هر آنچه که در مورد فسخ قرارداد باید بدانید

به گزارش ایلنا ، به سراغ گروه وکلای دادگستری « ره جویان عدالت»  رفتیم تا با مدیریت اجرایی مجموعه آقای محمد رضا زینلی که در حوزه دعاوی ملکی فعالیت داشته اند مصاحبه‌ای داشته باشیم.

جناب زینلی دلیلی که این مصاحبه را ترتیب دادیم موضوع فسخ قرارداد در معاملات است،ابتدا بگویید فسخ قرارداد چیست ؟

فسخ قرارداد یعنی به هم زدن توافق و قرارداد .وقتی قراردادی بین دو نفر بسته می شود این قرارداد اگر یک قرارداد لازم باشد هیچ یک از طرفین حق به هم زدن این قرارداد را نخواهند داشت مگر در موارد معین .(ماده 185 قانون مدنی ).برای مثال قرارداد خرید و فروش که در قانون مدنی تحت عنوان بیع آمده است یک قرارداد لازم است ،مثلا یکی خودرو خود را به دیگری می فروشد در این صورت هیچ یک از خریدار و فروشنده حق به هم زدن این قرارداد را ندارند مگر در موارد معین که قانون مقرر کرده است .

در چه مواردی طبق قانون خریدار و فروشنده می توانند قرارداد را فسخ بکنند؟

 ماده 396 قانون مدنی 10 مورد را بیان کرده که باعث می شود خریدار یا فروشنده بتواند قراردادی که در ابتدا و موقع انعقاد غیر قابل فسخ و به هم زدن بودن است را فسخ کنند که عبارتند از :

منظور از خیار در قانون مدنی چیست ؟

خیار یعنی اختیار فسخ معامله ،یعنی حق فسخ عقد لازم .

در چه مواردی فقط خریدار حق فسخ قرارداد را دارد؟

حق فسخ قرارداد  فقط در یک مورد مخصوص خریدار است و آن هم در مورد خیار شرط یا همان شرط کردن حق فسخ معامله برای خریدار وگرنه همه خیارات ممکن است هر یک از طرفین قرارداد بدست آورند یعنی هر کس که مطابق قانون از معامله ضرر ببیند و این ضرر را قانون برایش حق فسخ قائل باشد طرف متضرر می تواند اعمال کند یا نکند .

چه شرایطی برای فسخ قرارداد لازم است؟

فسخ قرارداد نیز یک عمل حقوقی و ایقاع است و بنابراین برای انجام آن باید فسخ کننده تمام شرایط صحت معاملات را داشته باشد .

1-قصد ،فسخ کننده باید اراده و قصد به هم زدن معامله را داشته باشد.

2- رضا ،فسخ کننده باید به میل خود قراردادرا به هم بزند و از طرف کسی اکراه نشده باشد .

3-اهلیت ،فسخ کننده باید عاقل و بالغ و رشید باشد تا عمل حقوقی را که انجام می دهد معتبر باشد .(ماده 190 ق .م )

آثار فسخ قرارداد چیست ؟

مهمترین اثر فسخ قرارداد این است که قراردادی که طرفین با هم بسته اند از بین می رود و به هم می خورد ،وقتی قرارداد به هم خورد از لحظه به هم خوردن قرارداد به بعد طرفین باید چیزی را که از طرف مقابل خود گرفته بودند پس بدهند چون دیگر مالک نیستند اما به هم خوردن قرارداد به قبل از فسخ هیچ اثری ندارد و هر کاری قبل از آن طرفین در مورد معامله انجام داده باشند معتبر است .

حکم قانون چیست ؟

گاه قانونگذار در موارد خاص فسخ قرارداد را پیش بینی کرده است .یعنی بدون اینکه موارد 10 گانه ماده 396 در قرارداد باشد قانونگذار خود به طور مستقیم حکم به فسخ قرارداد را داده است .

برای مثال :ماده 478 و 479 قانون مدنی ،مانند خیار عیب اگر در مورد اجاره در زمان قرارداد اجاره عیبی بوده باشد مستاجر حق فسخ خواهد داشت و این ناشی از حکم خاص قانون است .

 نحوه نوشتن فسخ قرارداد را برای ما توضیح دهید.

 فسخ قرارداد به هر لفظ یا فعلی انجام می شود که دلالت بر قصد به هم زدن معامله باشد . پس وقتی می خواهیم عقدی را فسخ کنیم  هر لفظی که به معنای برهم زدن معامله باشد به کار ببریم فسخ را انجام داده ایم یا هر عملی را که به معنی فسخ است انجام دهیم فسخ صورت می گیرد .(م 449 ق .م ).

ماده 451 ق .م:بیان می کند تصرفاتی که نوعا کاشف از به هم زدن معامله باشد فسخ فعلی است .

اگر یکی از طرفین فسخ کند و آن دیگری فسخ نکند وضعیت قرارداد چگونه خواهد بود ؟

فسخ  یک عمل حقوقی است که یک طرف به تنهایی می تواند آن را انجام دهد ولی اثر آن که به هم زدن معامله است به هر دو طرف برمیگردد .مطابق ماده 452 ق . م اگر متعاملین هر دو خیار داشته باشند و یکی از آنها امضاء کند و دیگری فسخ نماید معامله منفسخ می شود .

فسخ قرارداد چه نوع دعوایی می باشد ؟مالی یا غیر مالی ؟

در مورد مالی یا غیر مالی بودن دعوای  فسخ قرارداد نتیجه ای که از فسخ بدست می آید یعنی چیزی که بعد از فسخ متعلق حق ما قرار می گیرد توجه می کنیم ، اگر در اثر فسخ مطالبه مالی باشد دعوای فسخ مالی خواهد بود وگرنه غیر مالی محسوب می شود .

دادگاههای رسیدگی کننده به دعاوی فسخ قرارداد کدامند؟

در رابطه با اینکه به دعوای فسخ قرارداد کدام دادگاه رسیدگی میکند و صالح است باید گفت در این صورت نیز به نتیجه و موضوع فسخ قرارداد توجه می کنیم . اگر مربوط به اموال منقول باشد مطابق ماده 13 قانون آیین دادرسی مدنی خواهان می تواند به دادگاهی رجوع کند که عقد یا قرارداد در حوزه آن واقع شده است یا تعهد می بایست در آنجا انجام شود . و همچنین مطابق ماده 11 همان قانون خواهان می تواند در محل اقامت خوانده اقامه دعوای فسخ کند .حال اگر موضوع قرارداد و نتیجه فسخ مال غیر منقول باشد در این صورت مطابق ماده 15 قانون آیین دادرسی مدنی در دادگاهی اقامه دعوا می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع شود .

در چه مواردی حق فسخ قرارداد وجود ندارد ؟

1-اگر طرفین بعضی از خیارات را (حق فسخ ) خود را در ضمن عقد و در قالب شرطدر صورت وجود موارد فسخ ساقط کنند حق فسخ نخواهند داشت .م(448)

2-اگر طرفین قراردادی را منعقد کنند ولی این قرارداد از همان ابتدا باطل بوده است در این صورت فسخ قرارداد کابرد ندارد چون فسخ ویژه قراردادهای لازم صحیح می باشد .

اگر طرفی که حق فسخ دارد قبل از به هم زدن معامله بمیرد تکلیف این معامله چه می شود ؟

حق فسخ معامله به ورثه او می رسد و تمام ورثه باید باهم آن را فسخ کنند و یکی فسخ بخواهد و دیگری نخواهد نمی شود و یا همگی باید فسخ کنند یا اگر همگی نخواهند باید از حق فسخ خود صرف نظر کنند .(م 445 ق .م )

مدارک برای گرفتن وکیل فسخ قرارداد را بفرمایید

1-اصل شناسنامه

2-اصل کارت ملی

3- ارائه قرارداد ابتدایی به وکیل برای ارائه در دادگاه

4- سایر مدارک و دلایل لازم به درخواست وکیل .

آیا  گرفتن وکیل در دعاوی فسخ قرارداد الزامی است ؟

فسخ قرارداد جزء دعاوی پیچیده ی می باشد که حتی تشخیص اینکه آیا دعاوی فسخ جزء دعاوی مالی است یا دعاوی غیر مالی بسیار سخت می باشد و تشخیص ای موضوع تاثیر در هزینه دادرسی دارد و وجود وکیل می تواند این خسارات این چنینی را به صفر برساند و حتی تشخیص اینکه از کدام یک از خیارات  برای فسخ قرارداد  اقدام شود مهم می باشد چون  ممکن است در معامله ای فسخ به سود فسخ کننده باشد و ممکن است نباشد بنابراین بهتر است  از وکیل متخصص  دعاوی ملکی برای این امور استفاده  شود .

گروه وکلای دادگستری ره جویان عدالت از دپارتمان تخصصی املاک با بیش از 20 سال سابقه در دعاوی ملکی تشکیل شده و در صورت نیاز در خدمت همشهریان گرامی خواهد بود .

مراجعه کنندگان به چه طریقی میتوانند به شما مراجعه کنند ؟

گروه وکلای دادگستری ره جویان عدالت از شنبه تا چهارشنبه از ساعت 9 الی 19در تهران – نارمک - ضلع شرقی میدان هفت حوض – پلاک 39- طبقه سوم و با شماره تماس 02177947264  پذیرای مراجعه کنند گان عزیز  است .

گردآوری شده توسط گروه وکلای دادگستری ره جویان عدالت