مراحل و قوانین تفکیک ملک چیست؟

وقتی صحبت از تفکیک ملک می شود، منظور تقسیم ملک به قطعات کوچکتر و صدور سند مالکیت برای هر قطعه است. برای انجام مراحل تفکیک ملک و دریافت مدارک لازم، افراد باید با در دست داشتن مدارک مشخص از جمله سهم مالکیت بر ملک و سایر مدارک مورد نیاز بر اساس قانون تفکیک ملک اقدام کنند.

مالک زمین مسئول ارائه درخواست رسمی برای جداسازی است و این فرآیند مراحل تفکیک ملک معمولاً شامل ارائه اسناد و نقشه ملک، پرداخت هزینه و دریافت تأییدیه از مقامات مربوطه است. توجه به این نکته مهم است که برخی از مراحل و قوانین در مورد تفکیک ملک ممکن است در هر منطقه بسته به شرایط آن متفاوت باشد.

تفکیک ملک یعنی چه؟

زمانی که افراد بخواهند ملک خود را به قطعات کوچکتر تقسیم کنند و برای هر قسمت سند مالکیت جداگانه دریافت نمایند، بایستی از راه قانونی برای تفکیک زمین اقدام کنند. در رابطه با املاک و مستغلات، فرآیند تفکیک شامل تقسیم و جداسازی یک ملک به قطعات کوچکتر است که ویژگی‌های مشابهی دارند. این عمل معمولاً برای ایجاد اسناد مالکیت مستقل برای قطعات کوچکتر و بی اعتبار کردن سند زمین مشترک انجام می‌شود.

تفکیک ملک به فرآیند قانونی یا معاملاتی انتقال مالکیت یک ملک یا دارایی املاک به فرد دیگری اشاره دارد، که ممکن است شامل فروش، وراثت، اجاره، یا هر نوع تغییر مالکیتی باشد.

مراحل تفکیک ملک؛‌معمولاً با توافق مالک فعلی و فرد یا نهادی که مالکیت را می‌پذیرد، و با رعایت مقررات و قوانین مربوطه انجام می‌شود.

جداسازی ملک معمولاً زمانی انجام می‌شود که یک ملک توسط چندین مالک به صورت مشترک خریداری شده باشد و هر فرد سهمی از ملک داشته باشد. پس از قطعی شدن تقسیم و تفکیک، هر یک از شرکا مالک قسمتی از ملک خواهند بود و ملک دیگر یک ملک مشاع محسوب نمی‌شود.

در سال‌های اخیر، تفکیک املاک در محدوده شهر به یک موضوع حقوقی مهم در بسیاری از شهرها تبدیل شده است و یکی از قوانین شهری محسوب می‌شود. این مساله در بخش تجاری نیز صادق است، جایی که به دلیل هزینه بالای ملک چندین نفر در خرید آن مشارکت می‌کنند و ملک چندین مالک دارد. طبق ماده 101 قانون شهرداری، تفکیک املاک بایستی بر اساس این ماده قانونی انجام شود.

بسیاری از افراد برای تفکیک ملک یا زمین مشاع به شهرداری‌ها مراجعه می‌کنند. در این قانون آمده است که ادارات ثبت اسناد و املاک و دادگاه ها موظفند مراحل تفکیک و تقسیم املاک را بر اساس قوانین از پیش تصویب شده انجام دهند. این درخواست ابتدا باید به تایید شهرداری رسیده باشد تا در دادگاه مورد رسیدگی قرار گیرد. تفکیک ملک مشاع یکی از دعاوی حقوقی است که مراحل قانونی مشخصی دارد و باید بر اساس روال قانونی خود انجام شود.

قانون تفکیک ملک در مورد چه املاکی اعمال می‌شود؟

تفکیک ملک فقط در شرایط خاصی قابل اجراست. تقسیم ملک صرف نظر از ویژگی‌های آن ملک، تنها برای اموال غیر منقول قابل اجراست و برای سایر اموال با هر نوع ویژگی و مشخصه به یک صورت قابل اجرا نیست. با این حال، برای اجرای مراحل تفکیک مالک، باید الزامات خاصی رعایت شود.

اولاً ملک باید یک مالک داشته باشد و مشمول مالکیت مشاع نباشد.

ثانیاً، مال غیرمنقول باشد و مشمول هیچ نوع تحمیل یا اجاره نباشد. اموال غیرمنقول مانند خانه، آپارتمان، مغازه و زمین قابل تقسیم است.

ثالثاً اگر ملک مشاع است، نباید سهم هر یک از مالکین تخصیص داده شده باشد.

افراز و تفکیک چه تفاوتی با هم دارند؟

افراز به تقسیم یک ملک مشترک توسط شرکای متعدد به نسبت سهام آنها از ملک اشاره دارد که هر یک از شرکا قسمت خاصی از ملک را صاحب می‌شوند و اجازه تصرف در آن را دارند. این دعوا زمانی مطرح می‌شود که یک یا چند نفر از شرکا حاضر به تفکیک ملک نباشند و سایر شرکا از قانون می‌خواهند تا طبق سهم هر یک از آنها ملک را تقسیم کرده و سهم هر یک را مشخص کند.

افراز به فرآیند افزایش ارتفاع یا ارزش یک ملک یا دارایی اشاره دارد، مثلاً افزایش ارزش یک ملک به علت توسعه و بهسازی.

تفکیک، به عکس این مفهوم اشاره دارد و به فرآیند تقسیم یک دارایی به بخش‌های کوچکتر یا تغییر مالکیت آن اشیاء می‌پردازد.

اما تفکیک یک فرآیند قانونی مهم است که به شرکا اجازه می‌دهد تا دارایی‌های غیر منقول را به چندین قطعه کوچکتر (بر اساس سهم هر شریک) تفکیک کنند و برای هر یک سندی جداگانه تنظیم می‌شود و تمامی قسمت‌ها از نظر ویژگی به یکدیگر شباهت دارند. مهمترین تفاوت‌های افراز و تفکیک ملک عبارت است از:

تفکیک هم برای اموال مشترک و هم برای اموال غیر مشترک قابل اعمال است و لازم نیست مال قبل از تفکیک تحت مالکیت چند نفر باشد. به عبارت دیگر، در صورت داشتن مالک واحد، می‌توان بدون تقسیم کردن آن میان چند نفر ملک را تفکیک کرد. پس از تفکیک ملک دیگر قابل افراز نبوده و شراکتی برای آن وجود ندارد. اما افراز تنها برای اموال مشترک و مشاع مطرح می‌شود و معمولا توسط یک یا چند نفر از شرکا مطرح می‌شود.

برای افراز دادگاه تکلیف نهایی را مشخص می‌کند ولی برای تفکیک ملک می‌توان از طریق اداره ثبت اسناد اقدام نمود. مرجع برای طرح درخواست افراز هم دادگاه است و هم اداره ثبت اسناد اما برای ثبت درخواست تفکیک ملک تنها باید به دفتر اسناد محل وقوع ملک مراجعه کرد.

یکی از شرط اصلی برای طرح دعوای افراز عدم تفاهم و رضایت بین مالکان مشاع نسبت به سهم یکدیگر است. این دعوا زمانی مطرح می‌شود که یکی از شرکا یا تعدادی از آنها از فروش یا تقسیم سهم خود امتناع کند و سایر شرکا بخواهند سهم خود از ملک مشاع را از طریق قانون جدا کنند. در زمان تفکیک ملک نیز یکی از شرکا می‌تواند نسبت به نحوه تقسیم ملک اعتراض کرده و دعوای افراز را مطرح کند. با این حال، شریکی که مخالفت می‌کند همچنان می‌تواند با رضایت خود اجازه دهد عملیات تفکیک ادامه یابد.

در پاسخ به این سوال که تفکیک ملک مشاع چیست باید بگوئیم که ابن نوع تفکیک با افراز تفاوت دارد و به ملکی اطلاق می‌شود که به صورت مشترک مورد استفاده قرار می‌گیرد. در این صورت سند ملک باید پس از تفکیک به صورت جداگانه به نام هر یک از شرکا تنظیم شود و هر قطعه از ملک به نام مالک آن تنظیم گردد.

چنانچه ملکی که به ثبت رسیده باشد، اعم از اینکه در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا خیر، مرجع درخواست افراز، اداره ثبت محلی است که ملک در آن واقع شده است. از طرفی در صورتی که دعوا به پایان نرسیده باشد این مساله باید در دادگاه مطرح شود و مرجع صالح برای ارائه درخواست افراز دادگاه حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود. رأی واحد ثبتی به مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه است و در صورتی که هر یک از شرکا اعتراضی داشته باشد می‌تواند در این مدت زمان درخواست خود را در دادگاه مطرح کند.

ملک غیر قابل تفکیک به ملک مشاعی گفته می‌شود که با یا چند نفر در آن شریک هستند و هر یک سهم مشخصی از ملک دارند. در صورتی که یکی از شرکا فوت کند پیش از آن که مراحل انحصار وراثت انجام شود و وراث سهم متوفی مشخص نشوند، ملک غیر قابل تفکیک خواهد بود و نمی‌توان درخواستی برای تفکیک ملک مطرح کرد.

تفکیک ملک یک فرآیند قانونی است که تحت شرایط خاصی صورت می‌گیرد. مثلاً وقتی ملک دارای چند مالک باشد و سهم هر یک از مالکان مساوی یا نامساوی باشد، ملک باید تقسیم شود. مهمترین شرط این است که مالک یا مالکان درخواستی برای تقسیم و تفکیک سهم خود ارائه دهند. کسانی که ملکی به نام خود ندارند نمی‌توانند این کار را انجام دهند.

مالک باید نقشه ملک را تهیه و برای دریافت تائیدیه به شهرداری ارائه کند. مالک نیز باید قدر السهم را که مربوط به خدمات عمومی است در زمان تقسیم ملک به شهرداری بپردازد.

برای طرح دعوای تفکیک ملک، نیاز به داشتن مدارک و شواهد معتبری از مالکیت و اشتباهات ممکن در تفکیک دارید.

طبق قانون، رعایت قوانین و مقررات مصوب در زمان تقسیم ملک الزامی است. چندین قانون مهم مانند قانون منع فروش برخی از املاک، واگذاری زمین بدون کاربری مسکونی، قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی و قانون جلوگیری از تکه تکه شدن زمین کشاورزی در زمان تفکیکی ملک و اراضی وجود دارد.

در صورتی که ملک اوقافی باشد شرایط تفکیک ملک اوقافی شرایط متفاوتی خواهد داشت. این املاک معمولا از سایر ملک‌ها با سند معمولی با قیمت پائین‌تری به فروش می‌رسند و خرید و فروش این نوع املاک در حوزه اختیارات اداره اوقاف است و معامله این نوع املاک از نظر قانون هیچ مشکلی ندارد. برای تفکیک ملک اوقافی ابتدا باید به اداره اوقاف مراجعه کرد و مبلغی اندکی را بابت اجاره ملک به این اداره پرداخت نمود. سپس مراحل اداری و قانونی تفکیک ملک را انجام داد.

انواع تفکیک ملک

تعبیر تحت اللفظی تفکیک، عمل تقسیم و جداسازی ملک به قطعات کوچکتر است. در این زمینه، به طور خاص به تقسیم یا تبدیل یک ملک به قطعات کوچکتر با ویژگی‌های تعریف شده و قابل شناسایی اشاره دارد. به طور کلی تفکیک املاک و مستغلات موارد زیر را شامل می‌شود:

اندازه: اندازه هر قسمت را می‌توان بر اساس نظر کارشناسان و انواع روش‌های اندازه گیری مشخص کرد. اندازه هر قسمت به اندازه‌ای تقسیم بندی خواهد شد که فرد از ملک سهم دارد.

زمین: نوع زمینی که ملک در آن قرار دارد در نحوه تفکیک ملک تاثیر خواهد داشت و این موضوع نیز در زمان تقسیم بندی ملک و تفکیک ملک در نظر گرفته خواهد شد.

کاربری: نوع کاربری ملک مانند مسکونی، تجاری یا صنعتی را می‌توان عامل موثر دیگری در تفکیک ملک دانست. در زمان تفکیک شرایط هر قسمت باید تا جایی که امکان دارد یکسان باشد تا حقوق هیچ از شرکا ضایع نگردد.

انواع تفکیک ملک عبارت است از تفکیک عرصه (قطعاتی) و تفکیک اعیان (آپارتمان). در ادامه با این دو نوع تفکیک ملک بیشتر آشنا خواهیم شد.

تفکیک عرصه

تفکیک زمین یک فرآیند رسمی و قانونی است که با درخواست مالک یا مالکان یا نماینده قانونی آنها از شهرداری آغاز می‌شود. مالک یا وکیل باید نقشه تفکیک ملک را از شهرداری درخواست کند و در صورتی که ملک در روستا باشد نقشه بایستی از بخشداری یا اداره مربوطه درخواست شود.

مالک پس از اخذ مدارک مورد نیاز از شهرداری و بر اساس ضوابط و مقررات شهرسازی، نقشه تاییدیه (مطابق با ماده 101 قانون شهرداری) را در اختیار متقاضی قرار می‌دهد و رونوشتی از آن را به اداره ثبت ارسال می‌کند. تمامی مالکین و شرکا باید قوانین و مقررات مربوطه را رعایت کنند.

پس از انجام مراحل اداری و پرداخت هزینه‌های دولتی، رونوشتی از فرم مجمع به اداره ثبت اسناد رسمی محل سکونت متقاضی ارسال می‌شود.

تفکیک اعیان

تفکیک اعیان (آپارتمان‌ها) از طریق اداره ثبت اسناد و املاک انجام می‌شود و بر اساس وجود گواهی پایان کار ساختمان و مجوز تفکیک امکان پذیر است. مالک یا وکیل وی از طریق فرم مخصوص درخواست تفکیک ملک را تنظیم می‌کنند. سپس این درخواست از طریق دفتر اسناد رسمی به همراه تصویر گواهی پایان کار به اداره ثبت ارسال می‌شود.

همچنین شایان ذکر است نقشه تفصیلی آپارتمان از سوی سازمان ثبت اسناد به کارشناسان نقشه برداری در سازمان نظام مهندسی واگذار می‌شود. پس از دریافت پرونده نقشه تفکیک و ارائه به مسئول مربوطه در اداره ثبت اسناد، متقاضی برای صدور گزارش شورای تفکیک اقدام می‌کند. تنظیم این صورتجلسه بر عهده سردفتر است.

ترتیب انجام مراحل اداری برای صدور گزارش جداگانه مجلس به شرح زیر است:

1. اخذ گواهی عدم تعدی به اموال و مسیرهای مجاور آن.

2. اخذ سند مالکیت متقاضی انفصال، از مدیر مربوطه در دفتر املاک.

3. اخذ گواهی عدم توقیف اموال از مأمور مربوطه در دفتر بازداشتی

پس از انجام این مراحل، مفاد صورتجلسه مجمع باید با رعایت شرایط و ضوابط مربوطه به تایید رئیس یا معاون اداره ثبت برسد. سپس بایستی دستور پرداخت هزینه‌های تفکیک را از طریق حسابداری صادر نمایند. بررسی هزینه‌های تفکیک و ارائه فیش بانکی به ذینفع جهت پرداخت پس از تکمیل، رئیس یا معاون اداره ثبت، فرم را امضا می‌کند.

برای املاکی که در محدوده قانونی شهرها قرار دارند، مالک باید ابتدا به اداره ثبت اسناد رسمی مراجعه کند، نماد تایید شده و نقشه تفکیک ملکی را که توسط شهرداری تایید شده است را همراه با درخواست تفکیک برای اثبات مالکیت به دادگاه ارائه دهد.

مراحل تفکیک ملک شامل تجمیع اسناد مالکیت، تقسیم مالکیت از طریق انتقال حقوق و ثبت رسمی مالکان جدید در دفتر املاک و امور ثبتی مربوطه می‌شود.

مالک جدید باید اقدامات مالی و مالیاتی مربوط به ملک را انجام دهد تا تفکیک ملک به طور کامل انجام شود.

برای املاکی که در محدوده بافت مسکونی روستاها قرار دارند، نقشه تفکیک باید از طریق بخشداری یا دهیاری تهیه و برای تصویب به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی ارسال شود. سپس متقاضی باید درخواست خود را به همراه نقشه مربوطه از طریق اداره مربوط به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه نماید. در صورتی که مالکان به نحوه تفکیک ملک اعتراض داشته باشند، درخواست تفکیک به دادگاه ارسال می‌شود تا ملک به صورت قانونی تقسیم شود.

نماینده و کارشناس نقشه برداری از سوی اداره ثبت معرفی می‌شوند تا نقشه فرعی را با توجه به مقدار و حدود ملک و سند مالکیت بررسی، کنترل و تایید کنند. این مدارک نشان می‌دهد که ادعای مالکان و سهم هر یک از آنها از ملک مورد نظر درست بوده و روند تفکیک ملک در دادگاه و اداره ثبت در مدت زمان کوتاهی انجام می‌شود. پس از اعلام نتیجه نهایی، مالکان برای ثبت تفکیک ملک اقدام می‌کنند و برای هر یک از آنها سندی جداگانه تنظیم می‌شود. پس از ثبت تفکیک ملک مالکان می‌توانند قطعه ملک خود را بفروشند و یا آن را اجاره دهند و بر آن قسمت از ملک اختیار تام دارند.