«زمین» مسئله اصلی بحران مسکن در ایران

جهان اقتصاد نوشت: بخش مسکن به عنوان یکی از بخش های کلیدی چه در اقتصاد کشور و چه در زندگی مردم همواره از اهمیت زیادی برخوردار بوده است. این بخش اما در طول های سال های اخیر رکود عمیق و بی سابقه ای را تجربه کرده است که به رغم پیش بینی های برخی از کارشناسان این بخش مبنی بر ورود مسکن به دوره رونق در سال جاری، این بخش همچنان با غول رکود دست به گریبان است، به طوری که در آمارهای اخیر بانک مرکزی از رشد اقتصادی کشور، بخش مسکن با رشد منفی ۰٫۸ (هشت دهم) یکی از نازل های رشد اقتصادی بوده است اما دلیل این امر چیست؟

دلایل رکود این بخش و راهکارهای برون رفت آن از سرفصل های عمده گفتگوی خبرنگار جهان اقتصاد با محمد عدالتخواه، کارشناس بازار مسکن است که در ادامه می خوانید.

محمد عدالتخواه با بیان اینکه رکود مسکن و ادامه آن عمدتا به دلیل این است که ما دو میلیون خانه خالی داریم، تصریح کرد: تا زمانی که تکلیف این دو میلیون خانه را مشخص نکنیم و قیمت این خانه ها کاهش نیابد، توان متقاضیان بالا نرود و اشتغال های ما فراوان تر نشود تا درآمدی وجود داشته باشد که از محل آن اقدام به خرید، اجاره یا رهن شود، این رکود ادامه خواهد داشت.

وی با تاکید براینکه ما باید مسئله مسکن را یک بار به طور جدی حل کنیم، خاطرنشان کرد: خط تولید مسکن که بدون توجه به حواشی مسئله، به کار خود ادامه می داد، باید اصلاح شود. مثلا در گذشته وقتی که خانه تولید می شد، خوشبختانه یا متاسفانه، افرادی بودند که این خانه ها را خریداری و احتکار می کردند و بعد از مدتی با قیمت بالاتر به‌فروش می رساندند، اما امروز به دلیل اینکه ارزش افزوده خانه ها ثابت است و حتی میزانی از افت را تجربه کرده است، دیگر حتی همان افراد هم سمت خرید مسکن نمی آیند.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: درحال حاضر در بازار ما فقط متقاضی واقعی وجود دارد، که متقاضی واقعی هم توان خرید ندارد. دهک های بالا هم به هر صورت در گذشته خانه ای را که نیاز داشتند، خریداری کردند و مشکل اصلی، دهک های پایینی جامعه است که باید فکر اساسی برای آنها شده و به بند ۳۱ قانون اساسی توجه شود.

وی با اشاره به اینکه درقانون اساسی پیش بینی شده است که به دهک های پایین جامعه باید توجه شود، اذعان داشت: به هرصورت در قانون اساسی پیش بینی شده که به کارگران و زحمتکشانی که نمی توانند خانه دار شوند، نه اینکه نمی توانند بلکه کاری در این مملکت شد که نمی توانند خانه دار شوند، توجه شود.

عدالتخواه در این باره توضیح داد: عده ای زمین ها را تصاحب کرده اند و حالا به قیمت بالایی می خواهند به اقشار پایین جامعه بفروشند، این زمین ها به هر صورت، چه به طور مستقیم و چه غیرمستقیم، بر روی قیمت مسکن تاثیر گذاشت و مشکلاتی ایجاد کرد. درصورتی که این مسئله باید یکبار برای همیشه حل شود و افرادی که در گذشته سودهای کلانی را که از این طریق به دست آوردند، به صندوق دولت بازگردانند که برای افراد بی‌خانه هزینه شود.

وی با یادآوری اینکه ادامه فعالیت افرادی که به دلیل سود بالا دربخش مسکن فعال هستند، دیگر برای اقتصاد کشور منطقی نیست، اظهار کرد: به اعتقاد من اگر بدون حساب و کتاب بخواهیم مسکن را از رکود خارج کنیم، درست نیست بلکه این خط تولید است که در مرحله اول باید اصلاح شود.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه ورود دولت به تولید در بخش مسکن اشتباه است و باید این امر به بخش خصوصی محول شود، ادامه داد: با این حال دولت باید نقش نظارتی خود را برای تولید خانه های باکیفیت و قیمت مناسب حفظ کند تا افرادی که می خواهند خانه دار شوند به دلیل پرداخت اقساط بانکی با بهره بالا زجرکش نشوند.

وی در توضیح این مطلب افزود: درست است که بانک ها بهره بالایی به مردم می دهند اما برای سرشکن کردن این بهره ها، وام هایی با بهره بالا پرداخت می کنند. دولت هم اگر بخواهد به صورت یارانه ای و با سود کم به این افراد کمک کند، باز هم نمی تواند مشکلی را حل کند چراکه وقتی خود بانک ها ۱۰ تا ۱۵ درصد به مردم بهره می دهند چطور می توانند وامی با بهره های کم بدهند؟

عدالتخواه با پیشنهاد طرح «قانون از کجاآوردگی» گفت: باید نظام بانکی کشور همانند تمام دنیا به بهره دو تا سه درصد برسد، البته این امر پیچیدگی هایی دارد. متاسفانه در مملکت ما افراد زیادی به پول های بادآورده رسیده اند که این پول ها همیشه برای اقتصاد مشکل آفرین بوده است. بنابراین در مرحله بعد، باید «قانون از کجاآوردگی» در مملکت ما مطرح و برای افرادی که می توانند با این پول ها بازار را بالا و پایین کنند، فکر اساسی شود چراکه این افراد یک روز با ورود به نظام ارزی، روز دیگر در بخش مسکن و…  تعادل بازار را برهم می زنند.

وی با اذعان به اینکه منطقی نیست پول های ملی و امکانات دولتی را دوباره به سمت بخش مسکن سرازیر کنیم که عده ای سود ببرند، تصریح کرد: ما باید به صورت منطقی بگوییم چقدر سیمان، آهک و … لازم داریم بعد دست به تولید بزنیم، نه اینکه فکر کنیم این بخش همیشه سود دارد. در حالی که مسکن سازان ما بدون حساب و کتاب تا الان تولید مسکن کردند و کسی هم از آنها نپرسید که چرا تولید کردید؟ شما اول باید نیازسنجی می کردید، بعد شروع به ساخت و ساز می کردید، نه اینکه الان که توپ در دستشان مانده بگویند، دولت باید برای این بخش فکری کند. در هیچ جای دنیا هم اینطور نیست که تولیدکننده ای تولید کند، بعد انتظار داشته باشد که دولت بیاید و برای آنها بازار ایجاد کند.

این کارشناس مسکن ادامه داد: حتی اگر دولت، امروز مسکن سازان را هم یاری دهد و این خانه ها به فروش برسد که البته امکان ندارد، با بازگشت پول ها به دست صاحبانشان بعید می دانم دوباره وارد بازار مسکن شوند چراکه آنها هم متوجه شدند که آن سود گذشته تمام شد و تولیدکنندگان باید یکبار برای همیشه با خودشان روراست باشند و خانه هایی بسازند که قیمت های آن منطقی باشد. البته خانه هایی که ساخته می شود، بخش اعظم آن مسئله زمین است.

وی با تاکید براینکه دولت باید درمسئله زمین مداخله کند، تشریح کرد: درگذشته عده ای با عنوان اینکه قسمت هایی از زمین را احیا کرده اند، تصاحب کردند و زمین های زیادی را از دست دولت گرفتند، در صورتی که قوانین جدید اجازه نمی دهد هر کسی زمین ها را احیا کند چراکه با مکانیسم و امکاناتی که وجود دارد، هر کسی می تواند بگوید من زمین را آباد کردم. امروز سابقه احیا را باید دقیق‌تر تعریف شود، سابقه احیا چیست؟ زمینی که الان سند منگوله هم دارد، وقتی می روی نگاه می کنی این زمین جز اینکه یک مرتع نیست که با آب باران دو، سه بوته علف روی آن روییده و زحمتی هم برای آن کشیده نشده است ولی چرا باید این زمین ها سنددار باشند و دولت یا مردم باید برای خرید آنها پول پرداخت کنند؟ این مسئله باید حل شود تا مشکل مسکن حل شود. ما نباید مشکل رکود را حل کنیم بلکه باید مشکل مسکن را حل کنیم. آن وقت است که درحل مشکل مسکن، دولت هم باید همکاری کند اما اگر آنها بخواهند کماکان به سود گذشته خود دست یابند، من معتقدم که صحیح نیست از پول بیت المال هزینه شود که مشکل این افراد حل شود.

مهناز اسماعیلی