدم پیش‌بینی اجتماعی لازم ناگوار است.
مسکن سی متری در شرایط فعلی اولویت است
علی نوذرپور (رئیس جامعه مهندسان و شهرسازان ایران) با اشاره به فرآیندهایی که در اجرای این طرح لازم است مورد دقت قرار بگیرد، به اختلاف بین دولت و وزارت راه و شهرسازی با شهرداری و کمیسیون ماده ۵ شهرداری اشاره کرد و گفت: پیشنهاد این طرح با کمیسیون ماده ۵ شهرداری بود و در همان ابتدای امر این پیشنهاد و طرح توسط دولت و معاونت مسکن و شهرسازی وزارت راه پذیرفته نشد. اعتراض دولت این بود که این طرح مسیر تحقیقی و قانونی خود را طی نکرده است. گویا جلساتی نیز بین مقامات دولت، وزارتخانه و شهرداری در این رابطه برقرار شده که به دلایل مختلف قبل از به نتیجه رسیدن این جلسات، این طرح در شهرداری و کمیسیون ماده ۵ شهرداری تصویب و به شهرداران مناطق ابلاغ شده است.
وی ادامه داد:
اگر مشکل مصوبه حل شود، این طرح یک مشوق ضابطه‌ای محسوب شده و به بازار مسکن و حل بخشی از مشکل مردم در این حوزه یاری خواهد رساند. در واقع تولید مسکن‌های ۳۰ و ۳۵متری یکی از راهکارهای خروج اقتصاد از رکود نیز هست. شهرداری هم نسبت به تراکم ساختمانی ایجاد شده در این طرح شرایط ساخت را پذیرفته و هم بحث سهم کسر پارکینگ بیشتری را چشم‌پوشی کنند. البته ضروری است در رابطه با این خانه‌ها پارکینگ‌های محله‌ای توسط شهرداری تدارک دیده شود. همچنین اضافه جمعیت ناشی از این ساخت و ساز و فروش واحدهای کوچک باید از نظر خدمات عمومی و شهری و همچنین حمل‌ونقل مورد خدمات‌دهی قرار گیرد. این موارد خدماتی شامل سرانه آبومان، سرانه بهداشت، سرانه ناوگان و حمل و نقل و سایر تجهیزات شهری و زیربنایی باید در این طرح دیده شود تا بتواند طرحی مورد استقبال شود.
نوذرپور ادامه داد: بحث حمل و نقل عمومی این مناطق نیز باید مورد توجه قرار گیرد و در این حوزه‌ها اهمیت ویژه‌ای دارد. یکسری اقدامات جانبی نیز لازم است که یکی از آن‌ها در اصطلاح مهندسی شهری TDR یا حق انتقال توسعه (Transition & Development Right) است. براساس این حق، جایی که نمی‌توان مشابه تراکم سایر نقاط شهر خدمات‌رسانی کرده و نمی‌تواند به‌دلیل مازاد تراکم خدماتی در آن نقطه ارائه دهد، در نقطه‌ای مشابه به آن در جای دیگری از شهر، واحد موردنظر برای افراد تولید می‌شود. این حق نیز به‌عنوان یک پیوست در بحث احیای بافت‌های فرسوده حاشیه شهر به این دلیل که بیشتر برای گروه‌های فقیر و کارگری ساخت و ساز می‌شود، هرچه زودتر در دستور کار قرار بگیرد.
این کارشناس شهرسازی با اشاره به اینکه بحث حق انتقال توسعه بیش از هرچیز در بافت‌هایی که تاریخی محسوب می‌شوند باید مدنظر قرار بگیرند، ادامه داد: در بافت‌های تاریخی و مذهبی امکان تراکم دهی به‌منظور ساخت وجود ندارد. البته وقتی شهرداری بحث تولید مسکن کوچک در بافت فرسوده را اجرا می‌کند، وزارت مسکن و شهرسازی نیز حتما باید در ادامه به آن یاری برساند و یک نهاد به تنهایی نمی‌تواند مجری آن باشد.
وی با بیان برخی مشکلات مالی و اقتصادی ساخت این مسکن‌ها گفت: بخش دیگری از مشوق‌ها که در کنار مشوق‌های ضابطه‌ای ساخت و ساز مهم هستند، مشوق‌های تسهیلاتی و مالی محسوب می‌شوند. ما سال گذشته از میان ۹میلیون نفر متقاضی اخذ تسهیلات مسکن تنها موفق به ارائه ۴۵۰هزار نفر تسهیلات شدیم. در خود تهران نیمی از مردم در خانه‌های اجاره‌ای ساکن بوده و مستاجر هستند. مشکل اصلی ما در این حوزه «اعتبار بانکی» است. اعتبار در اینجا به رقمی گفته می‌شود که برای تامین وثیقه‌ها کنار گذاشته می‌شود. دولت در این چهارچوب به‌دلیل شرایط تحریمی از جهت تامین منابع مالی در مضیقه است.
نوذرپور با اشاره به مشکلات مالی دهک‌ها و نقدی که به کوچک بودن واحدها مطرح می‌شود، تصریح کرد: واحدهای کوچک می‌توانند بخش زیادی از دهک‌های یکم تا چهارم فقیر را پوشش دهند و ۴۰درصد جمعیت شهری ایران دقیقا در همین چهار دهک قرار دارند. اگر بتوانیم مشکلات عدیده مسکن همین چهار دهک را با طرح‌های این چنینی حل کنیم و برای مسئله افزایش جمعیت آن‌ها در ادامه و در بلندمدت فکر کنیم، فی‌الحال گام بزرگی را با تمام ضعف‌ها طی کردیم. هرچند کیفیت زندگی در بسیاری از پروژه‌های مسکنی کشور آن‌گونه که اسناد بالادستی کشور و پیوست‌های فرهنگی و اجتماعی آن انتظار دارند، نخواهد بود. این شرایط البته باید در ظرف زمانی خود دیده شود و اینکه انبوه زوجین در یک شهر به‌دلیل مشکل مسکن به سر خانه و زندگی نمی‌روند، خود یک چالش بسیار مهم‌تر است که باید زودتر از هرچیزی این بحران را حل کرد.
وی باتوجه به بحران کمبود مسکن اضافه کرد: اگر تعداد خانوار موجود در کشور چیزی حدود ۲۰میلیون خانوار باشد، موجودی مسکن ما رقمی در حدود ۱۸میلیون واحد است که این نشان می‌دهد که در همین زمانی که من با شما صحبت می‌کنم، دو میلیون واحد برای زندگی کسری داریم که رقم بسیار قابل ملاحظه‌ای است. ضمن اینکه هرسال به جمعیت کشور اضافه می‌شود و این نیاز بیشتر هم می‌شود. این در کنار بحث نوسازی بسیار مهم است زیرا در همان حال که بحث از ضرورت نوسازی می‌شود، ما با مشکلات عدیده اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی در بافت‌های فرسوده مواجهیم و در بسیاری موارد چاره‌ای جز نوسازی برای حل این چالش‌ها نداریم.
رئیس جامعه مهندسان و شهرسازان ایران با اشاره به ۳.۵میلیون واحدی که در کشور بنابر مطالعات صورت گرفته نیازمند نوسازی هستند، اظهار کرد: توان اقتصادی جامعه و دهک‌های ساکن مناطق دارای بافت فرسوده نیز بسیار پایین است و برآوردی که در این زمینه می‌شود، حاکی از آن است که دو دهک اول فقیر جامعه با درآمدی که دارند می‌توانند با درآمد خود از تنها ۵متر مربع را پس از سال‌ها مالک شوند. لذا ما از سمت تقاضا نیز مشکل اقتصادی در طبقات فقیر و زحمتکش جامعه مواجه هستیم که مانع از نوسازی بافت‌ها می‌شود و این مسئله باعث می‌شود تا دولت خود به‌عنوان نهاد متولی وارد شود.
نوذرپور تصریح کرد: نیاز مردم به مسکن بیشتر از هرچیز دیگری تابع شاخص‌های اقتصاد کلان است. از نرخ تورم تا انتظارات تورمی تا شاخص‌های مختلف فقر و نرخ‌های سود تسهیلات بانکی و بهره، همه و همه بر مسئله مسکن و نیاز مسکنی مردم تاثیر می‌گذارد. این‌ها مسائلی است که تنها محدود به وزارت راه و شهرسازی نخواهد بود و به کل مشکلات کشور در این زمینه برمی‌گردد. وجود تحریم‌ها البته باعث کاهش سرمایه‌گذاری ممکن خارجی در کشور شده است. سهم سرمایه‌گذاری خارجی در مسکن‌سازی به قدری می‌تواند موثر باشد که بسیاری از ما کارشناسان مسکن در تحلیل‌ها معمولا هر بحثی را از دو جنبه‌ی «باوجود تحریم‌ها یا باعدم وجود تحریم‌ها» مورد بررسی قرار می‌دهیم. متغیرهای کلان اقتصادی در شرایط تحریمی رو به بهبود نیست و متاسفانه در بازار مسکن برخلاف برخی صنایع و مشاغل که به تحریم‌ها گره نخوردند، با گره‌خوردن تحریم‌ها به مسئله مسکن مواجه هستیم. افزایش نرخ ارز ترجیحی برای مصالح و تورم به‌دلیل افزایش محصولات مصرفی که منجر به افزایش قیمت نیروی کار می‌شود، همه و همه روی قیمت تمام شده مسکن اثر گذاشته و کار را در ادامه سخت می‌کند و مسئولان باید برای این امر در بلندمدت چاره‌ای اساسی اندیشه کنند.
گزارش: رضا اسدآبادی
