قفلی از جنس رانت

در واقع تفاوتی نمی‌کند که مسوولان این وعده را به چه زمانی می‌اندازند و تا چند سال قرار است آن را دائم جا به جا کنند، بلکه تا زمانی که شوکی به بازار مسکن وارد نشود یا در سیاست‌هایی که در پیش گرفته شده بازبینی اساسی نشود بعید به نظر می‌رسد که وضعیت بازار تفاوت چندانی با قبل پیدا کند.

به عبارت دیگر، رکودی که بازار مسکن را فرا گرفته به مراتب عمیق‌تر از آن است که با افزایش تسهیلات بانک‌ها یا ساخت‌و‌ساز بیشتر شکسته شود، موجی که بالا رفتن ناگهانی قیمت خانه در سال‌های ابتدایی دهه جاری به راه انداخت به اندازه‌ای زیاد بود که تقریبا هر کس را که سوارش نشد در خود غرق کرد تا آنجا که امروزه خانه‌دار شدن برای بسیاری از مردم بیشتر به یک رویا شباهت دارد تا هدفی دست‌یافتنی.

با تمام این تفاسیر قول «رونق در مسکن» سال‌هاست که از زبان مسوولان مختلف و دولت‌های متفاوت داده می‌شود و در نهایت هیچ سیاست متفاوت و مطالعه‌شده‌ای در پیش گرفته نمی‌شود تا حقیقتا این رونق به بازار بازگردد.

رونق بازار تا پایان تابستان

بر اساس این گزارش، رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه بین ۷ تا ۱۰ درصد افزایش اجاره‌بها عقلانی است، گفت: به علت افزایش نیافتن قیمت مسکن، مالکان ارزش قیمت مسکن را با سود بانکی قیاس نکنند و انصاف را در قیمت اجاره‌بها رعایت کنند.

حسام عقبایی با بیان اینکه نیمه دوم فروردین معاملات مسکن رشد نسبی داشته است، به تسنیم گفت: با توجه به برنامه‌های دولت مبنی بر ساخت مسکن اجتماعی و ارائه تسهیلات خرید خانه رونق بازار مسکن تا پایان تابستان قابل رصد خواهد بود.

وی تاکید کرد: با اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی، سپرده‌ها از بانک‌ها خارج و به سمت تولید می‌آیند و انگیزه دریافت تسهیلات برای خرید مسکن افزایش می‌یابد.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: بازار مسکن نسبت به بازارهای ارز و طلا بسیار مقاوم است و در نیمه دوم سال شاهد رشد معاملات خواهیم بود.

عقبایی با اشاره به اینکه قیمت مسکن ظرفیت افزایش اجاره‌بها را ندارد، ادامه داد: در برخی از مناطق و بافت‌های کشور توازن بین عرضه و تقاضا وجود ندارد و مستاجران به خاطر نبود فایل موردنظر خود به رقابت در جهت افزایش اجاره اقدام می‌کنند.

وی تصریح کرد: با در نظر گرفتن شاخص‌ها و افزایش قیمت سایر اقلام بین 7 تا 10 درصد افزایش اجاره‌بها عقلانی است.

وی افزود: با توجه به اینکه نقدینگی از موجبات تورم است توازن بین تولید وجود ندارد به طوری که در سال 94 در صدور پروانه‌های ساختمانی 47 درصد و سه ماه اول سال 95، 17/6 درصد کاهش داشتیم که این کاهش باعث نگرانی از جهش یکباره قیمت مسکن خواهد بود.

عقبایی با بیان اینکه ظرفیت افزایش قیمت مسکن در سال 96 وجود ندارد، افزود: دو میلیون و 500 هزار واحد خانه خالی در کشور و 650 هزار واحد خانه خالی در استان تهران وجود دارد که بیشتر آنها در حاشیه‌شهر، مسکن مهر و داخل شهر خانه‌های لوکس و مدرن و شمال شهر هستند.

وی ادامه داد: طبقات متوسط توانایی خرید خانه‌های لوکس را ندارند و تولید مسکن در کشور کمتر از 300 هزار واحد است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: در اردیبهشت 96 در مجموع معاملات مسکن در سطح کشور 53 هزار و 459 قرارداد خرید و فروش و 61 هزار و 750 قرارداد اجاره منعقد شد و در تهران نیز معاملات در اردیبهشت 18 هزار و 169 قرارداد خرید و فروش و 16 هزار و 669 قرارداد اجاره انجام شده است.

زمین‌های رانتی و نبود اشتغال

افزون بر این سیدکمال اطهاری، کارشناس مسکن به «جهان‌صنعت» گفت: همان صورت که پیش از این نیز به تکرار گفته شده است، بخش مسکن دچار رکود نیست بلکه دچار قفل‌شدگی است که آن هم در اثر عوامل بیرونی است.

وی توضیح داد: دو عامل اصلی که این قفل‌شدگی را ایجاد کرده‌اند یکی این است که مسکن در اثر تراکم فروشی روی زمین‌هایی با قیمت رانتی ساخته شده در نتیجه اکثریت جامعه دارای درآمد کافی یا تقاضای موثر برای خرید مسکن رانتی نیستند زیرا جامعه درآمد رانتی ندارد. به همین علت قیمت یک مسکن متعارف به ده تا دوازده برابر درآمد خانوار رسیده است و بسیار دور از دسترس خانواده‌های متوسط ایرانی قرار دارد.

اطهاری گفت: دومین عامل را می‌توان در بیکاری شدیدی جست‌وجو کرد که بر جامعه حاکم است. بیش از 40 درصد از دانشجویان بعد از فارغ‌التحصیلی کاری ندارند و حتی بسیاری نیز کار خود را از دست داده‌اند.

این کارشناس مسکن در ادامه گفت: تا زمانی که شرایط جامعه به این صورت است اهرم مالی هم نمی‌تواند تاثیری داشته باشد به عنوان مثال اکنون می‌بینیم که وزارت راه‌وشهرسازی سقف وام مسکن را دائم بالاتر می‌برود در حالی که درآمد یک خانواده متوسط شهری ماهانه سه میلیون تومان است و هر چقدر سقف وام بالاتر برود امکان بازپرداخت آن نیز سخت‌تر می‌شود. از سوی دیگر خود تسهیلات مسکن ماهیت غیررانتی دارند و هر قدر هم که بالاتر بروند از پس بهای مسکن برنمی‌آیند.

اطهاری توضیح داد: با این اوصاف به نظر می‌رسد بهترین چاره، ایجاد اشتغال باشد به این علت که نمی‌توان قیمت خانه را پایین آورد بنابراین باید از آن‌سو به وضعیت جیب مردم رسیدگی شود.

وی گفت: آنچه گفته شد وضعیت بازار مسکن است که در حالت قفل‌شدگی به سر می‌برد . به‌عنوان مثال اخیرا اعلام کردند که می‌خواهیم بخشایش تسهیلات بانکی را که قرار بود به بافت‌های فرسوده بدهیم به انبوه‌سازان برخورد کنیم و این عمل بسیار عجیب است زیرا تاکنون این تسهیلات پرداخت نشده بود که اکنون آن را به انبوه‌سازان بدهند.

اطهاری گفت: از سوی دیگر اغلب کارهایی که دولت می‌کند نظیر آنچه گفته شد، تقویت طرف عرضه بازار است، در حالی که ما در جامعه مشکل عرضه نداریم، بلکه مشکل تقاضا داریم. همچنین مشکل اصلی دیگر اقدامات ناهماهنگ دولت است که بخشی از آن نیز تحت فشار سیستم بانکی اتفاق می‌افتد.

اطهاری در پایان گفت: با این اوصاف تا زمانی که سیاست‌ها به همین صورت باقی بمانند و تغییر نکنند به نظر نمی‌رسد قفل بازار مسکن نیز بشکند. باید در نظر داشت که روی این قفل از رانت انبوهی پوشیده شده که باید آن را از سر راه برداشت.

 منبع: جهان صنعت