فرمول ناقص دولت برای بهبود بازار مسکن
براساس اعلام معاون وزیر راه و شهرسازی نیمه دوم امسال زمان قطعی فرا رسیدن رونق در بازار است و یکی از دلایل اصلی این رونق نیز همواره تسهیلات بانکی ارائه شده توسط دولت عنوان می‌شود.
به گزارش ایلنا، روزنامه جهان صنعت نوشت: گروه مسکن- دولت یازدهم با افزایش حجم پرداخت تسهیلات و بهبود شرایط آن خروج از رکود را به عنوان یکی از برنامه اصلی خود در دستور کار قرار داده و بر همین اساس دولتمردان مدت‌هاست که برای رونق در بازار مسکن زمان و تاریخ مشخص می‌کنند. در شرایطی که بهبود شرایط مسکن می‌تواند بخش عمده‌ای از اقتصاد کشور را از پرتگاه رکود نجات دهد بانک‌های دولتی سهم عمده‌ای از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص داده اند. با وجود اینکه سیاست ارائه تسهلات و قسط بندی هزینه خرید مسکن برای صاحب خانه کردن افراد، در بسیاری از کشورهای دنیا به عنوان یکی از سیاست‌های متعارف و معمول شناخته می‌شود اما برخی کارشناسان در تاثیر این سیاست‌ها در بازار مسکن ایران شک دارند.
براساس اعلام معاون وزیر راه و شهرسازی نیمه دوم امسال زمان قطعی فرا رسیدن رونق در بازار است و یکی از دلایل اصلی این رونق نیز همواره تسهیلات بانکی ارائه شده توسط دولت عنوان می‌شود. بسیاری معتقدند عملکرد همین میزان تسهیلات هم تا زمانی که جای اقشار کم‌درآمد در آن خالی باشد در بازار مسکن قابل مشاهده نخواهد بود. اقشار کم‌درآمد درحالی از برنامه‌های دولت برای تامین مسکن بی‌نصیب مانده‌اند که در صورت ورود به بازار می‌توانند تاثیر بسزایی بر آمار معاملات بگذارند چراکه حدود 40 درصد کل جمعیت اجاره‌نشین کشور را اقشار کم‌درآمد تشکیل می‌دهند و در عین حال بخش عمده‌ای از سبد معیشت این خانواده‌ها نیز صرف مسکن می‌شود.
بر همین اساس به نظر می‌رسد شروع رونق پایدار نیازمند دخالت دولت برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد در کنار ارائه تسهیلات فعلی است. با این حال جای سیاست‌های حمایتی برای این اقشار ضعیف همچنان خالی است و به نظر می‌رسد شرایط بد مالی دولت مانع اقدام موثر در این زمینه شده است. ارائه تسهیلات گران‌قیمت مسکن با سود 9 درصد باعث شده تا عده‌ای این اقدام دولت در فقدان وجود راهکاری خانه‌دار کردن قشر ضعیف نوعی انتحار اقتصادی تلقی کنند.
در عین حال طرح مسکن مهر که به نظر می‌رسد ظرفیت جبران این خلا را داشته باشد به دلیل کمبود اطمینان و قرار گرفتن در نقاط دور افتاده متقاضی زیادی ندارد و همین مساله باعث شده 118 هزار واحد از این نوع مسکن‌ها که می‌تواند پاسخگوی نیاز اقشار ضعیف باشد بدون متقاضی باقی بماند. نگاهی به معاملات مسکن نیز نشان می‌دهد که وضعیت خرید و فروش مسکن در تابستان با بهبود نسبی مواجه بوده است اما باز هم این سوال مطرح است که می‌توان عملکرد دولت در شش ماهه ابتدایی سال را زمینه‌ساز رونق مسکن دانست؟
معمای آماری در بهار
در بهار امسال مرکز آمار از کاهش 5/3 درصدی حجم معاملات مسکن در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته خبر داده بود اما تشخیص بانک مرکزی از این شاخص متفاوت بود. بانک مرکزی در گزارش خود از رشد 9 درصدی حجم معاملات مسکن در سه ماهه نخست امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل خبر داده بود.
با وجود این اختلاف زیاد در آمارها، اطلاعات ارائه شده از سوی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در بهار 95 نیز آمار بانک مرکزی را تایید می‌کرد و در همین حال آمار ارائه شده از اتحادیه مشاوران املاک و بررسی‌های میدانی از بنگاه‌های معاملاتی نیز اطلاعات مرکز آمار را تایید می‌کرد.
مشکل اختلاف در آمار ارائه شده از سوی دستگاه‌های مختلف کشور در حالی رخ می‌دهد که شاخص‌های مربوط به بازار مسکن در سامانه مشاوران املاک به ثبت می‌رسد و امکان خطا را تا حد زیادی کاهش می‌دهد. با این حال همواره میان آمار ارائه شده از سوی نهادهای مختلف تفاوت وجود دارد. اگرچه مرکز آمار به عنوان مرجع رسمی ارائه اطلاعات اقتصادی کشور محسوب می‌شود اما وجود این اختلاف در آمار بهار امسال باعث شده است تا وضعیت مسکن در این ماه همچنان در هاله‌ای از ابهام باقی بماند.
رشد قیمت و کاهش معاملات بهار به روایت مرکز آمار
در صورتی که افت بازار در تعطیلات نوروزی و بررسی‌های میدانی از مشاوران املاک کشور را مبنا قرار دهیم، آمار ارائه شده از سوی مرکز آمار ملموس‌تر است. براساس اطلاعات این مرکز، میانگین قیمت مسکن طی سه ماهه اول امسال با رشد 2/3 درصدی نسبت به فصل قبل و 7/4 درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل، به چهار میلیون و 238 هزار تومان برای هر مترمربع رسیده که در آمار بانک مرکزی این عدد چهار میلیون و 100 هزار تومان گزارش شده است.
میانگین مساحت اعلام شده از سوی مرکز آمار در معاملات خرید و فروش مسکن طی بهار امسال 86 مترمربع با عمربنای متوسط 9 سال است که به منزله تعیین الگوی مصرف در بازار مسکن پایتخت است. همچنین بر مبنای اعلام مرکز آمار، متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی طی بهار امسال در شهر تهران چهار میلیون و 549 هزار تومان بوده که نسبت به فصل قبل و مشابه سال قبل به ترتیب 5/2 و 2/3 درصد افزایش یافته است.
روند رو به رشد در تیر و مرداد
به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک در تیر ماه سال جاری در کل کشور 53865 قرارداد خرید و فروش و 71655 قرارداد اجاره به امضا رسیده است همچنین در 12 روز اول مردادماه سال‌جاری در کشور 22328 قرارداد خرید و فروش و 28458 قرارداد اجاره داشته‌ایم. مطابق آمار بانک مرکزی نیز تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مرداد امسال با رشد 1/30 درصدی در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته به ۱۷ هزار فقره رسید ضمن اینکه نرخ اجاره‌بها نیز حدود ۱۰ درصد در مقایسه با سال گذشته افزایش یافته است.
در این ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 8/42 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل (تیرماه 95) و ماه مشابه سال قبل (مرداد 94) به ترتیب به میزان 2/1 و 6/7 درصد افزایش نشان می‌دهد. آمار وزارت راه و شهرسازی که معمولا به آمار بانک مرکزی نزدیک‌تر است تقریبا همین اعداد و ارقام را تایید می‌کند.
رونق پررنگ‌تر می‌شود؟
روز گذشته مدیرعامل بانک مسکن با تاکید بر اینکه براساس آمار بانک مرکزی در مردادماه متوسط قیمت مسکن حدود 5/7 درصد در تهران افزایش پیدا کرده است،گفت: علایم خروج از رکود در بخش مسکن و در اقتصاد کشور امسال پررنگ‌تر خواهد شد.
محمدهاشم بت‌شکن با اعلام رشد 98 درصدی مشارکت مدنی و افزایش 65 درصدی تسهیلات خرید، مجموعه اقدامات تحت مسوولیت بانک مسکن را مقدمه‌ای برای رونق بازار معاملات مسکن در سال جاری برشمرد و گفت: براساس اعلام بانک مرکزی در مرداد امسال نسبت به نقطه مشابه حجم معاملات واحدهای مسکونی 30 درصد افزایش پیدا کرده است.
وی گفت: تسهیلات پرداختی بانک مسکن در حوزه مشارکت مدنی حدود 98 درصد افزایش پیدا کرده و تسهیلات خرید نیز 65 درصد رشد داشته است. بت‌شکن تاکید کرد: افزایش شاخص‌هایی چون معاملات مسکن، افزایش تسهیلات و بازدهی بیانگر این است که امسال علایم خروج از رکود در بخش مسکن در اقتصاد کشور پررنگ‌تر خواهد شد.
فرمول تسهیلات کافی است؟
وجود این آمار نشان می‌دهد بازار مسکن دست‌کم از تابستان با رشد شاخص‌ها مواجه شده است اما به تاکید کارشناسان این رشد نمی‌تواند نشان‌دهنده رونق عمومی در بازار مسکن باشد. یکی از مهم‌ترین انتقاداتی که به عملکرد دولت در عرصه مسکن وارد می‌شود این است که تاکید اصلی دولت روی ارائه تسهیلات است و سایر اهرم‌ها را برای خانه‌دار کردن مردم کنار گذاشته است. در حالی که وزارت راه و شهرسازی به غیر از ارائه تسهیلات، سیاست‌هایی همچون مسکن اجتماعی و ارائه خانه‌های اجاره‌ای را مطرح کرده اما در عمل اقدامی برای پیشبرد این سیاست‌ها انجام نشده است. طی شش ماهه نخست امسال دولت اقدامات زیادی را برای تامین نقدینگی بخش مسکن انجام داده؛ از وام‌های 60، 80 و 160 میلیون تومانی گرفته تا کاهش نرخ سود وام‌ها تا 9 درصد و اخیرا هم ایجاد صندوق تسهیلات محلی از جمله این اقدامات محسوب می‌شود. با وجود اینکه سود این تسهیلات نسبت به قبل کاهش پیدا کرده اما همچنان میزان آن بالاست و این سود در کنار اقساط سنگین وام باعث شده تا شامل طیف گسترده‌ای از متقاضیان مسکن نباشد. بر همین اساس برخی کارشناسان معتقدند دولت برای خانه‌دار کردن اقشار ضعیف دچار بی‌عملی شده است. انفعال دولت برای ارائه راهکاری به منظور صاحب خانه شدن اقشار ضعیفی که توان پرداخت اقساط خرید مسکن را داشته باشند، مهم‌ترین عاملی است که ممکن است روند رونق مسکن را با تهدید مواجه یا دست‌کم شیب آن را کمتر کند.