بازنده دوئل اخذ مالیات ازخانه‌های خالی ازسکنه کیست

وزیر راه و شهرسازی از اعتقاد دوباره خود به اخذ مالیات ازخانه‌های خالی ازسکنه و معاملات مکرر خبر داده و گفته است که در تمام دنیا اخذ مالیات از موارد مورد اشاره تجربه شده و در ایران نیز این موضوع پیگیری خواهد شد.
علی نیکزاد برای چندمین بار بر این خواسته خود پای فشرده و از مطالعه مشترک وزارتخانه متبوع خود با کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی در زمینه نحوه کنترل بازارمسکن با بهره گیری از ابزارهای مالیاتی خبر داده و وعده داده که تا پایان کار دولت دهم اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه را مصوب خواهد کرد.
تاکید وزیر راه وشهرسازی شاید نشات گرفته از رشد خانه‌های خالی از سکنه و پیشی گرفتن تعداد آن از سرعت ساخت وساز در پنج سال گذشته باشد؛ تعداد واحد‌های مسکونی از ۱۵ میلیون و ۹۰۰ هزار واحد در سال ۸۵ به ۲۰ میلیون واحد در سال۹۰ افزایش یافته که این رقم خود مبین رشد ۲۵/۸درصدی است.
بر همین اساس، از تعداد رقم مذکور، یک میلیون ۶۶۶ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود داشته که از این عده، حدود ۳۲۷ هزار واحد آن در پایتخت قرار دارد.
صرف نظر از دلیل بیان چند باره این موضوع طی یکسال اخیر توسط وزیر راه و شهرسازی اما آیا براستی مشکل حاکم بر بازار پیچیده مسکن کشور اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه است.
اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه سابقه‌ای ۱۶ ساله دارد طرحی که زمزمه اجرای آن برای مدتی در دستور کار قرارگرفت اما به دلیل کسب نتایج ناموفق فرصت جدی چندانی برای اجرا نیافت.
بررسی کارنامه اجرای این طرح مبین این امر بوده که هرگاه بازار مسکن دچار افت و خیز‌های جدی شده طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی ازسکنه به صدر اخبار کشیده شده و گرانیگاه عمده طرح آن نیز دایر بر مبارزه با احتکار مسکن در کشور بوده که سبب شده تا وزرای دولت، نمایندگان مجلس شورای اسلامی، سازندگان و کار‌شناسان عرصه ساخت وساز به صف آرایی در مقابل یکدیگر پرداخته و هر یک در له و یا علیه این موضوع داد سخن برانند.
موافقان اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه، اخذ مالیات را به ابزاری کنترلی تشبیه کرده اند که با اجرای آن، احتکار از بازار مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای رخت بربسته، افت تورم ناشی از گرانی اجاره و خرید و فروش مسکن مهار شده و به عاملی برای افزایش درآمد دولت از محل مالیات‌های مستقیم مبدل خواهد شد.
در مقابل اما مخالفان اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه با استناد به این اصل مهم که در دین مبین اسلام، تصرف در اموال دیگران آنهم بدون اذن مالک حرام و از نظر قانونی ممنوع بوده اذعان دارند که دولت در شناسایی کامل مسکن‌های خالی از سکنه توفیق چندانی نداشته و شناسایی آن‌ها برای دولت هزینه سنگینی به دنبال خواهد داشت؛ ادله‌ای که با عنایت به تجربه ناموفق دولت در راستای اعلام شماره تماسی برای اعلام و شناسایی خانه‌های خالی از سکنه توسط شهروندان در دو سال اخیر سبب شده تا نتیجه‌ای دلخواه برای مجریان آن به دست نیاید.
هر چند که مدیران وزارت راه وشهرسازی همواره بدون پرداختن به حواشی، با اعلام شناسایی حدود ۳۲۷ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه همچنان کوشیده اند تا خود را مصر بر پیگیری این طرح جلوه دهند.
دلیل دیگر مخالفان، تزریق شوک ناشی از اعلام اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه بوده که به واسطه طرح قطعی این موضوع، نه تنها سبب افزایش قیمت مسکن در سطحی وسیع شده شده بلکه منجر به افت اشتغال و سردرگمی شدید در صنعت ساختمان خواهد شد.
*دورخیز مجلس برای اخذ مالیات
مهم‌ترین اقدامی که در چند سال اخیر برای قانونمند کردن اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه در مجلس برداشته شد به سال ۸۶ باز می گردد، زمانی که ۳۹ نفر از بهارستان نشینان با هدف کاهش قیمت مسکن و اجاره بها، طرحی با عنوان «واگذاری زمین ووضع مالیات برخانه‌های خالی» با قید یک فوریت و درسه ماده تقدیم مجلس کردند.
طرحی که با مخالفت شدید نمایندگان مواجه و برای بررسی به صورت عادی به کمیسیون قضایی و حقوقی ارجاع شد، اما هیچگاه از سدت صویب نمایندگان مجلس عبور نکرد.
بر اساس طرح مورد اشاره، مهم‌ترین ابزار وضع مالیات بر مسکن‌های خالی ازسکنه در ماده سه طرح واگذاری زمین و وضع مالیات برخانه‌های خالی از سکنه قرار گرفت که به مدت یکسال خالی از سکنه‌اند مالیات وضع کند؛ البته درصد اخذ مالیات دو برابر درصد مالیات اجاره مسکن بر اساس ارزش منطقه‌ای اجاره مسکن تعیین شد.
وجود اجاره نامه مورد تایید سازمان امور مالیاتی قرینه مسکونی بودن مسکن به شمار رفته و شهرداری‌ها هم مکلف بوده‌اند اقدام به شناسایی واحد‌های مسکونی خالی ازسکنه کرده و اطلاعات مربوطه در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهند.
همچنین ادارات برق، آب، گاز و مخابرات هم موظف به همکاری برای شناسایی خانه‌های خالی شدند.
*خیز دوم، شورای عالی استان‌ها
درست چند سال پس از طرح پیشین اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه، این بارشورایعالی استان‌ها شانس خود را امتحان کرده و در اقدامی پیش دستانه، در راستای بازکردن دست شهرداری‌ها، طرح اخذ عوارض اضافی از املاک بدون استفاده را به مجلس شورای اسلامی تقدیم کرد و از قرار معلوم، این طرح با هدف تامین بخشی از منابع مالی لازم برای ارایه خدمات شهری در کلانشهر‌ها از جمله تهران توسط مالکان ساختمان‌های بدون مصرف تامین شود.
این بار، شورایعالی استانها در طرح پیشنهادی خود تاکید کرد که این خانه‌های خالی از سکنه باعث فشار تقاضا بر بازار مسکن و در‌‌ نهایت عامل افزایش قیمت مسکن و اجاره بها شده که اخذ چهار درصد عوارض نوسازی بیشتر از مالکان آن‌ها امری ضروری است.
اما این دلایل نیز نتوانست مجلس را برای تصویب این طرح قانع کند و مجلس شورای اسلامی هم برای این مخالفت خود پنج دلیل محکم بر شمرد که در صدر آن‌ها مخالفت انبوه سازان با اجرای این طرح به خوبی خود نمایی می‌کرد.
کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در عین مخالفت، راهکار پیشنهادی خود برای مبارزه با احتکار مسکن خانه‌های خالی از سکنه را دایر بر بخشودگی مالیاتی درآمد حاصله مالکان از محل اجاره این مسکن ها به مستاجران نیازمند عنوان کرد.
*تقاضای واقعی در بازار مسکن
بر اساس آمارهای شبه رسمی، به طور متوسط سالانه بالغ بر۹۰۰ هزار واقع ازدواج در کشور رخ داده که این ازدواج‌ها متقاضی واحد مسکونی ملکی در آینده و استیجاری در حال حاضر خواهند بود، پس نیاز به مسکن در کشور با توجه به برآیند اعداد ناشی از میزان رخداد ازدواج‌ها طی سال‌های برنامه پنجم توسعه اقتصادی و کمبود ناشی از رسوب تقاضای سال‌های گذشته، این اعداد به رقم یک میلیون و ۶۸۵ هزار واحد مسکونی در سال رسانده هر چند که حجم تولید سالانه مسکن در کشور معادل نیمی از رقم مورد اشاره یعنی حدود ۸۴۰ هزار واحد مسکونی بوده است.
به نظر می رسد یکی از اتفاقاتی که هیچگاه از سوی سازندگان و فعالان بازار مورد تکذیب قرار نگرفته دست به دست شدن تعداد زیادی از آپارتمان‌های خالی از سکنه موجود نزد دلالان بوده یکی از دلایل رشد غیر متعارف قیمت مسکن در سال گذشته دلال بازی دلالان بوده که همین امر، اخذ مالیات از معاملات مکرر، یکی از مقررات مندرج در قانون ساماندهی مسکن را در اذهان متبادر می کند.
اتفاقی که هنوز رخ نداده و به نظر می رسد عزم جزمی هم برای اجرای آن وجود ندارد.
بر اساس اعلام دست اندرکاران صنعت ساختمان، وجود پنج درصد مسکن خالی از سکنه در هر شهر برای تسهیل در امر جابجایی و خرید وفروش املاک امری ضروری بوده بنابراین با توجه به وجود بیش از سه میلیون واحد مسکونی موجود در پایتخت و خالی بودن ۳۲۷ هزار واحد مسکونی به نظر می رسد که نسبت خانه‌های خالی به کل واحد‌های موجود در پایتخت حدود۱۰ درصد باشد.
بر این اساس احتمال دارد که پس ازسال‌ها انتظار سرانجام درصد واحد‌های مسکونی خالی ازسکنه از خط مجاز عبور کرده باشد، اتفاقی در درون خود آبستن اتفاقات دیگر خواهد بود.
بنابراین چنانچه دولت قصد دارد با اخذ مالیات ازخانه‌های خالی از سکنه به جولانگاه دلالان در صنعت ساختمان پایان داده و از این طریق به احتکار مسکن پایان دهد بی‌شک این صنعت در مقابل این تصمیم مقاومت کرده و با توجه سهم ناچیز دولت در صنعت ساخت وساز، صنعتی که گردش مالی سالانه آن به ۵۰ هزار میلیارد تومان بالغ شده و ۱۲۰۰ زیر گروه شغلی یا به عبارت بهتر ۷۰ درصد اشتغال کشور نیز زیر چ‌تر این صنعت به حیات خود ادامه می‌دهند فرجامی موفق برای دولت متصور نخواهد بود.
به نظر می رسد بهترین راهکار برای کسب درآمد برای دولت در این بازار و حذف دلال بازی و ساماندهی بازارعرضه و تقاضای مسکن، لحاظ کردن عوامل تشویقی و نه تنبیهی، پاسخگویی به تقاضای موجود در بازار معاملات مسکن و اخذ مالیات از معاملات مکرر باشد نه اخذ مالیات از خانه‌های خالی.
با توجه به تعیین تکلیف بودجه سال ۹۲ در مجلس شورای اسلامی احتمال دارد تصویب اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه به عمر دولت دهم وصال ندهد بنابراین به نظر می‌رسد چنانچه این طرح هم از تصویب مجلس شورای اسلامی عبور کند این دوئل یک بازنده بیشتر نخواهد داشت مگر اینکه دولت قید اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه را زده و اخذ مالیات از معاملات مکرر را به جریان اندازد امری که کفه ترازوی طرفداران آن بر کفه مخالفان آن خواهد چربید.
مجید میرزاحیدری، کار‌شناس رسانه