پیش بینی اوضاع بازار مسکن در سال 1401

مطرح شدن موضوع نهضت ملی مسکن و ارائه تسهیلات باعث شد تا مردم از بازار راکد مسکن، انتظار بهبود و تغییر داشته باشند. بهتر شدن اوضاع بازار مسکن کاری بسیار پیچیده است و به بهبود در بازارهای موازی از جمله مصالح ساختمانی، قیمت ورق استیل 304، میلگرد و تیرآهن نیز نیاز دارد. نرخ هر برگ تسهیلات مسکن در ماه پایانی سال ۱۴۰۰ بین ۱۱۰ تا ۱۲۰ هزار تومان بود اما با شروع سال جدید هر برگ تسهیلات بین ۱۰۰ تا ۱۰۵ هزار تومان به فروش می‌رسی و می‌توان گفت که تغییرات مثبتی در حال انجام است.

این روزها گمانه زنی های زیادی در مورد آینده بازار مسکن وجود دارد و برخی از فعالان بازار بر این باورند که  قیمت مسکن سقوط خواهد کرد. اما همانطور که گفته شد کاهش قیمت در بخشی از بازار نیازمند تغییر در بازارهای موازی است و عواملی چون قیمت آهن آلات، جو سیاسی منطقه و نرخ ارز نیز بر بازار مسکن تاثیرگذار خواهد بود.

وضعیت بازار مسکن در سال جدید

در بهمن ماه سال گذشته وضعیت بازار مسکن در میان بازارهای موازی نسبتا بهتر بوده و بر اساس گزارشات مرکز آمار شاخص قیمت کالا، بازار مسکن رشد 0.7 درصدی را تجربه کرده است در حالیکه بازارهای طلا و دلار وضعیت مطلوبی نداشته اند. در حال حاضر نیز نگرانی‌هایی در زمینه اوضاع در بازار مسکن سال جاری وجود دارد.

عبدالله مشکاتی، کارشناس بازارهای مالی، اظهار داشت: نسبت به آمار بانک مرکزی تردید وجود دارد و این آمارها وضعیت بازار را به درستی به تصویر نمی‌کشد چرا که انجام معامله ملاک نیست بلکه حجم معاملات بسیار اهمیت دارد. همچنین باید در نظر گرفت که معاملات در کدام مناطق تهران انجام می‌شود چرا که انجام معاملات در جنوب تهران با قیمت پایین تر، میانگین قیمتی پایین تری نیز خواهد داشت.

از طرف دیگر آمار بانک مرکزی میان فروش‌های قطعی و پیش فروش‌هایی که در مرحله دریافت نقشه و پروانه هستند، تفاوتی قائل نمی‌شود. این در حالی است که تعداد زیادی از قراردادهای منعقد شده به صورت پیش فروش است از همین رو معاملات در حال رشد است.

لازم به ذکر است که نرخ زمین از پاییز سال ۱۴۰۰ تاکنون تغییرات چشمگیری را تجربه نکرده‌است. در نتیجه آنچه نوسانات قیمتی مسکن را به دنبال داشته است، نرخ مصالح ساختمانی از جمله قیمت ورق استیل 316، گچ، سیمان، میلگرد، تیرآهن، نبشی و ناودانی بوده است. باید توجه داشت که حاشیه سود ملک نیز بالا است و هر منطقه با منطقه ی دیگر تفاوت دارد.

اثرات سایر بازارها بر بازار مسکن

نوسانات نرخ دلار به میزان نقدینگی موجود در کشور بستگی دارد و بازار مسکن نیز از نظر جو روانی از نرخ دلار تاثیر می‌پذیرد. با توجه به اینکه قیمت‌های جهانی کاهشی نیست پیش بینی می‌شود که در سال جاری نیز نرخ مسکن رو به کاهش نخواهد بود.

ممکن است نرخ دلار به صورت کوتاه مدت کاهش قیمت داشته باشد اما میانگین کل سال کاهشی نخواهد بود و در کنار سایر عوامل موثر شاهد کم شدن هزینه ساخت و ساز نخواهیم بود. بالاتر رفتن نرخ بهره نیز ممکن است رکود بازار مسکن را در پی داشته باشد اما در بهترین حالت و با مدیریت همه جانبه نرخ مسکن بیشتر از ۱۰ درصد کاهش را تجربه نخواهد کرد. پیش بینی می‌شود نرخ اجاره مسکن نیز در سال جاری افزایشی شود.

احمد دنیامالی، عضو شورای عالی مسکن، در مورد بازار مسکن معتقد است که قیمت مسکن روندی کاهشی دارد اما قدرت خرید دهک کم درآمد جامعه بسیار کم است، به طوری که حتی با کاهش قیمت نیز توان خرید این قشر افزایش نخواهد یافت. در نتیجه ما باید راهکاری بیندیشیم تا قدرت خرید دهک کم درآمد جامعه افزایش یابد.

برخی از کارشناسان مسکن نیز اعتقاد دارند که در سال 1401 حباب مسکن از بین خواهد رفت چرا که دوره التهابات و تنش‌های قیمتی بازار مسکن تمام شده است و این بازار دیگر ظرفیتی برای افزایش قیمت نخواهد داشت. اگر مذاکرات برجام روند مثبتی به خود بگیرد آنگاه می‌توانیم انتظار کاهش چشمگیر نرخ هر متراژ مسکونی را نیز داشته باشیم.

نظر سازندگان درباره‌ی بازار مسکن

قیمت مسکن از نظر سازندگان به چهار عامل، قیمت زمین، قیمت مصالح ، قیمت عوارض شهرداری و دستمزد نیروی انسانی، وابسته است و با شروع سال جدید در هر یک از این عوامل افزایش قیمت را تجربه خواهند کرد.

پایه‌های اولیه تعیین قیمت مسکن مثل پروانه ساخت که توسط شهرداری صادر می‌شود از حدود سه سال پیش تا امروز در برخی از شهرها تا ۱۵ برابر افزایش پیدا کرده است و حتی نرخ آرماتور نیز تا حدود ۱۰ برابر زیاد شده است. قیمت مصالح ساختمانی بالغ بر ۵۰ درصد و عوارض شهرداری حدود ۴۰ درصد افزایش یافته است. از طرف دیگر در سطح شهر زمین زیادی برای ساخت و ساز وجود ندارد در نتیجه قیمت زمین نیز بالا خواهد رفت. دستمزد کارگر نیز افزایش ۵۷ درصدی داشته است. پس با این وضعیت کاهش قیمت مسکن را انتظار داشت.

یکی از ساختمان سازان نیز اظهار داشت اگر نرخ مصالحی مثل قیمت ورق استیل 430، مالیات، عوارض، حقوق کارگر و .... یک سوم شود آنگاه مسکن نیز ارزان خواهد شد بنابراین تحلیل های سقوط قیمت مسکن منطقی نیست و کاهش قیمت خانه دور از انتظار خواهد بود.