حق سرقفلی مستاجران پلاسکو از بین نمی‌رود

جمشید نور شرق در گفت‌وگو با خبرنگار ایلنا در بررسی حقوقی وضعیت مالکان و مستاجران ساختمان پلاسکو گفت:  در وهله اول بنظر می رسد با توجه به اینکه عین مستاجره از بین رفته و حق کسب و پیشه و تجارت هم حقی تبعی است،برای افرادی که آنجا حق کسب و پیشه دارند دیگر حقی وجود ندارد.

این وکیل دادگستری با بیان اینکه مقدماتی در علم حقوق هستند که این نظر را مخدوش می کنند، ادامه داد: نکته اولی که باید به آن توجه کنیم این است که مستاجرین هیچ دخالتی در تخریب ساختمان نداشته اند. اگر بپذیریم که حقی برای انها در گذشته وجو داشته است علی الاصول عامل قهری نمی‌تواند این حق را از بین ببرد. آن چیزی که در قانون بیان شده است مختص ملک مسکونی است و مسایل مربوط به ملک تجاری را نباید اینگونه تفسیر کرد.

او افزود: اگر بخواهیم مسایل را اینگونه تعریف کنیم و بگوییم حق مستاجر‌ها بواسطه تخریب ساختمان تضییع شده در واقع موجب تصاحب ناروای موجر می شود و می تواند ملک دیگری بنا کند و دوباره حق کسب آنرا به دیگران انتقال دهد. این نتیجه اصلا منطقی نیست که بگوییم ریسک تلف مال با مستاجر است و حق او از بین رفته است.

نور شرق تشریح کرد: حق مستاجر باید یک حق عینی در نظر گرفته شود و اعتقاد دارم مالک را هم نمی‌توان ملزم به ساخت ملک کرد ولی حق مستاجر نیز از بین نمی رود.اثر این اتفاق این است که اگر مالک و مستاجر در رابطه با حق سرقفلی توافق نکردند، مالک در صورت ساخت ملک حق انتقال حق کسب پیشه را بدون جلب نظر موافق مستاجر ندارد.

او افزود: گمان می‌کنم این نظر معتدلی است که نه حق مستاجر از بین می‌رود و نه موجر مالی را بی دلیل صاحب می‌شود و نه موجر را هم می‌توان ملزم به ساخت کرد پس نه افراطی در کار است و نه تفریطی.

این حقوقدان خاطر نشان کرد: طبق مواد ۴۸۳و ۴۹۶ قانون مدنی که قانون مادر است عقد اجاره در صورت تلف مال از بین می رود. اما با توجه به اینکه ما در این خصوص قانون خاص داریم و مواد ۱۲و۱۴ قانون موجر مستاجر مصوب سال ۵۶ شرایط فسخ حصری است شرایطی مانند تعدی و تفریط مستاجر و تغییر شغل و ندادن اجاره بها. اگر بخواهیم بگوییم که در صورت سکوت قانون به قانون مادر مراجعه می کنیم باید بگوییم که حق مستاجرین از بین رفته است اما با توجه به اینکه ما در این رابطه قانون خاص داریم و در آن قانون هم در این رابطه نص وجود ندارد بنظر می رسد که در صورت تلف حق مستاجر از بین نرفته است. و اصل بر بقای حق است.

او بیان کرد: اینکه بگوییم نه حق مستاجر ازبین می‌رود و نه موجر را می توان ملزم به ساخت کرد باعث می شود دو طرف بعد از مدتی برای جلوگیری از ضرر به یک توافق می‌رسند و در واقع حق دو طرف ملحوظ می شود. البته مستاجر هم باید براساس اعتقاد به بقای حق خود اجاره بهای مقرر را پرداخت کند تا در این مدت به واسطه پرداخت نکردن اجاره بها حق او از بین نرود.

نور شرق افزود: طبق نظریه نظریه مشورتی قوه قضاییه اگر ملک مورد اجاره که طبق قانون موجر مستاجر مصوب سال ۵۶، اگر ملک در اثر عوامل قهری از بین برود رابطه استیجاری از بین می رود مگر با توافق طرفین. همچنین مستاجر به دلیل اینکه در تخریب نقش نداشته باشد می‌تواند از باب ضرورت و جبران خسارت و حق کسب و پیشه به مقصر حادثه رجوع کند ضمن اینکه اگر موجر مقصر باشد می‌تواند به او هم رجوع کند

این وکیل دادگستری در مورد اسناد تجاری مانند چک که در این حادثه از بین رفتند گفت: اساسا با از بین رفتن اسناد تجاری بدهی افراد از بین نمی رود فقط بار اثبات طلب با طلبکار است و اگر بتواند از طریقی طلب خود را ثابت کند و یا خود مدیون اقرار به دین کند می توان طلب را وصول کرد.