در گفتگو با ایلنامطرح شد:
دفاتر املاک به هیچ عنوان باعث گرانی مسکن در کشور نیستند/ وام‌های بانک‌ها دام است
علت اصلی آشفتگی و گرانی بازار مسکن عملکرد بانک‌ها بخصوص بانک مرکزی و سایت‌های خرید فروش آنلاین است.
مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با خبرنگار ایلنا با اشاره به وضعیت امروز مسکن در کشور گفت: چهار مولفه اصلی در بازار مسکن تاثیر مستقیم دارد و باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود وضعیت فعالیت بورس، بازار طلا و ارز، حامل‌های انرژی در افزایش یا کاهش قیمت مسکن تاثیر دارد. البته بیشتر اثرگذاری روانی دارد. البته هر زمان مانند سال‌های اخیر میزان ساخت و ساز مسکن کاهش پیدا کرده باشد قطعا شاهد افزایش قیمت بوده‌ایم.
وی با اشاره به اینکه طبق قانون اساسی دولت باید برای دهک‌های متوسط به پایین در بخش تامین مسکن فعالیت‌های محسوسی را انجام بدهند،افزود: اگر ساخت و سازها و فعالیت‌های دولت در تولید مسکن کاهش پیدا کند قطعا بحران‌هایی به وجود می‌آید.
خسروی درباره نقش خانه‌های خالی در افزایش قیمت مسکن گفت: مباحثی که درباره خالی مطرح می‌شود ارتباطی به افراد یا مالکان خصوصی و مردم عادی ندارد و افراد عادی‌ای که خانه‌های ساخته‌اند بسیار به ندرت خانه خود را خالی می‌گذارند اکثرا یا آن را فروخته و اجاره داده‌اند و هزینه معیشت خود و اطرافیان‌شان را تامین کنند و اینکه گفته می‌شود خانه‌های خالی وجود دارد که اجاره داده نمی‌شود منظور خانه‌هایی است که توسط بانک‌ها و موسسات ساخته شده و خالی نگه داشته شده است.
وی ادامه داد: گرفتن مالیات از خانه‌های خالی با شیوه درست و مستمر کار بسیار خوبی است به شرط آنکه هیچ تبعیضی در اجرای این قانون وجود نداشته باشد آن زمان این قانون می‌تواند اثرگذار باشد.
خسروی افزود: از سوی دیگر برخی تصور می‌کنند که اگر مثلا دائم در بوق افزایش قیمت مسکن بدمند و اعلام کنند که مسکن گران شده اتفاق خاصی خواهد افتاد در حالی که این گونه نیست و این جوسازی‌های رسانه‌ای بعضا بار منفی‌ای به دنبال دارد.
رییس اتحادیه املاک با رد پشت بام خوابی و یا اجاره یک خانه توسط دو خانواده گفت: شهرداری اجازه اجاره پشت بام‌ها را به دیگران نمی‌دهد و این مساله صحت ندارد و شرع ما نیز اجازه نمی‌دهد که دو خانواده یک خانه را اجاره کنند و نه تنها این مساله در ایران بلکه در کشورهای اروپایی و آ‌مریکایی نیز صحت ندارد.
خسروی با اشاره به اینکه دفاتر املاک به هیچ عنوان باعث گرانی ملک در کشور نیستند و هیچ نقشی در تورم و بحران مسکن ندارند، گفت: اگر قیمت معامله یک ملک 500 میلیون تومان باشد فقط حدود نیم درصد به عنوان حق کمیسیون به املاکی که معامله در آنجا انجام می‌شود تعلق می‌گیرد و اگر این مبلغ مثلا 600 تومان بشود فقط یک چهارم حق کمیسیون تعلق می‌گیرد و اگر ملک گران بشود چون خریدار و مشتری کاهش پیدا می‌کند ما با کسادی بازار مواجه می‌شویم چرا باید تصور کنیم که املاکی‌ها باعث گرانی زمین و ملک هستند.
خسروی افزود: افزایش قیمت ملک به ضرر دفاتر املاک است. مثلا قیمت یک ملکی یک میلیارد تومان است اگر املاکی به فروشنده اعلام کند که ملک یک میلیارد تومانی را مثلا یک میلیارد و 100 میلیون تومان می‌فروشد فقط یک چهارم از بالابود قیمت نصیب املاکی می‌شود در حالی که اگر فروشنده مثلا همین ملک را 900 میلیون تومان بفروشد زودتر مشتری برای او پیدا می‌شود و طبعا بیشتر می‌تواند ملک بفروشد.
وی با اشاره به اینکه نمی‌توان گفت که همه اعضای صنف معاملات ملکی درست و صحیح کار می‌کنند و قطعا متخلفینی نیز وجود دارد افزود: ما در شهر تهران بیش از 12 هزار عضو و مشاور املاک داریم که اکثر آنها بر اساس قانون عمل می‌کنند اما طبیعی است که در بین آنها متخلفینی نیز وجود دارد که با آنها برخورد می‌شود اما میزان کسانی که تخلف می‌کنند از یک درصد نیز کمتر است.
خسروی با اشاره به نقش پررنگ برخی سایت‌های فروش آنلاین و اپلیکیشن‌ها در افزایش قیمت مسکن گفت: یکی از مشکلات بازار مسکن سایت‌ها و اپلیکیشن‌هایی است که مردم می‌توانند ملک و اجناس خود را در آنها به صورت آگهی قرار دهند و بفروشند. این سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها با درج قیمت‌های غیرکارشناسی و غیرواقعی باعث آشفتگی بازارهای مختلف از جمله مسکن شده‌اند و جو روانی جامعه را نیز به هم می‌ریزند.
وی ادامه داد: در همه کشورهای دیگر سایت‌هایی برای عرضه مسکن وجود دارد اما عملکرد آنها به این گونه است که مشتری به سایت مراجعه می‌کند و قیمت آخرین ملکی که مثلا در یک منطقه مشخص معامله شده و نهایی شده را مشاهده می‌کنید نه اینکه هر کسی هر قیمتی دوست دارد را در سایت قرار بدهد.
وی با اشاره به طرح دولت مبنی بر الزام عدم افزایش اجاره بها از 25 درصد در تهران و 20 درصد در شهرهای بزرگ گفت: این طرح‌ها حکم مسکن را دارند ما باید برای رفع بنیادین مشکل مسکن به روش‌‌های نوین روی بیاوریم و مثلا در بحث ساخت و ساز سنتی‌سازی را کنار بگذاریم و باید به سمت صنعتی سازی ملک حرکت کنیم و نباید ساخت مثلا یک ساختمان پنج طبقه سه سال طول بکشد. امروز کشورهایی را داریم که یک بیمارستان را در 15 روز می‌سازند و تحویل می‌دهند.
خسروی افزود: باید در بحث اجاره نیز به سمت صنعتی شدن و مدرن شدن برویم. مثلا امروز ترکیه بخش زیادی از املاک و خانه‌ها را به صورت اجاره واگذار می‌کند و اکثر این خانه‌ها توسط دولت ساخته شده است و قیمت‌گذاری که بر روی این خانه‌ها قرار می‌گیرد ملاک معاملات دیگر می‌شود.
وی با اشاره به اجرای طرح‌هایی همچون مسکن مهر در دولت قبل و مسکن اجتماعی در دولت فعلی گفت: زمانی که ساخت مسکن مهر آغاز شد همزمان شد با تاسیس بانک‌های خصوصی و این بانک‌های خصوصی به شدت به دنبال خرید ملک و زمین بودند و در چنین شرایطی مسکن مهر راه‌اندازی شد. در ابتدا همه ارگان‌ها اعلام کردند که برای به سرانجام رسیدن مسکن مهر آماده همکاری هستند اما در ادامه هیچ کدام از این ارگان‌ها همکاری نکردند.
خسروی افزود: متاسفانه ما یک انسجام مدیریتی درباره برخی تعهدات دولتی در بین ارگان‌های دولتی نداریم در حالی که وقتی یک طرح ملی قرار است اجرا شود باید همه نیروها و ارگان‌ها پای کار باشند. با این وجود دولت نهم و دهم حدود 600 الی 700 هزار واحد مسکونی تحویل متقاضیان شد اما در دوره اول روحانی با حضور عباس آخوندی و با وجود مخالفت با طرح مسکن مهر بیش از یک میلیون واحد مسکونی تحویل داده شد اما اطلاع‌رسانی صورت نگرفت.
وی ادامه داد: عباس آخوندی پیش از آنکه مسکن اجتماعی را بسازد آن را مطرح کرد در حالی باید ابتدا مسکن اجتماعی را می‌ساخت و بعد مردم بین آن و مسکن مهر قضاوت می‌کردند
وی با اشاره به اینکه باید بین بخش‌های مختلف اقتصادی برای حل مشکل مسکن روابط مستمری شکل بگیرد افزود: مثلا کار اصلی فردی داشتن یک کارخانه تولیدی است اما او همزمان چند پروژه ساختمانی نیز دارد دولت می‌تواند به این فرد اعلام کند اگر آپارتمان‌های خود را وارد بازار بکند و به مردم سرویس بدهد ما در عوض در مالیات کارخانه تو معافیت‌هایی را قائل می‌شویم.
خسروی با اشاره به اینکه نقش بانک‌ها در افزایش قیمت مسکن کاملا مشهود و اعیان است، افزود: در اردیبهشت‌ماه بانک مرکزی اعلام کرد که قیمت مسکن حدود 37 تا 38 درصد افزایش پیدا کرده است. زمانی که یک مسئولی چنین رقمی را اعلام می‌کند قطعا در بازار بیشتر از این شاهد افزایش هستیم و همانطور که دیدیم 37 درصدی که بانک مرکزی اعلام به 45 درصد در بازار واقعی مسکن دیده شد.
وی ادامه داد: این رفتار بانک مرکزی نشانه شفافیت نیست بلکه زمانی که واقعیت را بررسی می‌کنیم می‌بینیم که پشتوانه بسیاری از بانک‌ها ساختمان‌ها و املاکی است که دارند. و برای آنکه تراز مالی‌شان با دولت هماهنگ شود قیمت‌ها را افزایش دادند و این رفتار بانک‌ها باعث آزار و اذیت مردم در بانک‌ها شده است و بسیاری از وام هایی که بانک‌ها می‌دهند وام نیست بلکه دام است
وی با اشاره به افزایش قیمت تراکم توسط شهرداری‌ها و مصالح ساختمانی توسط دولت گفت: طبیعی است که وقتی عوارض شهرداری و قیمت تراکم افزایش پیدا می‌کند و در کنار آن مصالح ساختمانی نیز گران می‌شود قطعا قیمت مسکن نیز افزایش پیدا خواهد کرد.
وی با اشاره به وضعیت آینده بازار مسکن گفت: من به مجلس یازدهم به یک دلیل خوشبینم و برخی از این نمایندگان همچون قالیباف و نیکزاد می‌شناسم و با آنها کار کردم و امیدوارم که آنها یک برنامه مشخص برای مسکن ارائه کنند.
