دولت اراضی ملی را از انحصار خارج کند/ راهکار تامین مالی وعده مسکنی دولت، اوراق است/ توسل به بانک مرکزی ساخت و ساز را کاهش می‌دهد

مهدی سلطان‌محمدی در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی ایلنا درباره ماموریت وزارت راه و شهرسازی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال‌ اظهار داشت: موضوع بسیار مهم منابع پولی و سرمایه لازم برای احداث این میزان واحد مسکونی است که این سرمایه یا باید از طریق مردم و بخش خصوصی و یا دولت و سیستم بانکی تامین شود. به خوبی‌ می‌دانیم که در اقتصاد ما چنین ظرفیتی وجود ندارد کما اینکه اگر چنین ظرفیتی وجود داشت در سال‌های گذشته ساخت و ساز با حجم‌های بالاتری انجام می‌شد و امروز با چنین انباشتی از تقاضا مواجه نبودیم.

وی با اشاره به افزایش هزینه‌های ساخت و ساز ادامه داد: هزینه احداث هر متر مربع واحد مسکونی به شدت بالا رفته به طوری که قیمت مصالح نسبت به سه سال گذشته بین ۵ تا ۱۰ برابر شده، بنابراین سازندگان برای پیشبرد پروژه‌های خود به سرمایه بیشتری نیاز دارند. همچنین قیمت زمین و عوارض ساختمانی هم افزایش قابل توجهی داشته و اگر فرضا سازنده‌ای در سال‌های گذشته توان ساخت 10 واحد مسکونی را داشت با همان سرمایه دیگر قادر به پیشبرد چنان پروژه‌ای نیست.

کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه سیستم بانکی هم توان تامین مالی چنین پروژه‌ای را ندارد، گفت: علاوه بر اینکه سیستم بانکی توان تامین منابع لازم برای احداث یک میلیون واحد مسکونی در سال را ندارد باید توجه داشته باشیم که سیاست‌گذاری‌های اعتباری برای سال 1400 هم تعیین شده و چنین منابعی پیش بینی نشده است.

سلطان‌محمدی با تاکید بر اینکه با توجه به شرایط فعلی اقتصاد کشور، چنین ظرفیتی در سیستم بانکی وجود ندارد اظهار داشت: تامین چنین حجمی از اعتبار برای بخش مسکن از طریق جذب منابع مردم توسط سیستم بانکی قابل انجام نیست مگر اینکه بانک‌ها به بانک مرکزی متوسل شوند که آن هم به مفهوم افزایش نقدینگی و بالا رفتن نرخ تورم است که در نهایت در میزان ساخت و ساز اثر می‌گذارد و از آنجایی که هزینه‌ها را افزایش داده و در نتیجه حجم ساخت و ساز را کاهش می‌دهد.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه در بخش مصالح ساختمانی برای پروژه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال جای نگرانی کمتری وجود دارد گفت: ‌تولید داخل ظرفیت بالایی برای فولاد و سیمان دارد که در حال حاضر بخش قابل توجهی از آن در حال صادرات است که با افزایش ساخت و ساز در داخل کشور می‌توان صادرات را به سمت تقاضای داخلی سوق داد. باید توجه داشته باشیم که تجربه ساخت 700 تا 800 واحد مسکونی در سال را داریم و آن زمان هم مصالح ساختمانی تولید داخل این نیاز بازار را تامین کرد البته امکان دارد تا حدی فشارهایی وارد شود که منجر به افزایش قیمت مصالح بشود.

وی با اشاره به عامل و مولفه تامین اراضی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال گفت: مساله بسیار مهم در این پروژه تامین زمین است هر چند که در کشورمان زمین‌های بایر قابل توجهی وجود دارد اما به این معنا نیست که بتوانیم دراین اراضی بایر ساخت و ساز داشته باشیم چرا که موضوع بسیار مهمی که هزینه ساخت این پروژه را افزایش می‌دهد، آماده سازی اراضی برای تبدیل مناطق سکونت‌گاهی است.

سلطان‌محمدی افزود: برای تامین این زیرساخت‌ها و احداث ساختمان‌ها و فضاهای عمومی و مایحتاج نیازهای زندگی شهری دولت باید سرمایه‌گذاری‌های کلانی انجام دهد در غیر این صورت پروژه ساخت و ساز مسکن موفق نخواهد بود.

کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه در شهرهای بزرگ فعلا چنین ظرفیتی برای تامین اراضی وجود ندارد گفت: می‌دانیم که در شهرها قیمت زمین به صورت تصاعدی در حال افزایش است و برای اجرای این پروژه نیاز به برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری در شهرهای جدید داریم و این هم موضوعی نیست که به سرعت به اجرا در بیاید و آن را از تنور خارج کنیم.

وی با بیان اینکه تبدیل اراضی شهرهای جدید به زمین‌های قابل سکونت زمان‌بر است اظهار داشت: امروز شاهد آن هستیم که شهرهایی مانند پردیس و هشتگرد که در اطراف تهران ساخت و سازهای انبوهی در این مناطق شکل گرفته هنوز به نحو مطلوبی آماده سکونت نشده‌اند و هنوز هم نیاز به افزایش سرمایه‌گذاری بیشتر در این مناطق وجود دارد.

سلطان‌محمدی با اشاره به هزینه‌های احداث این پروژه گفت:‌ اگر برای هر واحد با احتساب مشاعات 100 تا 120 مترمربع درنظر بگیریم که در کمترین ارقام هر متر چهار تا پنج میلیون تومان هزینه ساخت داشته باشد می‌بینیم که هزینه تمام شده هر واحد چیزی حدود 500 میلیون تومان است.

وی ادامه داد: باید توجه داشته باشیم که هزینه‌های ساخت و ساز فضاها و ساختمان‌های عمومی، راه‌های دسترسی، انشعابات و هر زیرساختی را که این زمین‌ها را آماده سکونت می‌کند هزینه‌هایی برابر با هزینه ساخت و ساز واحدهای مسکونی دارد بنابراین باید سرمایه‌گذاری‌های کلانی هم در بخش توسعه زیرساخت‌ها شود که این سرمایه‌گذاری‌ها بر عهده دولت است.

این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد:‌ هر چند که در پروژه‌های ساخت مسکن هزینه این زیرساخت‌ها دیده نمی‌شود اما مسئولین باید توجه داشته باشند که سرمایه‌گذاری برای احداث زیرساخت‌های سکونت‌گاهی کمتر از ساخت و ساز واحدهای مسکونی نیست.

سلطان‌محمدی با تاکید بر اینکه حق مسکن در تمام دنیا از حقوق پایه‌ای مردم محسوب می‌شود و دولت‌ها مسئولیت تامین آن را دارند گفت: اگر منابع دولت‌ها برای تسهیل ساخت و ساز محدود است این امتیازات باید متوجه محروم‌ترین اقشار اجتماعی کشور شود و قطعا دولت در مقیاس کل کشور توانایی تصدی‌گری در ساخت مسکن را ندارد. باید توجه داشته باشیم که تمام شهرهای بزرگ هم توسط خود مردم ساخته شده به طوری که 95 درصد ساخت و سازها امروز توسط مردم انجام شده است.

وی ادامه داد: همان طور که گفته شد بخش عمده‌ای از ساخت و سازها توسط مردم انجام شده و اگر امروز میزان ساخت و ساز کاهش یافته علت این است که تامین سرمایه بسیار دشوار شده و سیستم بانکی قادر نیست این تامین مالی را انجام دهد و توان پشتیبانی از آن را ندارد.

وی با بیان اینکه زمین‌های بایر متعلق به دولت است و برای اجرای چنین پروژه‌هایی باید اراضی را از انحصار خارج کند، اظهار داشت: بخش خصوصی  زمینی در اختیار ندارد که بتواند در این پروژه‌ها با چنین مقیاسی از آنها استفاده کند و این زمین‌های بایر در اختیار دولت است که برای تحقق هدف ساخت یک میلیون واحد در سال این اراضی را باید از انحصار خارج کند.

این کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این سوال که آیا پروژه مسکن مهر در دولت سیزدهم تکرار می‌شود، تاکید کرد: مهمترین موضوع روش تامین مالی آنها است. معتقدم یکی از روش‌های تامین مالی می‌تواند استفاده از اوراق باشد و بهترین راهکار این است که اوراق مسکن در کشور منتشر شود که البته نرخ این اوراق بسیار مهم و تعیین کننده است.

سلطان‌محمدی با بیان اینکه نرخ اوراق قطعا باید متناسب با نرخ تورم و نرخ واقعی بهره باشد گفت: این اوراق فعلا با نرخ 18 تا 20 درصدی جذب می‌شود که در نتیجه با در نظر گرفتن هزینه‌های سیستم بانکی عمل قیمت تمام شده وام‌ها به ۲۰ الی ۲۲ درصد می‌رسد که گروه هدف این طرح قادر به پرداخت اقساط چنین وامی نخواهند بود. البته در اینجا دولت می‌تواند نقش حمایت کننده داشته باشد و برای بخشی از اقشار هدف یارانه‌ای در نظر بگیرد و بخشی از هزینه‌های وام را تقبل کند که به نوبه خود باعث افزایش کسری بودجه در سال‌های بعد و تشدید تورم خواهد شد.

این کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه در حوزه اوراق موضوع بسیار مهم ایجاد تعهدات برای دولت است گفت: باید توجه داشته باشیم که امروز دولت با کسری 400 هزار میلیارد تومانی در بودجه مواجه است و اگر بخواهیم تعهدات بیشتری برای دولت ایجاد کنیم اولا هم خلاف قانون بودجه است و دوم اینکه باید منابع آن دیده شود چراکه در غیر این صورت عینا باعث افزایش نرخ تورم می‌شود در نتیجه تمام هزینه‌های ساخت و ساز مسکن را بالا می‌برد.

سلطان‌محمدی ادامه داد: موضوع دیگر در بحث اوراق این است که این گونه نیست هر چه اوراق منتشر شد بلافاصله به فروش برود و پول از جیب مردم به خزانه دولت بیاید. اولا باید در نظر گرفت اگر به یک باره نقدینگی از طریق اوراق وارد این بخش شود تامین مالی برای بازارهای دیگر مشکل پیدا می‌کند. به خصوص که دولت در ماه‌های ابتدایی امسال چندان در فروش اوراق موفق نبوده و در شش ماه آ‌تی باید حجم زیادی از اوراق را جمع‌آوری کند تا بتواند کسری بودجه را پوشش دهد وگرنه با افزایش پایه پولی و نقدینگی و در نتیجه با تورم سنگین تری روبرو می‌شویم.