کمیسیون کم عامل تورم و آشفتگی بازار مسکن

به طور کلی عوامل مختلفی در نابسامانی بازار مسکن دخیل است که یکی از این عوامل کاهش حق کمیسیون مشاورین املاک ‌است.طبق بخشنامه ای که به تازگی به  اصناف ابلاغ شده ، مبلغ کمیسیون مشاورین املاک به 25صدم درصد یعنی نصف نیم ‌درصد سابق علی رغم اعتراض ها، کاهش یافته که می تواند به گرفتاری های دیگر بازار ملک دامن بزند و حتی قیمت ملک را ‌بیش از این افزایش دهد.‌در ایران و به خصوص در تهران بسیاری از مشاورین املاک فعال در این حوزه فاقد مجوز از اتحادیه هستند. 99 درصد این افراد ‌زیر نظر مراکز دارای مجوز رسمی از اتحادیه،  مشغول فعالیت هستند که این مراکز به نظر می رسد نظارت کافی بر کار این ‌افراد ندارند. این افراد هم یا فاقد آموزش یا دارای آموزش های ناقص در زمینه املاک هستند که سبب نگرش اشتباه به این حرفه ‌می شود.

به گزارش اقتصادسرآمد، ‌هنگامی که  قرار است به یک مرکز مشاوره و یا فرد مجوز فعالیت و یا لیسانس فعالیت در حوزه املاک ارائه شود به جای آموزش ‌های راهبردی درزمینه های حقوقی و ثبتی، بیشتر آموزش های بازاریابی داده می شود در نتیجه فرد با توجه به تجربه خود دچار ‌برداشت اشتباه از زمینه کاری و حرفه ای خود شده و به جای اینکه به یک مشاور زبده با آموزش های علمی تبدیل شود به یک ‌فروشنده اطلاعات و دلال صرف تبدیل می شود.‌یک مثال ساده؛ وقتی فرد تصمیم به فروش و یا خرید ملکی می گیرد، اطلاعات آن را در سایت های خرید و فروش مانند شیپور یا ‌دیوار قرار می دهد اما این اطلاعات ناقص و یا نادرست و یا حتی کامل نیست. درواقع، فروشنده اطلاعات درستی از درخواست ‌خود ارائه نداده و خریدار نیز از بودجه خود. در این شرایط دو طرف معامله یعنی فروشنده و خریدار هم به هم بی اعتماد هستند. 

‌در این شرایط فرد سومی وارد گود می شود که دلال  یا همان مشاوره املاک است که اطلاعات درست و کافی از ملک دارد و دو ‌طرف چاره ای جز اعتماد به وی ندارند. ‌دلالی که در بالا به آن اشاره شد، چون می داند که در نتیجه معامله ملک به قیمت واقعی درصد اندکی قرار است عاید وی شود ‌اطلاعات دقیق و درست خود را در اختیار دو طرف قرار نمی دهد و ملک با قیمت بالاتر و یا پایین تر معامله می شود و در این ‌بین نفر سوم به جای دریافت کمیسیون کم از قبل فروش و یا خرید ملک، با قیمت از خرید و فروش ملک با غیر واقعی مبلغ قابل ‌توجهی به جیب می زند که این مبلغ سبب افزایش قیمت ملک می شود . در این شرایط ، در واقع این فرد اطلاعات را فروخته نه ‌ملک را. ‌در کشورهای دیگر این روند به صورت درست انجام می شود. نفر سوم یا همان واسطه با دریافت مبلغ استاندارد حق الزحمه و یا ‌همان کمیسیون درصدد دریافت مبلغ دیگری نیست، بنابراین دچار گرانی و تورم در حالت رکود دربازار مسکن نیستند.‌البته در این کشورها یک قانون «عایدی» هم وجود دارد که فرد در سال قادر به خرید و فروش چند ملک نیست وعلاوه بر این ‌اجازه نوشتن مبایعه  نامه و یا همان قرارداد نیز به مشاورین املاک داده نمی شود که این مهم باید در دفاتر اسناد رسمی نوشته شود ‌و در این شرایط میزان تخلف کاهش و به صفر می رسد. 

در آمریکا و ترکیه 6 درصد و 3 درصد کمیسیون به مشاورین املاک ‌داده می شود و این مساله هم میزان تخلفات را کاهش می دهد.‌در ایران به دلیل پایین بودن میزان کمیسیون، مشاورین ملک را به اصطلاح «دست به دست» می کنند؛ یعنی از فروشنده با قیمت ‌پایین می خرند و به نفر دیگری با قیمت بالا بر اساس اطلاعاتی که دارند، می فروشند. به طور کلی کاهش میزان کمیسیون دامن ‌زدن به گرانی در بازار مسکن است. متولیان فکر می کنند با کاهش کمیسیون مشاورین املاک به جامعه خدمت می کنند، در حالی ‌که این رودند آسیب شدید به بازار مسکن تاکنون زده و از این به بعد هم می زند.‌در پایان قابل ذکر است که، ملک مانند هر کالای دیگری هنگامی که عرضه زیاد داشته باشد با کاهش قیمت مواجه می شود. 

در ‌شرایطی که بازار ملک دچار آسیب شده است، فروشنده برای فروش ملک قیمت را کاهش می دهد و  برای اینکه متضرر نشود ‌ملک خود را به دست تعدادی معدودی از مشاورین املاک می دهد. وقتی قیمت ملک پایین باشد کمیسیون نیز کاهش می یابد و ‌اجازه دریافت کمسیون اضافی هم وجود ندارد، در نتیجه مشاورین املاک به فکر دست به دست کردن ملک می افتند و در نهایت ‌یک مافیا ایجاد و قیمت هم هرگز نمی شکند ؛ یعنی یک خریداردر این شرایط به جای دادن کمیسیون 50 میلیونی برای خرید یک ‌ملک 2 میلیاردی بدون اینکه متوجه باشد با همان کمیسیون یک ملک 2میلیارد و 800 میلیونی می خرد در حالی که ملک را 800 ‌میلیون گرانتر خریده است! در نهایت این روند معیوب همچنان ادامه دارد و سبب گرانی افسارگسیخته بازار مسکن شده و می شود.‌

امیرهمایون کاشانی کیا

‌*کارشناس ارشد مسکن ‌و نویسنده 38 عنوان کتاب ‌درزمینه دلالی علمی املاک