4 اقدام دولت برای خانه‌دار کردن اقشار متوسط/ افزایش قدرت خرید بدون عرضه خطرناک است/ کاهش 10 درصدی قیمت تمام‌شده مسکن

عباس فرهادیه در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی ایلنا با اشاره به وضعیت بازار مسکن در کشور اظهار داشت: در پنج الی شش سال گذشته استراتژی وزارت راه‌و شهرسازی در حوزه  تولید مسکن اجرای سیاست‌های انقباضی بوده است. با اعلام آمار نفوس مسکن سال 90 و 95 مبنی بر اینکه دو و نیم میلیون مسکن خالی از سکنه در سطح کشور وجود دارد این استنباط ایجاد شد که واحدهای مسکونی بلااستفاده مانده است.

وی افزود: هر چند که این آمار درست بوده اما مشکل این است که این دو و نیم واحد مسکونی خالی از سکنه متناسب با اقشار کم‌درآمد و حتی متوسط نیست و جامعه هدفی که دولت تلاش می‌کند آنها را صاحب خانه کند نمی‌توانند به این واحدهای مسکونی دسترسی پیدا کنند و توان خرید آن را ندارند.

مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن با بیان اینکه این 2.5 میلیون واحد مسکونی از جمله مسکن لوکس و لاکچری محسوب می‌شوند، گفت: سرمایه‌ قابل توجهی در این واحدها حبس شده است و تنها قشر خاصی توان خرید آن را دارند.

فرهادیه با تاکید بر اینکه تلاش دولت این است که جامعه هدف خود یعنی دهک‌های یک و دو و دهک‌های متوسط را صاحب خانه کند، اظهار داشت: از لحاظ توان خرید مسکن خانوار به سه دهک کم‌درآمد، متوسط و با درآمد بالا محسوب می‌شوند دهک اول امکان اینکه مسکن مالکیتی داشته باشند را ندارند. چرا که نه پس انداز و نه توان پرداخت اقساط برای آنها وجود ندارد این دهک‌ها در تامین معاش خود هم دچار مشکل هستند چه برسد به اینکه توان خرید مسکن را داشته باشند.

وی افزود: دهک دوم دارای پس‌انداز قابل قبولی هستند و توان پرداخت وام را هم دارند اما در شرایط نرمال برای صاحب خانه شدن نیاز به کاتالیزور و حمایت‌های دولتی دارند. دهک سوم هم خوشبختانه خودشان می‌توانند مشکل را حل کنند و نیازی به حمایت دولت ندارند.

*ساخت 100 هزار مسکن برای خانوار تحت پوشش کمیته امداد

 مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن با بیان اینکه برای دهک‌های یک و دو دستگاه‌های حمایتی باید وارد شوند و در این زمینه بهزیستی، بنیاد برکت، بنیاد علوی، وزارت راه و شهرسازی، بنیاد مستضعفان و ... هر کدام به نحوی به کمک مردم آمده‌اند، گفت: کمیته امداد ساخت 100 هزار واحد مسکونی برای دهک‌های یک و دو را آغاز کرده است و وزارت راه و شهرسازی هم هر چه در اختیار دارد برای تامین مسکن کم درآمدها در اختیار این نهادهای حمایتی قرار داده است.

وی افزود: سال گذشته دولت بودجه 1100 میلیارد تومانی را به تامین مسکن دهک‌های یک و دو اختصاص داد اما واقعیت این است که جمعیت تحت پوشش کمیته امداد و این نهادهای حمایتی روند رو به کاهش ندارند و نیازها انباشته شده است.

*برنامه‌های دولت برای تسهیل روند خانه‌دار شدن مردم

فرهادیه درباره اقدامات دولت در جهت تامین مسکن دهک‌های میانی اظهار داشت: مسکن دارای رکن زمین، پروانه و مجوزهای ساخت، نهاده‌ها و مصالح ساختمانی و در نهایت منابع مالی است که وزارت راه و شهرسازی در هر این چهار رکن اقداماتی را برای صاحب خانه کردن خانوارهای متوسط در حال انجام است.

مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن با بیان اینکه در طول سال‌های گذشته سیاست‌های دولت در بخش مسکن سینوسی بوده است گفت: از بین سیاست موسع و مضیق آقای اسلامی سیاست توسعه‌ای و موسع را در حوزه مسکن به اجرا گذاشت و در چارچوب قانون حداکثر استفاده از اختیارات و امکانات وزارتخانه را در بازار و صنعت مسکن خواهیم داشت.

*اجازه نمی‌دهیم کمبود زمین عامل گرانی شود  

وی تاکید کرد: اسفندماه سال 97 هم بخشنامه‌ای در سطح کشور ابلاغ شد مبنی بر اینکه تمام دستگاه‌ها دولتی که صد در صد مالکیت اراضی را در اختیار دارند این اراضی را بلاواسطه به وزارت راه و شهرسازی واگذار کنند تا مشکل کمبود زمین در ساخت و ساز مسکن کاهش یابد.

فرهادیه در پاسخ به این سوال که آیا در این سازوکار قیمت زمین حذف می‌شود گفت: نمی‌توان قیمت زمین را برای سازنده مسکن و مردم حذف کرد تا جایی که قانون اجازه می‌دهد زمین در قالب مشارکت و با قیمت کارشناسی به سازندگان  و در نهایت به مردم ارائه خواهد شد.

وی ادامه داد: در بسیاری از موارد کمبود زمین است که به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زند از این طریق می‌توانیم بخشی از التهابات را از بازار مسکن خارج کنیم.

*اعمال تخفیف 50 درصدی در هزینه مجوزهای ساخت

مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن ادامه داد: از سوی دیگر طبق سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی هزینه پروانه و مجوزها ساخت و ساز مسکن در بافت فرسوده و 400 هزار واحد مسکونی که قرار است تا دو سال دیگر ساخت آنها به اتمام برسد نصف می‌شود و 50 درصد هزینه‌ها را به سازندگان تخفیف می‌دهیم.

فرهادیه گفت: بنابراین تخفیف در ارائه مجوزها و پروانه‌های ساخت هم منجر به کاهش قیمت تمام شده مسکن می‌شود.

* واسطه‌گران از بازار مصالح ساختمانی حذف می‌شوند

 مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن با اشاره به نقش نهاده‌ها و مصالح ساختمانی در تعیین قیمت مسکن گفت: متاسفانه مصالح ساختمانی در حال حاضر با سه واسطه از تولیدکننده به دست مصرف‌کننده می‌رسد ما برای حذف واسطه‌گران بحث ایجاد بازار تعهدی مصالح ساختمانی را مطرح کرده‌ایم.

وی درباره سازوکار این بازار گفت: شرکتی بین بانک مسکن و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تاسیس می‌شود که این شرکت وظیفه خرید مصالح ساختمانی در حجم عمده را دارد با خرید عمده تولیدکنندگان مصالح برای یک سال آینده خود برنامه‌ریزی تولید دارند بنابراین جلوی نوسانات در هزینه‌های تولیدکنندگان مصالح گرفته می‌شود و هزینه‌های ثابت و جاری تولیدکنندگان در یک لاین مشخص حرکت می‌کنند.

*جلوی قحطی در بازار مصالح را می‌گیریم

فرهادیه تاکید کرد: از سوی دیگر با راه‌اندازی بازار تعهدی مصالح ساختمانی جلوی قحطی مصالح در بازار گرفته می‌شود. در چند سال گذشته در جریان اجرای پروژه مسکن مهر در مقطعی با قطعی آجر مواجه شدیم و به ناچار کوره‌پزی‌های قدیمی که از رده خارج شده بودند را فعال کردیم.

وی افزود: از سوی دیگر در حال حاضر بسیاری از تولیدکنندگان مصالح ساختمانی ظرفیت آزاد دارند که با ایجاد بازار تعهدی و با برنامه‌ریزی برای تولید مصالح ساختمانی بخشی از این ظرفیت آنها فعال خواهد شد.

فرهادیه گفت: در نهایت تولیدکنندگان مصالح ساختمانی در یک بازار رقابتی قرار می‌گیرند که این بازار قیمت تمام شده را کاهش می‌دهد و ظرفیت تولید را بالا می‌برد حال اینکه قیمت‌ها هم قابل پیش‌بینی خواهند بود و به یک باره شاهد افزایش قیمت مصالح نخواهیم بود.

*کاهش قیمت 20 درصدی مصالح ساختمانی

مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن تاکید کرد: از همه مهمتر اینکه وقتی خرید انبوه صورت می‌گیرد انتظار اعمال تخفیف بزرگ هم به وجود می‌آید و تولیدکنندگان مصالح ساختمانی به جای پرداخت هزینه خواب سرمایه و بهره بانکی و تبلیغات حاضر هستند تخفیف قابل توجهی را به ازای خرید انبوه اعمال کنند.

وی ادامه داد: در نهایت کارت خرید مصالح به دست مصرف کننده می‌رسد و اگر تولیدکنندگان از وام استفاده می‌کنند هزینه آن از طریق وام بانک مسکن سر به سر خواهد شد.

فرهادیه با تاکید بر اینکه تمام بانک‌ها می‌توانند وارد بازار تعهدی مصالح ساختمانی شوند، گفت: اجازه ورود سایر بانک‌ها به بازار تعهدی مصالح را می‌دهیم چرا که بسیاری از بانک‌ها دارای شرکت بازرگانی هستند و اگر به سوددهی این بازار اعتماد کنند از حضور در آن استقبال می‌کنند.

مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن با اشاره به تاثیرگذاری ایجاد بازار تعهدی مصالح ساختمانی در کاهش قیمت تمام شده مسکن گفت: اگر فقط 20 درصد قیمت مصالح ساختمانی در این روش کاهش پیدا کند تاثیر 10 الی 12 درصدی در قیمت تمام شده مسکن خواهد داشت.

وی در پاسخ به این سوال که برخی از سازندگان مسکن مدعی هستند که کارت مصالح ساختمانی تاثیر قابل توجهی در کاهش قیمت‌ها ندارد، اظهار داشت: معتقدم اگر این روش حتی یک درصد از قیمت تمام شده مسکن را کاهش داد باید از آن استفاده کرد چرا که این یک ال سی داخلی در قالب مصالح ساختمانی است که بسیاری از مصرف‌کنندگان مصالح ساختمانی به دنبال این تسهیلات هستند. از سوی دیگر این روش در بسیاری از کشورها به اجرا رسیده است.

* رگولاتوری وزارتخانه ناظر بر بازار است

فرهادیه درباره ضمانت اجرای این روش و اعمال تاثیر کاهش قیمت‌ها در تعیین قیمت نهایی مسکن گفت: ما هیچ دخالتی در فروش این واحدهای مسکونی نمی‌توانیم داشته باشیم اما رگولاتوری داریم. هر چند دستگاه نظارتی نیستیم اما دستگاه تنظیم کننده مقررات محسوب می‌شویم و اجازه سوء استفاده از این تسهیلات را نمی‌دهیم.

وی تاکید کرد:‌ البته انبوه‌سازان هم به دنبال سوء استفاده از این امکانات و شرایط نیستند و نمی‌توانند باشند چرا که در یک بازار رقابتی حاضرند. و اگر بتوانیم عرضه را کمی افزایش دهیم بازار به تعادل می‌رسد و خود به خود تنظیم می‌شود.

*وام راحت‌ترین روش برای تامین مالی بازار مسکن نیست

مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن درباره بحث نقش تامین مالی در قیمت تمام شده مسکن گفت: بیماری مزمنی که در این بخش وجود دارد این است که برای ساخت و ساز به سراغ بانک می‌رویم تا پروژه را با وام به اجرا برسانیم این در حالی است که ده‌ها روش تامین سرمایه وجود دارد اما متاسفانه ما فقط روش دریافت وام را آموزش دیده‌ایم و تمرین کرده‌ایم که قطعا آسانترین روش هم نیست.

وی افزود: از این رو آقای اسلامی در بدو ورود به بانک مسکن دستور داد تا زمین بازی را عوض کنند. در نهایت پس از چندین ماه مطالعه بانک مسکن بسته‌ حمایتی تشویق تولید مسکن را طراحی کرد که در آ‌ن دو سازوکار تامین سرمایه و تامین مالی هر کدام با شش آیتم پیشنهاد شده است.

فرهادیه با تاکید بر اینکه با روش‌های سنتی ساخت و تامین مالی نمی‌توانیم عقب‌ماندگی در بخش تامین مسکن را جبران کنیم گفت: راه جزنوگرایی و استفاده از تجربه دیگران را نداریم از این رو بانک مسکن در بسته جدید خود روش‌های مدرنی را پیشنهاد داده است.

مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن با بیان اینکه تعهدات دولت در بخش صندوق پس‌انداز یکم و مسکن مهر و مسکن روستایی اجازه نمی‌دهد که از یارانه استفاده کنیم، ادامه داد: بسیاری از مردم حاضر هستند بدون یارانه مشکل مسکن خود را حل کنند.

وی افزود: اگر تامین مالی در جهت تقویت تقاضا باشد و عرضه صورت نگیرد این شرایط می‌تواند برای بازار مسکن بسیار خطرناک باشد و آقای اسلامی با این سازوکار بسیار مخالف است. این اتفاق را یک بار در دوره مدیریت آقای آخوندی تجربه کردیم که با تقویت طرف تقاضا، درخواست مسکن در بازار افزایش یافت در حالی که عرضه کمتر از تقاضا بود.