قولنامه، مانع قانونی رونق تولید

به گزارش ایلنا، یکی از نیازهای اساسی رشد اقتصادی در هر کشوری، ایجاد بستر مناسب برای فعالیت بخش خصوصی داخلی و خارجی است. این مهم نیازمند ایجاد یک سازوکار حمایت‌گرانه از فعالین عرصه بخش خصوصی است. در واقع کسی که سرمایه خود را وارد یک نظام اقتصادی کرده و یک واحد تولیدی یا کشاورزی را ایجاد می‌کند باید اطمینان داشته باشد که مالکیت وی دچار خدشه نخواهد شد و هیچ فردی نمی‌تواند ادعای مالکیت بر ملک وی داشته باشد.

این سازوکار حمایت‌گرانه را نظام ثبتی از طریق اعتباربخشی به اسناد رسمی ایجاد می‌کند. درواقع اسناد رسمی علاوه بر اینکه بازوی اصلی حاکمیت برای حمایت از فعالیت سالم بخش اقتصادی بوده به‌عنوان بازوی نظارتی حاکمیت بر نقل و انتقالات نیز به کار می‌رود. ازاین‌رو کشورهای پیشرو در امر جذب سرمایه تلاش کرده‌اند با بروز رسانی نظام‌های ثبت‌اسناد و املاک خود، مالکیت دارندگان اسناد رسمی را تضمین نماید.

به‌عنوان نمونه کشور فرانسه، تنها اسناد رسمی صادرشده از سوی حاکمیت را در قبال اشخاص ثالث معتبر می‌داند ولی اسناد غیررسمی (قولنامه) چنین قابلیتی ندارد. ازاین‌رو افراد دارای سوءنیت نمی‌توانند با جعل قولنامه با تاریخ مقدم در برابر دارندگان اسناد رسمی ادعای مالکیت نمایند. اتفاقی در ایران به‌کرات رخ می‌دهد و یکی از دلایل مهم فرار سرمایه از کشور محسوب می‌شود. چراکه هیچ‌کس مالک قطعی ملک خود نیست. دلیل این امر را باید در نظام ثبتی جستجو کرد.

در ایران برخلاف کشورهای پیشرو در ثبت‌اسناد و املاک که انتقال مالکیت صرفاً از طریق اسناد رسمی صورت می‌پذیرد، اسناد غیررسمی خارج از نظارت حاکمیت نیز موجب انتقال مالکیت اموال غیرمنقول می‌شود. مهم‌تر اینکه در دادگاه‌های کشور و در موارد بسیاری اسناد رسمی تحت نظارت حاکمیت با تکیه‌بر اسناد غیررسمی (قولنامه) ابطال می‌شوند. چراکه در دادگاه‌ها ملاک نه رسمی بودن سند بلکه تاریخ انعقاد معامله است. ازاین‌رو افراد سودجو و دارای سوءنیت می‌توانند با تنظیم یک برگ سند (قولنامه) با تاریخ مقدم بر تاریخ معاملات دیگر حتی معاملات انجام‌شده با سند رسمی، ملک خود را به چندین نفر بفروشند.

برای نمونه، یک فعال اقتصادی ، قطعه زمینی را برای ساخت یک واحد تولید با سند رسمی خریداری می‌کند. بعد از ساخت و راه‌اندازی خط تولید یک فرد دیگر با در دست داشتن یک برگ سند غیررسمی ادعای مالکیت بر زمین کارخانه را کرده و از مالک کارخانه شکایت می‌کند. صاحب کارخانه برای جلوگیری از تعطیلی کارخانه مجبور به خرید دوباره زمین می‌شود. این اتفاق اما پایان ماجرا نبوده و ادعای مالکیت از سوی افراد دیگر نیز با اتکا به سند غیررسمی (قولنامه) مطرح می‌شود.

فارغ از اینکه در مراحل بعدی مالک رسمی مجدداً ملک را خریداری کرده یا مدعیان با سند غیررسمی محکوم‌شده‌اند، مسئله مهم این است که افراد سودجو به‌راحتی می‌توانند با جعل یک برگ کاغذ به اسم قولنامه موجب اخلال در فعالیت‌های اقتصادی شوند.

این موضوع در مورد سرمایه‌گذاران خارجی نیز مطرح است. سرمایه‌گذاران خارجی یکی از اصلی‌ترین شاخص‌هایشان در انتخاب مقصد سرمایه‌گذاری، شاخص صیانت از حقوق مالکیت فیزیکی است که متأسفانه رتبه ایران در این شاخص به دلیل مسائلی که مطرح شد رتبه بسیار نامناسبی است. بررسی گزارش حقوق مالکیت بین‌المللی (IPRI) در سال 2018 رتبه ایران در شاخص صیانت از مالکیت فیزیکی (PPP) در بین 128 کشور جهان 92 و در بین 15 کشور منطقه خاورمیانه 13 است. یکی از دلایل اصلی این مسئله ابطال اسناد رسمی با تکیه‌بر اعتبار اسناد غیررسمی است.

در همین راستا دکتر رحیم پیلوار، حقوق‌دان و عضو هیئت‌علمی دانشگاه تهران می‌گوید: « سرمایه‌گذاران خارجی وقتی‌که وارد کشور می‌شوند یکی از اولین اسنادی که مطالبه می‌کنند سند رسمی راجع به آن ملک است؛ اما در مقابل اگر قانون‌گذار زمینه را برای فرار از قانون فراهم کند، سودجویانی که وجود دارند که به‌سرعت از این خلأها استفاده می‌کنند و حتی افراد دیگر را هم به سیر به این مسئله تشویق می‌کنند».

بنا بر نکات ذکرشده، اعتبار اسناد غیررسمی در مقابل اسناد رسمی یکی از موانع اصلی رونق تولید و افزایش سرمایه‌گذاری در کشور است. از طرفی ریشه اعتبار اسناد غیررسمی، قانون ثبت است. بنابراین اصلاح قانون ثبت با محوریت بی‌اعتباری اسناد غیررسمی (قولنامه‌ای) می‌تواند یکی از راهکارهای مهم افزایش رشد اقتصادی کشور باشد.