صندوق املاک و مستغلات؛ بهترین روش کسب سود از بازار مسکن

از دیرباز تا به امروز خرید ملک یکی از روش‌های سرمایه‌گذاری سودده بوده است. با این حال، در سال‌های اخیر مشکلات زیادی برای خرید و فروش ملک ایجاد شده است. به عنوان مثال:

• نقدشوندگی پایین ملک
• افزایش روز افزون قیمت ملک
• کاهش قدرت خرید مردم و کمبود خریدار و فروشنده

از جمله مهمترین مشکلات فعالان حوزه املاک به شمار می‌روند. 

صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات، راهکاری مناسب برای حل این مشکل است. با خرید واحدهای صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات می‌توان بدون مواجه شدن با مشکلات مذکور، از مزایای سرمایه‌گذاری در بازار املاک بهره‌مند شد.

به همین دلیل در این مطلب تلاش می‌کنیم شما را با صندوق املاک، نحوه عملکرد و مزایای آن آشنا کنیم.

صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات چیست؟

صندوق ملکی بورس که در بازارهای جهانی با نام REIT هم شناخته شده است، یکی از روش‌های کسب سود از بازار املاک و مسکن است. این نوع از صندوق‌های سرمایه‌گذاری، سرمایه‌های خرد افراد را جمع‌آوری می‌کنند و در نهایت، بخش بزرگی (حداقل 70 درصد) از سرمایه تجمیع شده را به خرید، فروش و اجاره ملک اختصاص می‌دهند. با این روش، سرمایه‌گذاران بدون دخالت مستقیم در فرایند خرید و فروش املاک، از سود این بازار بهره‌مند می‌شوند.

باید به این نکته هم اشاره کنیم که املاک خریداری شده توسط صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات باید دارای ویژگی‌های مشخصی باشند. در ادامه تعدادی از مهمترین ویژگی‌های این املاک را معرفی می‌کنیم.

این املاک باید:

• داخل ایران باشند.
• سند رسمی داشته باشند.
• گواهی پایان کار معتبر داشته باشند.
• قابل انتقال به غیر باشند.
• هیچگونه منع قانونی، قراردادی یا قضایی بر مالکیت نداشته باشند.
• کاربری آن‌ها مشخص باشد.

املاک منتخب مدیران صندوق‌ها، توسط یک هیات کارشناسی بررسی و تایید می‌شوند. تمام این شرایط و قوانین با هدف جلب اعتماد مردم و سرمایه‌گذاران و کاهش ریسک معاملات وضع شده‌اند.

نحوه عملکرد صندوق سرمایه گذاری املاک چگونه است؟

صندوق‌های املاک، حداقل 70 درصد از سرمایه تجمیع شده سرمایه‌گذاران را به خرید ملک و اجاره تعدادی از املاک خریداری شده اختصاص می‌دهند. سپس از محل:

• فروش املاک
• دریافت اجاره بهای املاک
• افزایش نرخ املاک

سود می‌کنند. لازم به ذکر است یک تیم کارشناسی سه نفره (شامل کارشناسان رسمی دادگستری یا مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران قوه قضائیه) به صورت دوره‌ای به بررسی قیمت املاک خریداری شده می‌پردازند. میزان افزایش قیمت املاک از این طریق مشخص و بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌شود. 

باقی‌مانده دارایی صندوق‌ها (حداکثر 30 درصد از دارایی صندوق) به سایر ابزارهای سرمایه‌گذاری از جمله صندوق‌های درآمد ثابت، سپرده‌های بانکی، اوراق رهنی و… اختصاص داده می‌شود. سود به دست آمده از این بخش از دارایی صندوق‌ها باعث می‌شود احتمال کسب بازدهی بیشتر از سرمایه‌گذاری مستقیم در بازار املاک، از طریق سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات برای سرمایه‌گذاران فراهم شود. 

البته باید به این نکته هم توجه کرد که سود این صندوق‌ها ارتباط مستقیمی با شرایط بازار مسکن دارند. بنابراین در صورت کاهش قیمت ملک و مسکن، سود این صندوق‌ها هم تحت تاثیر قرار می‌گیرند. با این حال، تجربه نشان داده است که نرخ مسکن در کشور ما به ندرت کاهش می‌یابد و این بازار در بلندمدت همواره سودده بوده است.

مزایای سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات

با سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات به منافع زیر دست پیدا می‌کنید:

1. بی‌نیازی از پرداخت هرگونه کمیسیون مشاوران املاک
2. معافیت از پرداخت مالیات‌هایی مانند مالیات خرید و فروش یا مالیات نقل و انتقال املاک
3. بی‌نیازی از صرف زمان برای پیدا کردن ملک مناسب
4. امکان سرمایه‌گذاری با سرمایه اولیه اندک
5. شفافیت معاملات و تابعیت از قوانین سازمان بورس و اوراق بهادار
6. حفظ ارزش سرمایه در برابر تورم
7. نقدشوندگی بالاتر از نقدشوندگی بازار املاک
8. سهولت خرید و فروش واحدهای صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک

در کنار موارد بالا می‌توان به مزایایی مانند تنوع بخشیدن به سبد سهام معامله‌گران حرفه‌ای، کنترل ریسک پرتفوی معامله‌گران و مواردی از این دست هم اشاره کرد.

کلام آخر

صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات یکی از ساده‌ترین روش‌های موجود برای کسب سود از این بازار است. با کمک این صندوق‌ها می‌توانید به صورت غیر مستقیم از مزایای بازار املاک بهره‌مند شوید و از سرمایه خود (هرچند اندک) در برابر تورم محافظت کنید. این صندوق‌ها به خصوص به افرادی که سرمایه کافی برای خرید مسکن را ندارند، توصیه می‌شوند.

صندوق املاک، ریسک کم و بازدهی قابل قبولی دارد. به همین دلیل مورد توجه فعالان حرفه‌ای بازار بورس قرار گرفته است. این دسته از افراد با هدف کنترل ریسک سبد سهام، بخشی از دارایی‌شان را به سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها اختصاص می‌دهند چرا که ماهیت صندوق‌های املاک، مستقل از بازار بورس است و کمتر تحت تاثیر نوسانات بورسی قرار می‌گیرند. به همین دلیل می‌توان از این صندوق‌ها برای کنترل ریسک معاملات در شرایط نزولی بازار بورس هم استفاده کرد.